金管局總裁周一在立法會表示,現時難以判斷樓價是否回復熾熱;又指政策清晰,若樓市上行周期持續,當局會繼續推出逆周期措施。如確定下行周期已經形成,則會放寬之前推出的收緊措施。此說惹來好友憧憬,認為官方既不願看見樓價大上大落,現時入市風險有限。
無疑,由港府到金管局,都不願看到樓價大升大跌。金管局推出的「逆周期措施」Countercyclical
policy本來就不單單指在旺市收緊信貸---政策的另一面,自然是跌市時將政策鬆綁。同理,港府的需求管理措施,在樓市熾熱時以增加印花稅的方式增加
買賣成本,遏抑置業需求;當樓市炒風不再時,自然有條件撤去部分措施。
問題是,放寬監管不一定代表可刺激市場(不論是成交量或成交價)。1997年至2003年,當時政府、金管局無甚措施遏抑需求或收緊信貸的措施,但當市場認定樓價處於下行周期時,需求本身就會被遏抑,即使官方沒有任何需求管理,置業需求仍是偏低。
跌市放寬信貸 刺激作用有限
原因在於,在本地樓市生態中,有相當一部分的需求出於投資/保值的需要。在樓市處於下行周期時,放寬之前收緊了的措施,又或下調交易成本,對刺激此類需求
不會有明顯效果。甚至是可租可買的用家,當認定樓價低處未算低時,亦會將置業的部署壓後。至於那些真正的「剛性需求」(因種種原因一定要買樓),數量未必
太多,而且在本質上,此類買家根本市旺市淡都會入市,與官方措施的關係不大。
需要重申的是,以上分析並非少看官方措施的效果。但應該明白,官方措施對壓低成交量的效果是較刺激成交量較為明顯的。極端而言,假設自住人士置業按揭成數下調至1成,非自用成交的按揭成數壓至零;又或將印花稅上調至成交價50%,
即使人人看好後市,成交量亦一定會大減。相反而言,即使按揭成數放寬至99%,印花稅減至100元,亦未必可令看淡後市者作出入市決定。
箇中關鍵,是市場預期的跌幅有多大、樓市下行周期有多長。如果市場預期樓價不會出現大幅下跌,只是出現微調,官方放寬措施,例如上調按揭成數、減低各項印花稅等,應該可以改變樓市下行的局面。所以,官方放寬壓市措施,在一定條件下,是可以刺激成交量,從而令跌幅較少的。
問題是,如果樓價只是輕微調整,又怎會觸發官方改變政策方向?
原文刊於經濟日報網站2014年10月5日
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