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2015年9月29日 星期二
按揭負利率環境或告終
上周聯儲局未有加息,雖則聯儲局主席表明10月仍有加息機會,但市場一般估計,在低通脹、環球經濟又可能受中國增長放緩拖累,未來一年美息(及港息)亦難以明顯上升。不過,名義利率雖然未見上升,但實質利率卻提早回升,刺激物業投資的因素已然大幅消退。
有關於按息與樓市的關係,一般人的印象是「減息利好、加息利淡」;但不少較專業的分析均指出,統計上名義按息升跌其實與樓價起落未見明顯關連--1997 年至2003年樓價持續下跌,期間按息是先升後跌、相反2003年至今樓價輾轉上升,中間利率升跌均未見對樓價有明顯影響。最明顯的是2005至2006 年,新造按息由大約2厘升至5厘水平,但期間樓價仍持續上升。事實上,與樓價較有關連的,不是名義利率,而是實質利率。
經濟放緩 通脹明顯回落
實質利率指的是已經將同期通貨膨脹排除後的利率。當實質借貸利率為負數時,意味銀行賺取的利息不足以彌補通脹損失,幾乎可說是貸款人貼錢予借款人。反過來,也意味借款人處於較有利的位置,理論上會刺激借款投資的需求。
過去幾年,新造名義按息大致上維持在2厘水平,而過去數年通脹大致在4至5厘水平--名義按揭利率均低於通脹,處於實質負利率水平。樓價亦一如理論,持續上升。
雖然市場估計美息及港息沒有太多上升的空間,但今年以來,受中國經濟放緩、資源價格下跌影響,通脹率已見明顯回落--去年通脹率為4.4%,港府年初時對 2015年的通脹預測為3%。而於本周公布的最新數字,8月份本地消費物價指數按年上升2.4%。考慮到通脹回落,實質按息已由年初的約-2.4%,上升 至現時的-0.4%。
實質按息今年已升2厘
以名義利率計,新造按息的確未有上升,但以實質利率計,可以說按息其實在過去8個月已上升約2厘。當然,實質按息在現時仍然處於負利率水平,但負利率對刺激置業需求的作用已大幅削弱。
現時市場一般估計,美息未必有太大上升空間;就算美息微升,當初沒有跟足美息減幅,近日資金持續湧入的港元,亦有不跟足美息上升的條件,港息(包括按息) 如果只是微升,不足以引發樓價明顯調整。但按息如在現時通脹水平下微升半厘,來年按揭負利率的年代便會告終,樓市會失去一大利好因素。
回顧過去數據,實質按揭利率多數時候會處於正數水平(名義利率較通脹為高),實質按息近零,也不會引發樓價大跌。不過,通脹偏低,往往代表經濟動力不足,一般人的收入增長預期放緩,置業、換樓的需求均會放緩,碰上新供應增加,將可能引發樓市出現一定調整。
原文刊於置業家居2015年9月26日
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