近月樓市氣氛持續好轉,一手成交暢旺之餘,二手屋苑亦陸續出現高價成交,市場已在討論,年內樓價有沒有機會回升至去年9月的高位。按一般人的印象,樓價上升,而整體收入未見增加,平均供樓負擔應會上升。但印象不一定準確,下半年的供樓負擔數據可能會下跌。
樓市好轉,加上第二季經濟明顯反彈、恒指上升及各國又持續大開水喉,形勢上樓價可能進一步反彈。如果樓價一如樂觀派預測,回升至去年中水平,意味比
現水平再上升約11%,由於「打工仔」收入難見如此升幅,樓價上升,應該意味供款負擔增加。不過,官方數據未必與一般人估計一致,而且「官方」有兩個原全
不一樣的數據,一個會告訴你供樓負擔增加,另一個卻可能會說減少。
經濟報告供樓負擔反映樓價走勢
官方有兩個較常被引用的供款負擔數據,一個是每季政府經濟報告中的「按揭供款相對入息的比率」。2012年第一季數字是46.4%,其後輾轉上
升,2015年第三季數字是64%;2015年下半年樓價回落,這個供款與入息比率亦下跌,2016年第一季為59%,第二季為56%,大致上數據與樓價
走勢同向。
另一個官方有關供樓負擔的數據為金管局每季向立法會滙報的「新批出住宅按揭貸款的平均供款與入息比率」,2012年初約37%,2015年8月為34%,2016年3月為35%;數字未見與樓價有明顯關係,自2010年以來,反而呈反覆下跌的趨勢。
兩個同樣反映供樓負擔的官方數據表現各異,因為統計方式大有不同。政府經濟報告的供樓負擔,是以「45方米單位樓價,七成按揭,供款20年,相對私樓住戶入息中位數」計算而來。過去數年入息中位數升幅平緩、按息大致持平,當樓價上升時,數字便見明顯上升。
新批按揭平均供款數字近年反呈跌勢
金管局的統計以實際批出的按揭貸款申請而來,由於近年按揭指引收緊,實際批出的按揭貸款平均成數下跌、還款期上升,加上壓力測試對供款負擔有明確要求,結果是實際批出的按揭申請中,平均供款佔入息比率反而下跌。
如果樓價於未來數月真的回升,只要升幅高於入息中位數增幅,經濟報告中的供款負擔比率亦會上升。但樓價上升,卻不會直接影響金管局的供款負擔統計;
反而近月新做H按按息微跌,但計算壓力測試卻要以最優惠利率為準的鎖息上限作準,新批按揭的平均供款與入息比率反而有機會進一步下跌。
嚴格而言,兩個官方數據表達的訊息並不一樣。經濟報告中的數字反映「一般家庭」如果買樓的供款負擔;金管局的統計卻是反映「實際借取按揭借款人的平
均供款負擔」──那些「負擔不了」的家庭,事實上根本不會獲批按揭。至於有意入市的準買家,與其看「平均供款負擔」,還是看心水物業供款佔自己收入比重較
為實際。
原文刊於信報網站2016年8月16日
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