香港首個港人港地項目應市,銷售成績理想,引起市場較大迴響的,卻是發展商一句:「特首推岀港人港地只考慮讓港人優先買樓,並無要求以合理價錢售予港人。」坦白的背後,也折射近年房屋政策處於混亂狀態。對買家來說,更要留意購買此類「試驗項目」的代價。
本屆政府落力於增加房屋供應,以單位供應量及推出的新計劃數量而言,成績似乎甚為可觀。不但私樓落成量增加,資助房屋除原有的居屋外,又有針對低入
息居民需求的綠置居、針對低收入非公屋輪候冊人士的白居二,以及針對較高收入家庭的市建局資助房屋;在私人供應上,又推出限制只供港人購買的港人港地政
策,似乎已在各方面照顧市民所需。
不過,仔細一看,新供應上升,似乎以迷你單位為主。新盤百餘呎的開放式單位,面積僅及過往上車盤面積的一半。新供應數字增加背後,似乎是以犧牲單位
面積而來;同樣,綠置居、港人港地和高級資助房屋等,似乎名目繁多,涵蓋不同財力家庭的置業需要。但認真看,幾個計劃都只涉及單一項目,實際效用不大之
餘,也會影響單位未來的轉售彈性。
以港人港地為例,賣地時加入只許港人購買條款,立意是避免外來購買力推高樓價。但至今僅有一幅地皮附加有關條件出售,對減低外來購買力的作用有限之餘,卻增加單位未來的轉售和出租限制。
在買賣上,項目未來30年只可轉售予香港人,連轉讓予公司亦不可。在按揭上,地政總署規定,港人港地項目購買人或業主須向指明機構承造按揭,避免藉信貸違約而轉讓予非香港永久性居民。暫時而言,指明機構僅指銀行,如買家需承造高成數按揭,只可考慮按揭保險一途。
現實中除了按揭保險,市場也有銀行夥拍按揭公司提供高成數按揭,而地政總署的規定,直接限制了買家的按揭選擇;其次,買家購入物業後,不可以憑物業取得財務公司按揭,明顯減低了業主的理財彈性。
一般人對財務公司的刻板印象是貸款利率較高;但在高息之外,無容置疑財務公司批核貸款的彈性較銀行高。港人港地限制業主只可把物業抵押予銀行,其實
已經影響業主的資產運用自由。準備考慮購買此類單位時,除了要計算未來物業只可轉讓予港人的限制,對按揭上的限制亦宜有所了解。
原文刊於信報網站2016年9月5日
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