近期銀行估價回升,有指反映銀行想「多做生意」;但此說法有點本末倒置。究竟為什麼銀行批會時要做估價?估價對按揭的作用是什麼?
「銀行為了多做生意,所以在估價上鬆手」似乎是不少人的想法,問題是早前估價較低,原因難道是銀行不想做按揭生意?在有關論述中,似乎物業估價高
低,主要由銀行的貸款意欲左右──想做多些按揭生意,估價便手鬆一些;反之亦然。討論以上觀念是否真確之前,不如先了解一下為何按揭申請要做估價?估價又
是由誰執行?
其實,估價在按揭的作用,主要是風險管理。按揭是以物業作為抵押品的貸款。貸款機構在批核按揭時,必須考慮兩大因素,即借款人的償還能力及抵押品的
價值。業主將一個物業抵押予銀行,可以取得多少貸款,除了監管機構的限制外,便是由物業的估值來決定。在銀行的按揭貸款條文中,都會列明「最高貸款額可達
物業成交價或估價(以較低者為準)的n%。」以一般六成按揭為例,一個成交價400萬元的物業,如果估價只有380萬元,借款上限便是228萬
元,而不是240萬元。
估價目的控制貸款風險
銀行貸款受估價限制,與風險管理有關;如果銀行只按成交價批出貸款,一些有心人便可透過關連交易,自製高價成交,再從銀行取得巨額貸款。而獨立估價
的機制,可保證物業價值沒有偏離「合理水平」。而所謂「合理價」,一般以新近成交的市價為準。換言之,估價上升,其實更多是反映近期成交價回升,而不是銀
行的按揭貸款意欲上升。
當然,機制不是沒有漏洞,行內一般準則,估價公司向銀行正式提交估價報告才會收費,而口頭估價一般免費。假設某單位市價400萬元,某買家以偏高價
420萬元購入單位,三家估價公司的口頭估價分別是390萬元、400萬元、420萬元,口頭估價最高的那一家公司便較可能被銀行職員選用。假設一家估價
公司估價偏向保守(長期較同業為低),其可能獲銀行採用的估價報告數量亦可能較低,結果可能影響有關公司收入。結果就是,雖然制度上,估價公司應該提供一
個獨立客觀的估價,但在市場競爭下,有關設想難以百分百發揮作用(當然,上述是一般情況,據了解,某些貸款機構的內部指引是三家估價公司,以最低估價為
準,較保守的取態反而對估價公司較有利)。
世事並不完美,目的為控制風險的估價制度亦然,但大致上,影響估價波動的,仍然是市場成交,而非銀行貸款意願。
原文刊於信報網站2016年8月9日
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