市傳上周金管局向銀行重申,表明關注銀行為按揭客戶提供過高的額外優惠。一般估計銀行不會與金管局對着幹,此類優惠會暫時消失。但很少人想過一個問題:為了早被市場形容為雞肋的按揭業務,為何銀行會大費周章進行價格戰?
按揭戰非自近一、兩年始,與數年前幾近「割喉式」的價格戰比較,最近被叫停的額外優惠,只是小巫見大巫。數年前業界將按揭利率步步推低,最低位時,新造按
息牌價可低至拆息(Hibor)加0.65厘,個別優質客戶更獲批H+0.5厘的按息,現金回贈可達1%。其後金管局提示,加上某大行高調表示不再提供H
按,新造按息才回升至現時H按的H+1.7%、P按的P(5.25%)-3.1%水平。
銀行搶按揭 優惠層出不同
問題是,促使銀行作價格競爭的因素不改,明刀明槍的減息不再,不同名目的優惠卻愈演愈烈。由於金管局曾作出指引,按揭現金回贈不可高於貸款額1%,銀行一
方面要以優惠吸引客人,一方面又不願牴觸指引。結果便是以交叉銷售方式推出不同的優惠─同時申請信用卡,可獲一定的免簽帳額、開設存款戶口,有超市禮券或
飛行里數,甚至是直接獲得一定現金的迎新優惠等,在上周之前,此類優惠最高可達按揭貸款金額的0.6%。
要知道現時H按利率低至H+1.7%,拆息可視為銀行(尤其是小型銀行)的利息成本;在基本現金回贈1%、額外優惠0.6%的情況下,按揭首年的利息收入
已基本泡湯。第二年看來有正常的利息收入了─但現時一般罰息期2年,只要樓價不跌,借款人已有充足動機再部署轉按(以便再取新優惠)。兩年下來,最終提供
按揭銀行帳面只賺到貸款額1.7%的利息,但別忘了按揭批核有其成本,實際數字要再打折扣。更有甚者,一般業主申請按揭時都會貨比三家;最終「成功」獲選
的銀行賺取蠅頭小利,而其他落選銀行的批會成本卻全被消耗。以2014年取用按揭宗數69,610宗,銀行平均批會成本1,500元,每宗按
揭有4家銀行競爭計算。單是批會成本,2014年銀行界已消耗4.2億元。
銀行要大費周章,爭奪雞肋一般的按揭業務,有眾多原因:銀行水浸,大量資金泊駐銀行、重重逆周期措施令按揭取用金額下降;相對而言,按揭貸款額度較大,銀
行容易「跑數」都是明顯的原因。但在資金因素外,亦有其他因素迫得銀行不得不進行價格競爭─值得留意,部分因素某程度上可人為避免。
按揭一如其他貸款,通用性(Generic)極高;A銀行的錢與B銀行的都一樣。互換性低的產品,如手機,有時可在品牌形象、產品設計處下功夫,避免直接
價格競爭;但貸款卻幾乎只有「利率」、「優惠」可比拼;利率既因種種理由而不變,「優惠」便成了競爭者主要的角逐項目─原則上,不同銀行的按揭通用性高是
無可避免的。
避免成本消耗 銀行提供額外優惠誘因仍在
其次是風險低,香港按揭壞帳的比率極低,在當前平均按揭成數只有5成多的情況下,除非樓價下跌逾半、又出現嚴重失業率,否則銀行按揭業務難以出現壞帳-壞帳的風險低,回報(銀行扣除各種成本的淨利息收入)自然也低。
最後,Conversion
Rate(轉化比率,指由按揭申請形取用的比率)低是銀行競相提供優惠的另一原因。現時一個按揭申請人平均會向4家銀行申請按揭;最終勝出的當然只有一家
銀行。銀行面對的博奕遊戲是這樣的:以貸款額300萬元為例,淨息收入是每年1.7%(約5.1萬元),批核按揭的成本是1,500元、現金回贈是3萬
元。如果不提供任何優惠,而同業提供0.1%額外回贈搶去生意,銀行幾乎是必然出現每宗按揭申請1,500元的淨消耗。不想出現上述淨消耗,惟有提高額外
回贈,以博取客戶青睞。
在各種促使銀行提供優惠,爭奪按揭業務的因素中,惟有轉化比率一項有人為改變的可能。如果不提高銀行按揭業務整體的轉化比率(更直接一點:令按揭申請人減
少向不同銀行申請按揭的次數),銀行要避免處理按揭申請的成本消耗,以不同名目向借款人提供額外優惠的誘因卻仍然存在。
原文刊於經濟日報網站2015年5月20日
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