樓市氣氛回暖，原因在於中、歐、英央行於早前幾乎同時推出減息、量寬等措施；雖然各國救市是因為經濟增長欠奉，但2008年以來，市場得到的教訓是貨幣供應增加，會推動資產價格上升。各國央行的行動，令好友期待新一波的熱錢湧入，會進一步推高樓價。
梁上場無辣招推 市場觀望氣氛消
另一個令成交量回升的原因，應該是「不明朗因素」消失。新特首梁振英在選舉階段，予人「懂得房屋問題」、「會動手遏抑樓價」的印象。早前坊間的討論，有不少便是環繞新政府會否出招「推倒樓市」。
但在新政府上任前後，梁振英甚或其他高官，都三翻四次表明，政府不會推倒樓價。在具體措施上，梁在競選階段提出的「港人港樓」概念，在上任前已改為「有需要時推出」；在梁上任後，更有行會成員表明，有關措施未必適用。
其他措施如增加居屋供應，官員亦已表明，居屋興建需時最快可由7年，縮短至5年，但不可能再縮短。7月16日梁振英在首場立法會答問大會上，同時宣佈與樓 市有關的青年旅舍及白表人士購買居屋第二市場兩項措施；當中白表客買「居二」單位的政策，更被市場解讀為「刺激樓價措施」，種種跡象顯示，新特首在短期內 不會(或是沒辦法)推出更多遏抑樓價措施。內外因素結合，導致近期樓市成交轉趨活躍。
我們認為，除非外圍出現更多壞消息，或港府再大規模增加土地供應，否則在現時按揭負利率的環境下，樓價仍會維持在上升軌。問題只是，沒有人可以預計樓市上升期還會維持多久？
供應未增 低息持續 樓價或再升
樓價在近年急升，有眾多因素共同發揮作用。其中主要經濟體實行不同名目的量化寬鬆，大量熱錢流入香港，令本港的利率長期處於極低水平，刺激置業的投資需 求。另一方面，香港自2002年起已實行偏緊的土地供應政策，包括停建居屋及全面以勾地表取代定期賣地；需求增加而供應受限，才是樓價上升的主因。
現時各國持續推出量寬，雖然資金不一定持續流入本港，但卻有利於港元利率維持在低水平。在現時通脹率約4%、平均按揭利率2.1厘的誘因下，足以推動閒置資金入市。
另一方面，雖然後曾蔭權政府已開始增加房屋供應，如主動推出地皮招標及宣佈復建居屋；但在短期內，新政府恐難以將土地供應規模進一步擴大。在此等因素下，估計樓價仍會維持在上升軌道一段時間。
當然，我們無從得知各國的量寬措施何時完結，亦難以預計新一屆政府增加住宅供應的決心有多大、效果如何。但我們認為，準買家在入市時，除了要評估一旦按息上升時，按揭供款上升對自己的財務影響外，亦要考慮萬一熱錢流走，又遇上房屋供應增加，樓價可能顯著回落的風險。
原文刊於信報網站 2012年8月4日
沒有留言:
張貼留言