2008年金融海嘯後,藉量寬及低息之助,本地樓價展開新一輪升勢。升浪之中一個有趣現象是,小單位細價樓的升幅較為明顯。即使早前細價樓按揭成數上限被削,細價樓銷情暢旺的現象估計仍會持續。
由2009年起,差餉物業估價署統計的樓價指數均錄得按年上升。有趣的是,按面積劃分的各類住宅按年變幅(以A至E類住宅按面積劃分,A類為40方
米以下單位,B、C類面積由43至100方米,D、E類為100方米以上單位)。2009年,樓價擺脫2008年金融海嘯的影響回升,是年各類住宅的升幅
十分接近,「跑出」的是70至100方米的C類中型單位。
不過,由2010年起,形勢改變,代表小型單位的A類住宅樓價指數年年跑贏大市,尤其是近3年的走勢,更出現面積愈細,升幅愈大的情況;與過去豪宅(往往亦是大單位)升幅領先的局面大異其趣。
近年樓市走勢出現如此「反常」情況,一般認為與官方措施有關;2009年10月,金管局推出首輪逆周期措施,開始收緊按揭成數。其後措施多次強化,
於2010至2015年初,出現細價樓(600萬元以下物業)可借七成,600萬元以上物業按揭成數逐步縮減的現象。細價樓本來已是一眾上車客的入市目
標;加上按揭槓桿較高,吸引投資者選購,結果形成購買力集中在細價樓的局面。
2月底金管局進一步收緊按揭,出乎市場預料的是,把600萬以下物業的基本按揭成數由七成下調至六成。新措施之下,對投資者來說,細價樓的按揭槓桿已告下跌。新措施表面看來是針對細價樓,但基於兩個基本因素,細價樓銷情暢旺的局面較難改變。
原因之一是,600萬元以下物業的按揭槓桿優勢只是收窄,並非完全失去優勢;仔細計算,在現行措施下,700萬元元以下物業按揭成數為六成;700萬至1000萬元按揭成數為六成,上限500萬元;1000萬以上物業按揭成數五成。細價樓仍然有較高的按揭成數。
原因之二是,細價樓對絕大部分上車客來說是唯一選擇(一般初次置業人士難以負擔600萬元以上中高價物業);小單位較易出租的特性,亦吸引投資者購買力。兩個基本因素不變,細價樓銷情較暢旺的基本趨勢亦難動搖。
要強調的是,說「細價樓領先局面可能持續」,不是寫包單此類單位一定勁升,但在外圍因素未見惡化前,細價樓的吸引力似乎仍較中高價物業為高。
原文刊於信報網站2015年5月26日
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