再論國內買家帶來的系統風險

上星期公司同事與一位股評人聚會，話題離不開樓市，大家都認為本地樓價高升，離不開國內買家的影響，但明顯大家看待「國內買家對香港樓市影響」的視角有別。

面對市場認定國內買家推高樓價，特首梁振英曾在政綱中提及「港人港地」，不少分析也認為香港應該對非本地人購置住宅作出一定限制。該位股評人卻認為，香港「打開門做生意」，「不會」、「也不應」在此方面多加限制。

我們卻認為，「以客為先」自是應有態度。但監管機構不應有「打開門做生意」的態度；採取措施減低系統風險是絕對必要的。

對政府來說，必須考慮外來買家在物業市場的影響愈來愈大，會對本地民生帶來什麼影響，而不是只考慮如何「做生意」。

我們先討論一下國內買家透過申請港元按揭購置本地物業的影響。不少人以為「國內客置業大都以現鈔支付。」事實上，由我們日常業務接觸的個案所知，國內買家購置本地物業申造按揭的不在少數。

由國內買家的角度看來，港元按揭利率極低(現時國內房貸為6.55厘左右，是香港一般新造按揭利率2.15厘的3倍)，似乎沒有不利用如此廉價槓桿的理由，即使按揭成數受限(例如5成)，借款人都獲2倍的槓桿比率。

按揭槓桿推動逾倍資金進入樓市

談到槓桿，要留意的不只是一般人所了解的「投資潛在收益與本金比率」的槓桿。國內投資者由於匯價等因素一面倒看好本地樓市，願意支付的溢價比本地人更高，加上按揭的槓桿作用，對樓市有其加大作用。

一名非本地買家把資金由外地投進香港樓市，假設金額為1000萬元，並不是只多了1000萬元進入樓市，以按揭成數5成計，足足有2000萬元投入樓市， 而此等買賣多為市場「新高造價」。在外來買家持續看好本地樓市的情況下，加上按揭的槓桿效果，結果便是樓價升幅遠高於一般人想像。

其次是非本地業主的按揭大量增加，帶來的系統風險問題。我們已十分了解香港人處理負資產物業的態度：「除非走投無路，否則繼續供樓。」在

2003年樓價較1997年高峰期下跌7成，就算失業率高達8%，按揭貸款拖欠比率仍只是1%左右。但對於近年大量出現的國內買家，我們卻不知道他們的持貨態度是否與香港人一樣。

極端一點的假設，如果樓價下調，國內買家持有的香港物業成為負資產，並且斷供，本地銀行是否有足夠的經驗去追收差價？在「減少體系風險」的角度看來，現時的措施並不足夠。

現時金管局的按揭指引：如物業非自住，按揭上限為樓價5成，如申請人主要收入非來自香港，按揭成數需再下調一成，即按揭成數只為樓價4成。由「磚頭價/抵 押品價值」的角度看，即使借款人斷供，樓價也要下跌逾6成，銀行才會有具體損失，風險看來不大。問題是：我們是否希望香港的銀行只看磚頭決定是否批出按 揭？

更重要的是：外來買家收入以居住地的貨幣為主，購買香港物業，申造港元按揭，卻是以港元還款，匯率是會升會跌的，如果港元匯價上升，便會影響外來買家的供 款能力。要減少此方面的風險，我們認為金管局應該發出指引，收入非以港元為主的買家，在申造按揭，應該有更別於本地人的授信要求。上述建議亦不是任何歧 視，不管外來買家的主要收入是美元、歐羅、人民幣，因為都涉及匯率風險，都應該一視同仁的對待，而此等外幣借貸帶來的風險，在英語國家中實早有先例可緩。

如不涉按揭 更應確定資金乾淨

此外，對於「國內客置業大都以現鈔支付。」此一傳說亦值得一談。現時本地「上車級」物業已在300萬元左右，新盤平均售價更逾千萬元；金額應非一般國內人 士以正常途徑外移資金可以應付，當中是否可能涉及任何「洗錢」活動？如果以現金支付的情況真的普遍，監管機構理應多加留意。

我們一直建議，非本地買家來港置業，由於涉及大額現金，不管其國籍，在交易過程中，都應有一定機制，確定有關資金來源合法，不涉及洗錢活動。此種建議不涉及任何地域或種族歧視，而是關乎法紀，及本地金融中心聲譽的問題。

原文刊於信報網站 2012年8月25、26日