上周有一家中小型銀行推出首2年拆息+1.68厘的大額借款拆息按揭,較市場現時一般提供的全期H+1.7厘產品,在優惠期內利息了低2點子,惹來
市場憧憬,美息上升尚未有定數之前,本地按揭利率是否仍有下調空間?但暫時而言,估計追隨者未必太多,本地供樓業主不宜對按息下調有太高期望。
數據上,現時按息其實有一定下降條件:現時銀行「水浸」的情況持續,去年11月初,銀行體系結餘維持在1639億元水平,現時卻高達2392億元。結餘高企,不但令拆息維持偏低的0.22厘水平,亦為銀行貸款業務帶來更大壓力。
另一方面,現時銀行提供的最優惠利率按揭(P按)息率已低至金管局建議的下限水平(以大P的5.25厘計,為P減3.1厘,即2.15厘),技術上
減無可減。但在拆息按揭(H按)方面,金管局曾建議的下限水平是H+0.7厘,較現時一般銀行提供的H+1.7厘足有1厘差幅;理論上,銀行下調H按的息
差,不會抵觸金管局指引。
不過,數年前銀行H按利率鬥至H+0.7厘水平,其實算是行內的「慘痛經歷」,在按揭戰之下,贏家即使取得市場佔有率,利潤亦似有若無。難得其後各家銀行痛定思痛,新造H按利率逐步回升至較合理水平。所謂殷鑑不遠,現階段不見得有銀行會打算重啟減息戰。
當然,由H+1.7,到H+1.68,雖然息差只是2點子,每百萬元貸款,一年只是節省200元,幅度不大,但始終是「減息」。但值得留意的是,早
前已有其他提供H+1.7厘按揭的銀行,同時向H按按揭客戶提供存款掛鈎戶口,借款人存款可獲得等同按揭利率的利息,額度是未償還按揭金額的一半。而上周
調整H按利率的銀行,本身並不提供同類產品,在按揭利率牌價一樣的情況下,競爭上較有提供存款掛鈎按揭的銀行不利。
簡單來說,有關銀行微調拆息按揭利率,可視為對H按和存款掛鈎產品的一個被動回應。此種反應未必會觸及其他同業跟風減息。
原文刊於信報網站 2014年11月11日
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