統計之外的樓債負擔

 財政司司長說香港樓價回升，但在壓力測試的要求下，按揭貸款的供款能力還是較強。由官方統計數字看，雖然樓價上升，整體上新批樓按的供款負擔的確較10年前低。但要留意，統計數字未必完全反映事實。

2010年8月之前，一般銀行審批按揭，都會要求借款人的供款不逾月入一半。當月金管局推出壓力測試，當時要求在加息2厘的情況下，按揭借款人每月還款不逾月入6成。2013年的壓測的要求進一步收緊至「加息3厘，按揭借款人每月還款不逾月入6成」。說是「收緊」，因為在一輪計算後，壓力測試會令「現行按息」之下，每月供款上限壓制在月入4成多。再考慮現時市場主流按揭是H按，而銀行為H按借款人計算供款與入息比率、壓力測試時，都會視Cap rate為現時利率。結果是進一步拖低借款人的實際供款負擔。

 

舉一個例，月入4萬元，在按息為2.5厘、還款期為30年，在有壓測之前，以往可借入按揭上限略低於506.2萬元，月供約2萬元。供款佔入息比率為50%。

同一收入，同樣的還款年期，Cap rate為2.5厘，在現行壓測要求下，可借入的按揭貸款上限不足422.7萬元，H按利率約1.4厘，月供只約14,386元，供款比率只為月入36%，當然比未有壓測時大為改善。

此處要留意，在樓價上升及壓測推出兩重影響下，成功借取銀行按揭入市的都是較高薪一族，大批較低收入家庭被排除出置業階層之外。

或者有人會說：雖然大批較低收入家庭難以置業，但由宏觀角度看，樓市由較高收入、供款負擔比率較低的家庭支撐，也算是好事。

總負債未必如統計般低

問題在於，新批按揭負擔比率不完全反映借款人的實際負擔。不少置業人士大概也會有類似的經驗：在申請按揭時，銀行職員可能已會熱心查問借款人是否需要其他貸款。主要的限制是，不論其他貸款的名目為何，都要在取得按揭貸款後才取用，否則便會影響壓測的計算。簡單來說，你收入剛好通過按揭壓力測試，在此前不可有任何其他債務負擔，但通過壓測後，再借用其他裝修、進修、消費貸款都不是問題。一般銀行私人貸款的上限是月入10至20倍，以上文月入4萬元的個案為例，在取得按揭後，最高仍可借私人貸款40萬至80萬元。

此些按揭之外的債務，不會計入「新批按揭負擔比率」之內，但實際上借款人卻可能以此為置業融資。在市場中，以上操作不是個別現象，一些小業主的樓債負擔，未必如統計所顯示般低。

原文刊於經濟日報網站2021年6月9日