部分發展商為刺激新盤銷情,推出「包批」按揭,此類產品可以令新盤買家不必擔心按揭問題,放膽入市。買家在選用類似的安排時,又有甚麼地方要注意?
所謂「包批」按揭,即買家支付一定首期後,在樓盤入伙時,發展商可安排指定財務公司承造按揭,讓買家支付樓價餘額完成交易。類似的安排有兩大好處,其一是
發展商指定財務公司審批按揭條件一般比銀行寬鬆,甚至有發展商表明不需收入證明及壓力測試,按揭包批。其次是估值問題,購入樓花選用建築期供款,一個風險
是估值下跌,屆時借款金額亦會下調,但幾個推出包底/包批按揭的新盤,都表明估值以售價為準,沒有估價不足的風險。
包批按揭利率較銀行高
當然,正正因為不涉及銀行,此類按揭的利率會較銀行按揭為高,一般為供款初期利率較優惠,但優惠期後,有關貸款的利率會較一般銀行新造按揭高2、3厘左右。
雖然發展商安排的按揭,利率較正常按揭為高,但一般認為選用有關付款安排的買家,大都採「騎牛搵馬」策略,即買家會在樓花期內轉向銀行申請按揭。
由用家角度考慮,有關按揭安排自然有一定吸引力:低首期入市、供款初期利率偏低,由官方紀錄看來,提供類似安排的幾個新盤中,選用有關付款辦法的買家均佔
大多數。不少用家可能會認為,此類付款,初期供款利率不高,又可解決首期不足的問題,至於優惠期後利率較高的問題,大可以「到時轉按」的方法處理。
「他日轉按」需視乎外在條件能否配合
以上的想法,可能是不少買家心中的低首期入市策略。但在風險管理角度看,有兩點值得留意。不需審批的按揭貸款,對申請人而言是十分「方便」。但現行的按揭
壓力測試以至整套審批標準,不單對銀行,對借款人也是一種保護機制。尤其是壓力測試,可避免借款人借入自己難以負擔的貸款。雖然發展商的包批按揭方便買家
借款,但借款人本身不妨引用壓力測試的概念,計算一旦按息回升後,供款是否仍在可承擔範圍。
另外,不少有意選用此類安排的買家,可能有「他日轉按」以避免支付較高按息的考慮。但部署是否可行,要視乎外在條件是否配合:轉按時的物業估值是升是跌、
屆時的按揭成數限制、原有發展商按揭的未償還餘款等等,都會對轉按可行性有所影響。如果外在條件不配合,買家未能轉按,以相對較高利息供款的時間,便可能
會較買家原本計劃的為長。
原文刊於經濟日報網站2015年10月7日
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