金管局周三公布「貨幣與金融穩定情況半年度報告」,報告內有關按揭的重點之一,仍然是負擔能力的問題---報告同時羅列了兩個按揭負擔指標,其中一個指標的結論是「遠超50%的長期平均水平」;另一個卻是「由平均值40%降至36%」。
出現上述結果的詳細因由,可在報告中的「貨幣與金融狀況」找到。
簡單來說,報告中以「潛在置業人士」的角度計算「置業負擔能力」;即「虛擬」一個月入處於私宅住戶入息中位數的家庭以市價購買一個50平方米住宅,
以現行按息,7成按揭,還款期20年的數據比較。得出的「收入槓桿比率」(即按揭月供佔月入的比率),便是65%左右;較同一方法計算出來的歷年平均值
50%高出一大截。
原因很簡單:樓價升幅比一般家庭收入上升快得多。但報告本身有提及,此指標由「潛在置業人士」角度考慮,數字有別於借款人實際供款與收入比率。
第二個「供款收入比率」,指的便是每月新批按揭中,借款人實際還款數字佔收入的比率,最新數據是36%,較平均值40%為低。
實際數字較「由潛在置業人士角度計算」的數字為低。原因有很多,其一當然是月入處於中位數的家庭,事實上會購買的單位樓價較低。或者說,近年入市的買家,平均收入其實較月入中位數為高。
其次是現實中的平均按揭成數為56%,較「虛擬」計算的7成為低;此外,現實中新批按揭平均按揭年期為25年,較虛擬計算的20年為長,令每月供款較低有關。
有趣的是,當局在考慮按息一旦上升帶來的風險時,卻是以「虛擬數字」為本:指出如果按息上升3厘,而其他條件不變,收入槓桿比率會由65%升至84%。另一方面,報告卻未有提及,按息上升3厘對實際借款人的影響。
我們以7月的按揭批核實數計算,即平均貸款額258萬元,按揭還款期
300個月,平均按息2.25厘計算。每月平均還款額為11,252元;供款收入比率為36%,即實際借款人的平均月入為31255元。「假設」其他條件
不變,而按息上升3厘,7月份新批按揭的借款人,供款會升至15461元,借款人的供款收入比率會升至49.5%。
壓測威力:實際供款負擔將維持4成水平
值得留意的是,此個假設數字僅僅對7月份新批按揭個案有效。當市場按息真的上升3厘,至5.25厘時,如果屆時壓力測試仍然存在,銀行批出按揭,需要以「當時按息+3厘」計算,按揭供款不逾月入6成。
壓力測試其實會將借款人的供款負擔壓制在4成多的水平。以每月新批按揭數字為準的實際供款收入比率,根本不可能超過50%。加上對持有一個以上物業借款人的壓測要求更嚴格的影響,數字最終會被限制在40%左右。
因此,未來極可能出現一種古怪情況:一旦按息回升,政府/金管局以虛擬個案計算的「收入槓桿比率」將愈來愈高,甚至出現類似97年,指數超逾100的情況,但數字卻是虛擬而來,與實際借款人的負擔無關。
另一方面,現實中銀行批核按揭有重重指引;指引不改,即使樓價不跌(甚至上升)、按息暴升,在壓測之下,每月的實際「供款收入比率」將會大致維持在40%水平。
原文刊於信報網站 2013年9月28日
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