不為慳息的轉按

早前金管局多次收緊按揭、本地銀行上調新造按揭利率，加上歐美債務危機，令股市大跌，樓市成交量亦大為萎縮，銀行按揭業務生意亦相對减少。不過，某些種類的轉按，卻仍然活躍。

主流的轉按申請是為了減息，由於轉按有律師費、贖契費等開支，一般認為，除非轉按前後的息差達半厘或以上，否則一動不如一靜。不過，近日筆者接觸的個案，發現部份申請人轉按前後的息差，其實不足半厘。原來，此類個案的業主，轉按的動機不是慳息，而是套現；由於銀行對於有套現的轉按批核一般較為保守，在按息上亦會較一般新購置物業(無套現)為高，個別個案息差不足10點子。

此類轉按套現的業主，動機不外乎認為樓價已處高位，又不想賣出自住物業，便趁價高息平套現；近日股市調整，對此類業主來說，反而認為是投資機會。事實上，對於只持有一個物業自住的業主來說，一般情況下，樓價起起落落，對他們的影響不大----一直持有物業自住，升值只是紙上富貴。加按套現的方式，便成為了一些業主善用資產的途徑。

一般來說，加按套現最大的考慮是利息成本，但早前美國聯儲局主席伯南克已表明，低息政策將維持至起碼2013年中，換言之，大概在2年的時間內，美息都難以上升，港元利率亦可望維持在低水平。

值得留意的是，一般銀行對於以「投資」為理由的加按/轉按申請甚為抗拒，正常情況下，銀行及按揭證券公司亦不會接受有資金套現的高成數按揭申請。不少轉按套現的業主，是以「子女升學、家居裝修」等理由套取資金的；而借用的按揭上限(視乎樓價)最多亦只為樓價估值七成。

此外，在考慮是否趁樓價高息口低套現之時，除了利率之外，亦要考慮其他風險問題，尤其是那些套現後打算將資金用作投資的朋友。資產價格可升可跌，萬一套現投資成績不理想，資金被套牢又碰上未來息口回升，便會蒙受更大損失。

原文刊於 imoney, 2011年8月27日