如何善用按揭年期

上星期我們提到，按揭年期的限制，即分別有「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」不可高於某個年期的限制，本周再談有關按揭年期的應用。

按揭年期最簡單的概念，是在利率及本金都不變的情況下，年期越長則每期還款額越少，但全期支付的利息總額越高。按揭年期的其中一個應用，便是在未能通過壓力測試時，透過調整年期的方式過關。

金管局近年推出的壓力測試，銀行批出按揭時，按當時利率，每月供款不可高於申請人月入50%；如按息上調2厘，每月供款不可高於申請人月入60%；假設陳先生月入4萬元，申請400萬元的按揭，如利率為2.2厘，每月供款為20616元，供款超過月入一半，理論上銀行不應批出按揭；但如果陳先生將按揭年期改為21年，每月供款下調至19835元，便可成功通過壓力測試(包括假設按息加2厘，供款不可超逾月入6成的限制)。

陳先生還是那個陳先生，借用的金額、他的收入亦不變，但按揭年期一改，銀行(及監管機構)，便認為他由「負擔不來」，變成「負擔得來」。

調整按揭年期的另一個應用，是在成功取得按揭之後，如果個人經濟條件有變，例如收入下跌，按揭供款影響其他開支時，便可透過延長供款期的方式，令每期供款額減少。

值得留意的是，由於「借款人年齡+按揭年期」及「樓齡+按揭年期」的限制，取用按揭後延長供款期的方式，不是人人可用，那些在申造按揭時，已「計到盡」的借款人，萬一經濟環境有變，亦難以將透過延長供款期的方式令供款下跌。

舉例來說，一名40歲的借款人，於銀行成功取得30年期按揭，而有關銀行的「借款人年齡+按揭年期」上限是70年，理論上，此名借款人在日後即使財務有困難，希望減少按揭供款，銀行亦不會同意。

原文刊於信報網站 2012年3月18日