或許因為內地增長放緩或打貪,據報內地買家來港置業的個案大減。樓市一如其他市場,有起有落,客源變化是常態。值得問的是,究竟少了內地客來買樓,是周期現象或基本因素已改變?
內地客減少來港置業的重災區是九龍站,據區內代理指出,2007年和2008年區內成交有50%至60%買家為內地客。即使港府推出買家印花稅及雙
倍印花稅,大幅增加非本地人的買賣成本,至今年第一季和第二季九龍站買家比例仍佔30%至40%。直至8月內地股市大跌後,內地買家比例才跌至一成以下。
再看官方數字,9月有179宗住宅成交需繳付買家印花稅,較去年同期的340宗相比,下跌47.35%。當然,所有非本地買家,又或公司名義購置物
業,都需要支付買家印花稅,加上今年住宅成交個案減少,官方數字未能直接反映內地買家來港置業的規模是否減少,但仍與市場資料吻合,大致上可斷定,內地人
佔本地樓市購買力比重較前下降。
需要考慮的是,有關情況是周期現象(內地購買力只是一時收縮,往後可能回升),抑或是基本因素已變(內地購買力佔本地樓市比重將長期維持近月偏低水平)。
要回答以上關鍵問題,不妨以內地人的角度考慮。他們以遠高於內地一線城市水平的價錢來買香港的物業,是因為維港海景比黃埔江漂亮、香港物業用的意大
利雲石比內地的高級嗎?抑或是相信香港的制度或前景,寧可支付遠高於內地購房的稅款,選擇投資在香港(內地購買一個樓價1000萬元人民幣住宅,契稅由
15萬至30萬元不等,視乎買家是否首次置業、有多少物業而定;非本地人購買香港樓價1000萬元港元物業,單是印花稅已需225萬港元)?
過去幾年,有接觸過內地朋友的香港人,應該都不時聽到「內地經濟前景好、香港要好好學習、不要故步自封」的論調。不過,看到個別豪宅區近半成交由內
地人購入的現象,與上述言論放在一起,總予人格格不入的感覺。如果香港真如某些內地人口中如此不濟,如何解釋8月股災前,大量內地資金不惜支付更高的交易
成本進入本地樓市?
一個常見的解釋,香港樓價遠高於內地物業,溢價主要在制度。如果此解釋成立,便意味:只要本地制度中,被認為較優良的因素仍然存在,本地物業對內地
人的吸引力便會持續。同時亦表示,目前內地客佔本地成交回落,看來是一個周期現象,當內地經濟好轉,內地人購置本地物業數量及比例將回升(除非你認為內地
經濟轉差不是周期因素,而是結構因素,內地經濟會長期不振,那麼內地買家來港置業個案及比例便較可能在低位徘徊)。
目前本地不少權貴也常說香港行政欠效率,應該在各方面多仿效內地。這些意見究竟是真理或靠害,倒值得大家思考。
原文刊於信報網站2015年10月20日
更多按揭資訊,請瀏覽按計劃網站
「宏觀論按」 為宏亞按揭集團旗下按計劃的網誌,集中發布按計劃於不同媒體撰寫,有關按揭、樓市評論的文章。 「按計劃有限公司」(按計劃)是宏亞按揭集團成員之一,提供專業的一站式按揭顧問服務。兩大服務範疇包括:「按揭理財」及「按揭轉介」
訂閱:
張貼留言 (Atom)
建築期付款買家提早完成交易的考慮
過去幾年,樓花新盤交易中,選用建築期付款的買家佔絕大多數,個別項目中的佔比高達九成。此些買家會面對價格波動,影響交樓時按揭估值的風險。趁樓市氣氛好轉,曾選用建築期付款購入樓花的買家,或可考慮提早完交易,一方面避開估價不足的風險,另一方面也可獲得發展商一定比例的回贈。 在港府撤辣...
-
按揭貸款的利率一般較其他貸款為低,其中一個主要原因,是按揭為有抵押貸款,而且按揭成數受金管局指引限制。萬一借款人斷供,提供按揭的銀行可收回單位拍賣,一般可抵消欠款。按揭壞帳的風險較低,故貸款利息亦較低。不過,究竟銀行是要收回單位,一般有何程序? 一般來說,當借款人出現...
-
轉按市場活躍,即使近日銀行上調新做按揭利率,一般估計也不會削弱業主的轉按意欲。不過,市場上卻總有業主因種種原因而未能轉按。而較常見的,包括以下五種情況: 估值不足 近十年樓價輾轉上升,一般情況下,轉按不會出現估價不足的問題。但凡事有例外,最常見的是以發展商高成數按揭入...
-
報載一宗業權糾紛,一個物業由二人以「長命契」方式聯名持有,其中一方卻入稟,以另一方只是「掛名業主」為由,要求法庭判令,宣佈物業業權完全由自己擁有。個案背後涉及較繁複的法律概念,但在筆者印象中,過去十年已有數宗類似個案。 一般情況來說,多人以長命契方式持有物業,代表他們共...
沒有留言:
張貼留言