報載有銀行向優質客戶提供H+1.4厘的按揭利率，不少樓市好友更表示，以新造按息計，今年按揭利率已下調0.3厘，足以抵銷美息可能在年內上升一次，而港息又跟隨的負面影響。有關說法，其實低估了美息上升的其他影響。
今年新造按揭利息的確有所下調，幅度約0.2厘至0.3厘。對一般轉按客戶而言，按息是下跌而非上升，對他們來說，轉按下調的利息，甚至足以抵銷未 來一次利率上升的影響—何況美國今年是否加息、香港又是否照跟，都是未知數；很可能美國仍然維持聯邦基金利率不變，又或美息年內輕微上升0.25厘，但本 地最優惠利率及拆息都未受影響。
新造按息下跌，的確對樓市有利好作用，但要說情況可以抵銷美息上升的影響，卻是言過其實。的確，對部分供樓業主來說，如果剛轉按，新按利息較之前下 調0.25厘，而之後最優惠利率或拆息跟隨美息上調0.25厘，在供款上的確可說兩者互相抵銷。不過，供樓人士的情況個個不同，對於之前新造樓按，現時未 過罰息期的用家來說，其按息便可說完全沒有改變。更值得留意的是：美息回升，影響不僅僅在於按揭供款。
美息回升 不止影響按揭供款
其中一個較明顯的影響是美匯走向，歐洲、日本都在量寬，而美國開始加息，合理結果是令美元匯價上升。美匯強弱與本地樓價有明顯關連，1997年後樓 價回落，背景因素之一便是美元強勢，到2002年美匯轉勢向下，次年港樓才結束跌市。2002年之後，美匯大致上呈弱勢，我們便經歷一個長期的樓市升浪。
2014年底，美匯升至90點水平，本地樓價升熱開始受壓。如果美息進入上升周期，即使升幅平緩，對用家的供樓負擔衝擊不大，但美匯（及與之掛勾的 港元）勢強，代表香港的出口、服務競爭力下跌，不利經濟增長。甚至在現時中國增長放緩的情況下，美匯強勢可能吸引內地資金外流，對中國同樣是不利因素。間 接來說，港元匯價強，會刺激本地失業率上升、壓抑港元計價的入息增長。
當然，樓市從來受眾多因素影響，在此或者不宜過份強調美匯走勢此個單一因素的威力。不過，美息上升帶來的負面影響，卻絕對不是新造按息同幅度下調便可輕易抵銷的。
原文刊於經濟日報網站2016年8月30日
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今年新造按揭利息的確有所下調，幅度約0.2厘至0.3厘。對一般轉按客戶而言，按息是下跌而非上升，對他們來說，轉按下調的利息，甚至足以抵銷未 來一次利率上升的影響—何況美國今年是否加息、香港又是否照跟，都是未知數；很可能美國仍然維持聯邦基金利率不變，又或美息年內輕微上升0.25厘，但本 地最優惠利率及拆息都未受影響。
新造按息下跌，的確對樓市有利好作用，但要說情況可以抵銷美息上升的影響，卻是言過其實。的確，對部分供樓業主來說，如果剛轉按，新按利息較之前下 調0.25厘，而之後最優惠利率或拆息跟隨美息上調0.25厘，在供款上的確可說兩者互相抵銷。不過，供樓人士的情況個個不同，對於之前新造樓按，現時未 過罰息期的用家來說，其按息便可說完全沒有改變。更值得留意的是：美息回升，影響不僅僅在於按揭供款。
美息回升 不止影響按揭供款
其中一個較明顯的影響是美匯走向，歐洲、日本都在量寬，而美國開始加息，合理結果是令美元匯價上升。美匯強弱與本地樓價有明顯關連，1997年後樓 價回落，背景因素之一便是美元強勢，到2002年美匯轉勢向下，次年港樓才結束跌市。2002年之後，美匯大致上呈弱勢，我們便經歷一個長期的樓市升浪。
2014年底，美匯升至90點水平，本地樓價升熱開始受壓。如果美息進入上升周期，即使升幅平緩，對用家的供樓負擔衝擊不大，但美匯（及與之掛勾的 港元）勢強，代表香港的出口、服務競爭力下跌，不利經濟增長。甚至在現時中國增長放緩的情況下，美匯強勢可能吸引內地資金外流，對中國同樣是不利因素。間 接來說，港元匯價強，會刺激本地失業率上升、壓抑港元計價的入息增長。
當然，樓市從來受眾多因素影響，在此或者不宜過份強調美匯走勢此個單一因素的威力。不過，美息上升帶來的負面影響，卻絕對不是新造按息同幅度下調便可輕易抵銷的。
原文刊於經濟日報網站2016年8月30日
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