多個新盤推出「包批按揭」,號稱不設壓力測試,理論上申請即批。究竟為何發展商要推出此類按揭?此類產品的推出,對後市又有何啟示?
過去不少發展商也有推出二按,讓買家以低首期方式購置新盤單位。先不論二按的利息較高、年期較短、優惠期後供款急升等問題,此類產品的確可滿足部分買家低首期入市的需要。但隨着金管局收緊涉及二按的按揭指引,二按利息較高、年期較長的特色,卻令買家難以通過壓力測試。
根據現行按揭指引,只要一、二按的融資總成數高於標準按揭2成,對借款人的壓力測試標準便更為嚴格。以一個樓價1,500萬元單位為例,標準一按成數上限
為5成,即銀行可借750萬元。如果發展商提供樓價25%二按,由於借款總成數高於標準按揭2成,壓力測試標準是:在現行按息下,一、二按月供不可高於月
入45%,如果按息3升3厘,供款不可逾月入55%。如果有關買家本身已有一個物業在供,再申請上述一、二按,那麼其新舊物業按揭總供款不可逾月入
35%,按息加3厘,不可逾月入45%。標準上調後,莫說二按,不少準買家可能連一按的壓力測試都通過不了。
發展商角度:去貨總比直接減價好
簡單來說,即使發展商肯借二按,由於壓測規限嚴格,對買家,尤其是已有物業在供的買家,效用也未必太大。反映在數字上,近月使用發展商二按的紀錄,每月大概只有200宗上下。
本地發展商以靈活見稱,二按效果不大,發展商便推出整筆一按,成數較銀行標準按揭高,而且標榜「包批」,不需要入息證明,也不需壓力測試。
視乎不同發展商而定,估計利息成本由拆息加百多點子至接近最優惠利率。表面看,發展商提供優惠期後P至P+1%的按揭,帳面上可能會有微利。但食慣大茶飯的恐怕不會在意如此蠅頭小利。一般的說法,都是發展商為了去貨,不惜成本推出整筆的一按。
事實上,現時10個專家9個看淡,樓市氣氛欠佳;但供應卻持續增加,單是第四季已有逾4,000個單位可推出市場。在後市下調機會上升的情況下,發展商與
其甚麼也不做,等待樓價下跌,被迫以較低價賣樓,倒不如出招刺激買家入市。在發展商的角度看,包批按揭如能成功去貨,總比直接減價為佳。
原文刊於經濟日報網站2015年11月4日
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