按揭角度思考「首置上車」

特首林鄭月娥表示，於10月施政報告中，將推出港人首置上車盤，一改以往居屋與私樓市值掛勾的機制，改為以買家負擔能力訂價。市場上對於「地從何來」、「會不會排擠公屋、居屋供應」等等已多有討論；不過，如果以「目標買家可負擔」為標準，港人上車盤的定價又應該在什麼水平？

無疑，地從何來是最關鍵的問題，如果未來每年可開發的土地就只可興建28,000伙公營房屋，起多了1000伙首置上車盤要犧牲同量的居屋供應的話，不同名目的項目多了，但整體供應不變，對解決房屋問題的作用恐怕不大。一如「港人港地」，計劃下只有一個項目落成，徒令房屋類型架床疊屋。

「首置上車」概念令人期望，原因在於現行的居屋政策似乎已無力壓抑私樓價格上升。一手居屋訂價與私樓市值掛勾，反而令居屋售價水漲船高。據林鄭所言，新計劃目標為協助首次置業的年輕家庭，資助房屋改為參考買家購買力開價，再加上轉售限制，原則上可令此類單位回歸房屋的基本功能—居住，有望舒緩住屋問題。

究竟在「可負擔」的標準下，「首置上車」項目開價應該是多少？新一期居屋，白表資料，二人以上家庭月入上限為52,000元(未扣除強積金供款)，據報林鄭考慮將首置上車定位於居屋之上，入息資格可能在5.2萬雨至7萬元左右。如果「首置上車」計劃沿用現行居屋房委會擔保按揭的機制，原則上不管借款人的供款比例，銀行都可批出按揭。

對借款人來說，即使有官方擔保不虞按揭申請被拒，始終應該避免借取超出自己負擔能力的債務。如果參考現行壓力測試標準，在按息為2.25厘，還款期30年的條件下，月入52,000，可借入的按揭貸款上限約為565萬；如沿用居屋95%按揭的安排，樓價約為594萬元—先不管單位面積，此價格水平已高於不少私人屋苑的上車盤。

不過，房協主席鄔滿海早前卻表示，首置上車的主要對象是目前居屋的綠表及白表申請者，即月入會在5.2萬元以下。如果採此定位，首置上車的「可負擔」價格應要較低。假如以整體家庭月入中位數26,000元計算，在同等條件下，可負擔的按揭金額大概是282.5萬元，月供約10,799元，樓價約297萬元—似乎是較有吸引力的價格。參考年初房委會公佈的數字，每個公屋建築成本87萬元，首置上車盤定價在300萬元水平，似乎並非「不可能的任務」。

 當然，以上只是機械式計算的結果，卻仍然隱含其他問題：例如說，如利率上升，每月供款增加，家庭月入中位數不變的話，計算中的「可負擔樓價」會下跌；如果建築成本持續上升，政府在地價損失之外，可能需要進一步的補貼建築成本。

 另一個大家不想見到的情況是將貨就價：負擔能力限定了單位的價格，要維持價格不變，又如何避免「首置上車」單位出現類似私樓新項目面積越來越細的困局？在提出變革性的新思維後，如何落實，其實仍有待各方詳細討論。 

 原文刊於iMoney 2017年9月9日