定息按揭須知

金管局數字，6月份新批按揭中，19%為P按，近80%為H按，H按比率是近兩年以來罕見的大幅下調。數據反映銀行提高新造H按利率，開始令客戶重投P按；另一方面，6月選擇定息按揭的客戶與5月一樣，是0%。

不論H按抑或P按，都是浮息按揭，每期供款會視拆息或最優惠利率的波動而變化；而定息按揭，則是在指定期限內，供款均以固定的利率計算，優點是供款不受市場利率波動影響；供款穩定的代價，是定息按揭利率一般較浮息按揭略高。

種種因素限制下，令定息按揭在本地一直只是非主流產品。不過，仍不時有銀行會推出定息按揭，客戶在考慮是否採用此類產品時，宜先與浮息按揭的產品利率作比較。

例如P按，利率為P(5.25%)減3.15%，即現時利率為2.1%；假設有銀行提供3年期的定息按揭，利率2.3%。即採用定息客戶在一開始供樓時，供款便以2.3%計算。客戶要計算的是，在定息期(3年)內，浮息按揭的平均利率，會不會高於2.3%。如果置業人士估計利率即將上升，而且會維持一段時間，那麼，開始供樓時以「損失」0.2厘的息差，換來之後較穩定的供款，可說甚為化算。

當然，定息按揭是否化算，另一個關鍵「加息成為現實」的時間。以P按來說，如果在3年內只加息一次，幅度為0.25厘；加息成真的時間越近，則定息按揭相對而言便越優惠，相反，如最優惠利率遲遲不升，則在「定息期」內，選擇定息按揭，供樓開支便會較一般浮息按揭為高。

另一個要考慮的是「定息期後」的安排，現時市場競爭仍算激烈，考慮選用定息按揭的置業人士，宜優先考慮在定息期後的安排。如果銀行未有提供類似承諾(例如3年定息期後改以P-3%供樓)，三年後市場環境有變，便未必可以取得較佳的供款利率。

原文刊於 imoney 2011年8月6日