上星期青年事務委員會主席劉鳴煒向年輕人建議,月儲3,000元作為置業首期。可能劉鳴煒被視為富二代,無論發言是否公允,他人都傾向戴上有色眼鏡看待;他有關儲蓄置業的建議,似被青年及輿論一面倒揶揄。但細看內容,其實有關建議可算持平。
批評有關言論者,多數論點是「月儲3,000也難以買樓」,論據是劉氏家族企業推出的最小型單位,叫價也達700多萬元,4成首期280萬元,要儲足77
年。此類批評不見得公允。沒有理由將初次置業目標定於700多萬元的物業。當然,哪怕是現時「上車級」的物業,樓價一般亦達400萬元,堅持以4成首期入
市的話,月儲3,000元也要44年才可儲足首期(一般來說,批評者不會提及,市場上有按保等高成數按揭產品,首期最少只需1成即可入市)。
但回顧劉氏的言論,他其實不是說「月儲3,000就可/一定可入市」;他是說「連3,000你也不儲蓄的話,未來樓市有甚麼變化,你也難入市。」前句中,
月儲3,000是「充分條件」(有了a,就一定有b);每月儲3,000,你在未來某時某刻就可入市。但明明他說的不是充分條件,而是「必要條件」(沒有
a,就沒有b;但有a不一定有b),連某個金額的儲蓄都做不到,未來就難以入市。
沒有人知道下一次調整在何時
批評有關建議的人,會將條件凝固在當下:以當下每月收入15,000元,儲蓄3,000元,去應付當前的樓價及首期,情況當然不樂觀。以上車級物業400
萬元樓價計,即使首期解決了,月入1.5萬元,以最優惠的按揭條件計,可以通過壓力測試的借款上限亦只有1,648,272元(大概是400萬樓價的
41%);即使負擔得起首期,也應付不了供樓。
問題的核心在於,樓價、收入都不是定數。對年輕人來說,正常的情況下,可預期收入隨年資、經驗,甚至透過進修而穩定上升。現時月儲3,000,下年可能月
儲4,000。同樣地,樓價亦不可能永遠在高位運行,近30年來,本地樓價亦有多次大型調整。沒有人知道下一次調整是近在咫尺,抑或尚有遙遠距離。不過,
如果單單以現時的樓價與現時的收入比較,自己認定永遠不能置業。那麼,即使未來樓價出現明顯調整,那也與你無干,你連支付跌市後的首期資金都沒有準備,談
何入市?
退一步而言,即使你咬緊牙關、努力儲蓄,由22歲儲錢儲至40歲,樓價仍未見似樣調整,那筆儲蓄亦會累積一定數目,無論是創業或投資,都可作為啟動的基
金;在此意義下,有儲蓄,還是會比沒有儲蓄好得多。劉先生的言論本身其實甚為公允,問題只是他被視為富二代,無論言論內容為何,都會被放在放大鏡下挑骨頭
罷了。
原文刊於經濟日報網站2015年5月27日
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