去年下半年起，銀行陸續上調新造按揭利率，但農曆新年後，多家銀行主動下調按揭利率，市場更盛傳多家銀行曾批出低於最優惠利率(大P，即5.25厘)減3.1厘的按揭息口，超逾金管局曾經提及的界線，銀行態度比起去年下半年明顯有變，究竟原因何在？
傳統解釋是，踏入新年度，銀行都會有新的貸款目標，主管為免下半年情勢有變，傾向在上半年跑業績，因此，一般來說，每年年初銀行的按揭批核都會比下半年度寬鬆一些。但今年市場明顯有基本因素改變，令銀行按揭部門跑業績的態度較往年更為積極。
附表為2010年底至2012年1月，銀行體系中，未償還按揭總額的數字。未償還按揭總額，指的是銀行貸出，未收回的累積按揭貸款。在「正常」情況下，由於每月都有新增按揭貸款，數字是會慢慢、持續地上升的。但由附表可見，自2011年11月之後，銀行體系未償還按揭總額罕見地持續下跌2個月。
但未償還按揭總額下跌，代表的是：「整體而言，現有按揭償還本金的速度高於新取用按揭的增長率」。新取用按揭金額減少是因為去年下半年成交放緩；而現有按揭償還本金的速度高，背後的原因是近年按息低。按息為8厘時，20年還款期的按揭，首月供款，有8成是還息。早兩年大量業主轉用拆息按揭，現時很多人的供款利率仍在1厘水平，按息為1厘時，20年還款期的按揭，首月供款，卻反過來有8成是還本。近年按息低，令銀行體系中，現有按揭的償還本金速度急升；一旦樓市成交下跌，未償還按揭總額便會下跌。
事實上，根據金管局數字，不單是按揭，整個銀行體系的貸存比率都見回落，截止2011年底港元貸存比率從9月底的87%降至2011年12月底的84% (雖然金管局會認為仍是偏高)。銀行吸納存款是有成本的，貸存比率下跌，結果便是銀行有更大的填氹(replenishment)壓力，令今年銀行搶按的態度更見積極。
展望未來，除非未償還按揭總額出現回升，否則銀行仍有需要以各種方式搶佔按揭市場。由於市場P按利率已觸及金管局指引，我們估計銀行下一步有可能下調H按利率，以吸引客戶；在樓市而言，銀行下調新造按息，或會掀起新一輪入市熱潮。
表：近月銀行體系未償還按揭總額
| 月份 | 銀行體系 |
| Nov-10 | 7313.28 |
| Dec-10 | 7402.53 |
| Jan-11 | 7458.05 |
| Feb-11 | 7558.3 |
| Mar-11 | 7616.82 |
| Apr-11 | 7702.17 |
| May-11 | 7800.6 |
| Jun-11 | 7881.98 |
| Jul-11 | 7942.79 |
| Aug-11 | 7970.72 |
| Sep-11 | 7993.9 |
| Oct-11 | 8010.85 |
| Nov-11 | 8023.29 |
| Dec-11 | 8010.74 |
| Jan-12 | 7997.73 |
資料來源：金管局
原文刊於iMONEY置富雜誌 2012年3月24日
沒有留言:
張貼留言