新盤優惠，折扣好？抑或回贈好？

商界響應政府呼籲，推出各種優惠吸引市民注射新冠肺炎疫苗。個別新盤項目為已注射疫苗買家提供額外折扣或回贈。不少新盤買家視回贈與折扣為同一件事，但兩者其實會有細微差異。

之前我們提過，任何見諸價單的優惠，在申請按揭時，都要自估價中扣除。扣減樓價的折扣當然直接影響成交價及按揭估價，而發展商提供的回贈，不影響成交價，但卻會影響按揭估價。

以一個售價800萬元，折扣5%的新盤單位為例，成交價即760萬元，正常情況下一般銀行會以760萬元為估值提供按揭。

 

如果另一個新單位，售價800萬元，無折扣，但提供5%回贈，即成交價為800萬元，成交後買家可獲40萬元回贈。銀行處理按揭申請時，同樣會以760萬元作估價提供按揭。

但要留意，在計算印花稅時，卻會以成交價為準，以上兩個案例中，由於後者的成交價仍是800萬元，因此要支付的印花稅也略高。以香港永久居民買家未持有本地住宅物業計，購買成交價760萬元的單位，支付印花稅為28.5萬元。如果單位成交價是800萬元，印花稅支出是30萬元。錙銖必計的話，同一比例的折扣及回贈，對買家來說，會以前者較為有利。

在發展商角度看，折扣與回贈的意義也有不同。前者會直接在成交紀錄冊反映，而後者不會。對於某些希望提供更多優惠吸引買家，但又不希望「成交呎價」減少的發展商來說，提供回贈便是比提供折扣更好的方法。

除了「谷針」，近年較常見的回贈出現於建築期付款提早成交。一般樓花項目，同一單位的即供付款成交價會較建築期成交價為低；但不少發展商為鼓勵選用建期付款的買家提早成交，如果買家提早成交，可獲一定現金回贈。此些現金回贈，在申請按揭時，都要由成交價中扣除。但在計算印花稅時，卻仍然會以當初建築期付款的成交價為準，需要繳付的印花稅也會高一點點。

 

原文刊於經濟日報網站2021年6月16日