歐美債務危機觸發環球股市下跌後，美國聯儲局主席伯南克表示，低息環境將維持至2013年中。經濟前景不明但利率維持超低，置業人士應何去何從？
租金回報率可反映樓市健康程度
以過去經驗分析，筆者認為現時的樓價是偏高的。主要的根據有兩個，其一是租金回報率，其二是樓按負債比率。
根據差餉物業估價署，2011年中，面積最小的A類住宅的租金回報率是3.6厘，面積最大的E類住宅租金回報率是2.3厘。1997年，A類住宅的租金回 報率是4.2厘，E類回報率是3.4厘。租金回報率是反映樓市是否健康的最基本數據，過去20年，A類住宅的平均回報率是5.345厘，E類是4.275 厘。現時E類住宅（一般用作代表豪宅）的租金回報率是2.3厘，代表買家以現金購入一個單位後放租，如租金不變，要收43年租才可回本。此水平的租金回報 率可以有幾個解讀：第一，投資者看好樓價將明顯上升，不在意租金回報；第二，投資者看好租金可大幅上升，改善租金回報。還有一個可能性是：樓價已太高，脫 離基本因素。
不應以低息環境去考慮未來供款
另一個筆者常用的標準是樓按負債比率。坊間常用的供樓負擔比率，是以每月供款與收入中位數比較，此方法的問題是對利率較敏感，如目前利率極度偏低，計算所得會顯示供樓負擔不重。樓按負債比率是以「樓按總額」與「年收入」比較，較不會受利率波動影響。
根據金管局數據，1997年6月，新取用按揭的平均金額是$188萬；1997年私宅住戶的月入中位數是$2.2萬；意味「平均的」按揭金額，是一個中等 收入家庭年收入的7.1倍。而2011年6月，新取用按揭的平均金額是$238萬，本年度第一季的私宅住戶月入中位數是$2.76萬，意味「平均的」按揭 金額，是一個中等收入家庭的7.2倍。當然，97年的平均按揭利率逾10厘，現時一般按揭利率在2.1厘水平，同樣借入年收入7倍的樓按，以同等年期供 樓，每月支出遠較97年時輕鬆。問題是樓按是長期負擔，以目前不正常的低息環境去考慮未來供款，並不合理。
樓價處周期高位 非入市時機
綜合來說，基於上述兩個基本因素，即回報率偏低、按揭負擔偏高；筆者絕對認為樓價已處周期高位。問題是，「偏高」不代表一定會立即調整。
在聯繫滙率不變的前提下，本地最優惠利率難以脫離美息走勢，獨自上升。（一旦港息較美息高，會刺激更多熱錢流入）。現時市場經常說「新造按息上升」，但那 是相對於按息極低期的比較，由去年底新造按息最低期的H加0.65%，上升至目前大概H加1.8，實際利率仍在2厘水平，大幅低於歷史平均數。如果美息在 現水平維持2年，意味香港的按息大概亦會在2厘水平橫行。此水平的按息，令投資者、用家的持貨成本維持低水平。
我們相信，現時樓價會因種種不利因素影響下，成交減少，出現向下調整，但在利息因素下，樓價仍有機會在未來一段時間持續橫行，甚至有可能因一些好消息推動 而再創新高。但令人擔心的是：基本因素有如地心吸力，樓價不可能長期偏離基本因素，一旦市況逆轉，熱錢流走，樓價終將返回現實。現時並不是入市投資的時 機，自住的用家，即使本着高買高賣的精神入市，亦宜將按揭負擔控制在較合理的水平。
原文刊於 置業家居 2011年8月27日
沒有留言:
張貼留言