經濟學人發表報告,以租金回報為準,香港住宅樓價偏高8成,泡沫冠絕全球。我們絕對認同現時香港樓價偏高,但對達成結論的方式卻有所保留。
經濟學人討論「泡沫指數」時,其中一個標準是:比較各地1970年代以來(香港部分由1980年起),樓價與租金的相對比率。以樓價/年租金長期平均比率化為100計,現時香港的指數是183.6;換一個說法:香港現時樓價偏高了約84%。
經濟學人提供的例子,香港一個細單位,如租金不變,業主要將單位出租35年才收回樓價,換算成租金回報率是2.86%,與差餉物業估價署新近統計的B類物業單位回報率2.8%相近。
我們簡單換算一下,根據經濟學人的分析,1980年至今,「平均來說」,住宅樓價的是年租金的19.1倍左右,現時卻是35倍。
換成百分比,便是「偏高」了84%左右。將樓價租金比換算成香港市場慣用的回報率,香港的1980年以來的平均租金回報率應該是5.25%,現時則只有2.86%。
附帶一提,「偏高」84%,意思不是樓價跌84%才合理。400萬元樓價,偏高84%,「合理價」是217.4萬元左右;樓價回落45.7%,而租金不變,數字便返回平均。
同一標準下:底特律樓好抵買?
回報率一如股票的市盈率,當然是值得參考的數字。但僅僅參考市盈率作為資產價格是否偏高的指標,卻可能會出現荒謬的結論。我們找到一份推銷底特律物業的廣告,說該市現時住宅的租金回報創新高,達30厘,即出租3.3年就回本了。我們沒有底特律過去租金回報的數字,但相信用經濟學人同一標準去估算底特律樓價,會得出「現價偏低」的結論。
本來,參考「歷史平均」,再看看現時是否偏離平均值,有一定參考作用。但參考經濟學人的圖表,香港的樓價/年租金比率,明顯出現1992年前偏低的情況。
在1980至1990年,指數都低於70。經過換算,當時樓價大致是年租金的11倍左右,回報率約8%。當年的租金回報率偏高,有眾多原因:其中之一是主權交接前的信心問題令本地人不願意置業。簡單來說,近幾十年,香港的樓價/租金比率有1/3時間被政治因素扭曲而偏低,由此得出的「歷史平均」似乎不是一個理想的基準。
報告除香港是城市外,其他包含的主要是已發展國家,都沒有類似香港政、經環境大幅改變的情況。唯一例外的是中國,本來近40年的變化堪稱翻天覆地,但報告引用中國的數據,只由2000年起,結果是中國樓價租金比率僅僅是108。中國政府擔心內地樓價過高,報告卻認為只是「偏高」8%;原因是數據採樣只有14年數據。
重申一點:我們不是認為本地樓價沒有泡沫。我們甚至同意租金回報率是樓價有否偏高的重要指標。但單看數字而沒有考慮數字出現的理由,得出的結果,未必有太大參考價值。
公平而言,目前的2.8厘的租金回報,當然不是「吸引」的水平—不但遠低於80年代的8%,也比1997年的3.7%為低。
現時投資者接受到2.8厘的回報有眾多原因,例如樓市好友會說:按息比回報率更低。
當然,不少分析已提醒置業人士,一旦按息回升,現時可接受的回報率便完全失去吸引力。於是又回到了一個老問題:究竟利息何時回升?升幅多少?篇幅所限,下周再談。
原文刊於信報網站 2013年9月7日
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