眾多大行、專家發出樓市調整預警,市場亦出現零星蝕讓、撻訂個案。雖然市場氣氛轉淡,幸而至目前為止,未見銀行收緊信貸的迹象,甚至有報道指,個別屋苑出現銀行估價遠高於二手成交的罕見現象。原因何在?
過去在升市時,往往出現創新高成交價高於銀行估價的現象,買家一般會以「銀行估價不足」作為議價理由。但近期樓市氣氛轉淡,市場出現樓價明顯回落個案,準
買家為物業估價時,可能發現叫價低於銀行估價的情況,個別人士更認為,是否銀行認定樓價不會大跌,透過估價機制去鼓勵買家多借,甚至是托市行動。
樓市價轉向時 估價會有一定滯後
出現以上情況,主要原因是銀行(或估價公司)估價,主要參考之前的成交,在市價出現較急劇變化時,估價會有一定的滯後。升市時出現估價不及成交價,或跌市
時出現估價高於成交價的,都是正常情況。值得留意的是,在批核按揭時,一般會以估價及成交價中的低者為準,換言之,在銀行或估價公司的角度而言,並沒有動
機去托價。
按揭是以物業作抵押的貸款,抵押品的價格自然會影響貸款機構的風險及貸款取態。但由各種數據看來,即使樓價有較明顯的調整,也不見得貸款機構的風險真會明顯增加。
讓我們再次重溫,銀行貸出按揭,只有在物業成為負資產及借款人斷供兩個情況同時出現,銀行才會有壞帳。現時新批按揭的平均按揭成數只是50.4%,即使是「最熊」的分析,也未見有估計高達5成的跌幅。
其次要看斷供的風險,一般出現斷供原因,都是借款人失業,拖欠數月供款後正式斷供。現時較悲觀的看法,是隨經濟收縮,失業率可能上升1個百分點。附圖為2008年以來的每季失業率及拖欠供款(90日)的數字。
最新失業率3.2%,2009年高位是5.3%,失業率較現時高2百分點時,按揭拖欠比率亦僅僅為0.05%,輕微高於現時0.03%水平。即使失業率真的回升至4%水平,似乎亦不足以觸發拖欠比率明顯惡化。
在新批按揭成數偏低及預期按揭拖欠比率仍處低水平的情況下,相信現時零星的平價成交個案,遠遠未到觸發銀行調查按揭貸款策略(例如收水)的時候。在銀行體系資金仍然充裕的情況下,銀行放款意慾將維持此不足以刺激樓價上升,但卻是穩定樓市的一個重要因素。
原文刊於經濟日報網站2015年10月14日
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