在香港，一般住宅最高可按樓價7成。如果買家希望以低首期入市，可考慮高成數按揭，其中主流為按揭保險計劃，雖說是「保險」，其本質上卻可能為系統帶來更大風險。
對於按揭保險計劃，不少人錯誤理解此類產品，以為是「銀行借樓價7成，按揭保險公司借樓價2成」；其實，整筆貸款都是由銀行提供，而借款人需要向第三者，例如香港按揭證券公司購買按揭保險。當借款人違約，銀行有損失時，便由第三者向銀行賠償。
按保產品具第三方風險
由於整筆按揭都是由銀行提供，而僅由第三方提供保險，銀行代保險公司墊支高於限制的貸款；此類產品在理論上有第三方風險（Counterparty
Risk），即提供保險者本身有可能欠缺賠償能力。
提供保險的公司可接受多少按揭保險合約，視乎有關公司的信貸評級（Credit
Rating）。信貸評級的高低，則取決於保險公司的資本規模及財政狀况。
問題的關鍵是時間。當承保時，保險公司實力必定雄厚，其信貸評級亦自然高企，有能力對違約斷供的按揭，向銀行賠償。但評級是會調整的，索償亦往往在投保數年後才出現，如果其時保險公司因實力轉弱或其他因素而信貸評級被調低，保險公司可能沒有能力作出賠償。而過去的經驗告訴我們，當保險公司的評級被下調時，通常也是經濟調整周期---此時亦是樓價下跌、失業率回升、按揭違約數字上升，即是銀行最需要索償的時候。以規模論，2011年涉及按揭保險的貸款，逾二百多億港元；市場稍有任何波動，按揭保險產品都會對銀行體系帶來深遠影響。
當局需完善監管制度
簡單來說，現時的制度，是以「好市」時標準，來衡量保險公司在「壞市」時可作出的賠償。過去數年，便有提供按保的私人公司，因評級被下調，而一度退出市場。幸熱錢流入，本地樓價在金融海嘯後仍節節高升，市場上未有出現大量按揭違約。
但實際上，那些因按揭違約同時保險公司未能按合約賠償的損失，最終仍由貸款銀行承擔。基於按保制度有上述風險，金管局為按揭保險設定按揭成數、金額上限，實屬合理。
現時按揭保險市場，主要參與者是按證公司。按證公司的背後有港府支持，出現「賠償能力下跌」的機會不大。但按保市場其實還有其他私人參與者，所佔的份額亦有上升趨勢。在樓價高企但未來有無限可能的今天，當局更應留意，單以機構的信貸評級作為提供按揭保險門檻，是否足夠。其次亦應確保此類機構批核按保時，標準應與主流一致，避免出現「次等客戶獲批更高按揭成數」的局面。
總括而言，要減少按保制度帶來的系統風險，當局除了為每一宗保險合約，設定樓價成數及金額限制外，亦應限制個別機構可承保的規模，以減低單一公司評級被下調時，為金融系統帶來的衝擊。
原文刊於置業家居 2012年7月28日
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