上升空間有限的港息走勢

聯儲局宣布縮表步伐、香港金管局發行票據、加上股市抽新股，令近日港元拆息抽升，創2月以來新高。有意見認為，美國累計加息多次，而港息未見跟隨，在美國持續縮表及加息後，港元利率可能需要「追加」，進而影響本地資產市場，但有關推論成真的可能性其實不高。

金融危機後，聯儲局於2015年12月首次加息，其後在2016年12月、2017年3月及同年6月再次加息，聯邦基金利率累升1厘；但香港最優惠利率卻巍然不動。表面看，港元與美元掛鈎，美息升，港息不應該不升；在此前提下，預期美息上升而港息需要追加似乎合理。

但另一方面，美息由2006年中至2008年底，累積下調5厘，而同期香港最優惠利率下調幅度是3厘。換言之，近2年美息升而港息不跟的背景，是港息10年前未有跟足美息下調。港息當年不跟減，某程度上吸引了更多熱錢流入，同時為現時美息回升，港息不跟加預留一定緩衝。

此亦是早前有銀行估計，年內美息即使再上升0.25厘，本地銀行可能仍按兵不動的原因。
拆息波動大 但實際影響小

當然，對一眾供樓小業主而言，現時更關心的可能是拆息的走勢而非最優惠利率變化。原因是近年九成以上新批樓按都是拆息按揭(H按)，在近日金管局發行票據、市場抽新股的情況下，近日一個月拆息明顯上升，上周五升至0.54875；周一稍為回落至0.52714，仍高於過去數月0.42、0.43水平。理論上，在縮表預期下，如熱錢流走，本地拆息可能持續高企。

不過，拆息上升又不一定對H按供款人有很大影響—現時絕大多數H按都設有基於最優惠利率的鎖息上限，即使一個月拆息急升，一般借款人只會轉至以P減的利率供樓，現時一般維持在2.15至2.25厘左右，對每月供款影響有限。

展望未來，如無意外利率會持續緩慢上升，但參考聯繫滙率加息意向，未來3年只有約1.5厘的加息空間；即使港息在未來每次美息調整時都跟足，一般供樓利率仍會在4厘以下，似乎不足以觸發資產價格大幅下調。

原文刊於信報網站2017年9月26日

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拆息上升 港利率走向正常化？

聯儲局9月份議息維持聯邦基金利率不變，本地銀行最優惠利率亦暫時按兵不動。但有留意銀行拆息走勢的話，大家會發現本周拆息出現明顯上升，要留意的是，本周拆息的變化，可能是本地利率正常化的一步，往後按息是否會緩慢上升，值得留意。

金管局市場抽資 拆息創2個月新高
近年新批按揭中，九成以上均以拆息為準，即所謂H按。最優惠利率升與不升，對多數在近幾年借用按揭的業主，並無太大影響。有樓在供的小業主，可能更關心拆息的變化。過去大半年，一個月拆息大致維持在0.35至0.46厘水平，7月過後更見維持於0.41至0.43厘，未見明顯波動。但本周拆息卻出現較明顯升幅，周三（20日）時已升逾0.5厘，周五（22日）更升至0.548厘水平，為2月以來新高。如果小業主的H按在近幾日計息，會發現下期還款會有輕微增加。

拆息上升，有2個原因，一個是本周有大型新股招股，例牌會吸納一批資金認購，減少銀行體系結餘。更根本的原因是金管局發行票據，抽走部分市場資金。前者是偶發事件，但後者看來是深思熟慮的部署，似乎將持續進行。

金管局8月已公布分5次增發總值$400億外滙基金票據，此批票據已在周二（19日）完成發行，同日金管局公布由9月29日至10月24日，再一連5個周二增發總值$400億的外滙基金票據。效果是前後由市場抽走$800億資金，結果周二之後，拆息便告上升。

本周聯儲局雖然維持美息不變，但卻公開「縮表」步伐，市場一般估計，此舉會令環球熱錢減少；如果留駐香港的熱錢流走，本地利率可能出現急升。金管局發行票據，可說是人為地先行上調本地拆息，減少了一旦港美息差擴闊，資金大規模流走、拆息急升的局面。

低息現象扭轉 宜作心理準備
金管局的行動持續，理論上會令拆息持續溫和上升，但卻減少了資金因港美息差大，突然流走，拆息一下子急升的風險，可說是穩定市場的正路手段。
要留意的是，不管是可控的持續溫和上升，抑或一下子急升。或預示2008年以來，利率偏低的不正常現象開始扭轉。至於未來利率升幅有多大，升勢是緩是急，現階段無從估計，但置業人士對於利率上升、供款增加，始終宜有心理及財政準備。

原文刊於置業家居2017年9月23日

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借用發展商按揭後的轉按計算

消委會9月中發表報告，提醒置業人士，選用發展商按揭購買新盤時，要留意全期利息支出較高的風險。部分人對有關方法不以為然，認為買家借入發展商按揭都是應付短期需要，未來大可透過轉按等方式避免長期支付高息。不過，在此種情景下要轉按慳息，其實有一定要求。

根據消委員會的計算，一個售價847萬元的新盤單位，向發展商借8成一按，25年利息支出會比銀行6成按揭多500萬元。當然，有意見質疑，不會有多少人一供到尾，全期都在捱貴息。當條件符合時，借款人自然會轉按至一般銀行，大幅節省利息支出。

上述質疑有一定道理，問題是：何謂「符合條件」？以一個售價1000萬元一手盤為例；假設發展商提供25年期8成按揭，首3年利率細P-2.75%，其後利率為細P（5%）。究竟在什麼情況下，置業人士可順利轉按？




需時13年，按揭餘額方跌至購入價一半

假設購入物業後樓價、利率不變。在3年優惠期內，上述按揭月供為34,890元，3年後按揭餘額約為726萬元，優惠完結，月供會加至45,395元。如果樓價及銀行按揭指引都不變，1000萬元的物業，按揭上限只為500萬元（假設業主只有一個按揭負擔，否則金額會跌至400萬）。換言之，如果業主要轉按，便需想辦法償還新舊按揭的差價226萬元。

事實上，如利率及樓價不變的話，上述發展商按揭的未償還餘額要在供款的第13年中，才會跌至500萬元以下。此時方可達成「不抬錢轉按」的要求。

當然，上述計算假設了樓價、利率及按揭指引都不變。如果樓價上升，轉按金額可水漲船高，「不抬錢轉按」所需時間會減少。相反，如最優惠利率上升，每月供款增加之外，每期償還本金比例會減少，減慢還本速度，會令不抬錢轉按的所需時間延長。

在算術之外，轉按的其他條件亦要留意。部分發展商的按揭安排不設壓力測試，買家可能不自覺借取了較高負擔的貸款。但銀行按揭是需要進行壓力測試的，對於欠缺入息證明、信貸紀錄有瑕疵的買家來說，可能會獲發展商安排取得按揭，但在情況改善前，即使物業估值及按揭成數無問題，仍難以向銀行申請按揭。

平心而論，借入發展商較高息按揭的買家中，「一供到尾」的恐怕不會太多，但要在有關按揭優惠期後順利轉按的，其實要附合一定條件。在條件成熟前，有關業主仍要有支付較高利息的財政準備。

原文刊於經濟日報網站2017年9月20日

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發展商高成數按揭的真實風險

消費者委員會提醒市民，一手發展商安排的按揭計劃，利率較高，全期總支出(樓價+按息)會比標準銀行按揭高逾五成。消委會的提示當然正確，但有點捉錯用神。類似計劃的最大問題不在於全期支出較高。

消委會以一個樓價800多萬元物業為例，比較六成銀行按揭(利率2.25厘)及八成發展商一按(利率6厘，首3年只供息)兩個計劃下的25年期「總支出」(樓價+按揭利息)，得出發展商計劃下總支出較銀行按揭高51%的結果，似乎「全期支出較高」就是最大的問題。

有關計算有兩個假設值得討論，其一是把八成按揭與六成按揭的利息支出比較；就算兩者利率一樣，按揭成數較高的計劃，全期利息支出自然較高；其次是計算基於一種線性思維──假設借款人會一供25年。

現實中，以高成數按揭入市的如果是投資者，大概於3、4年後即會視乎市況而賣樓；如果是用家，購入單位後平均8至10年也有很高機會換樓。即使不換樓，如條件容許，業主都會轉按；實際上一供25年的業主恐怕不多。

當然，選用發展商高成數按揭的買家，轉按難度較高。最明顯的困難是轉按時是未必獲足夠的按揭成數。發展商提供的是高成數按揭，銀行提供的是標準按揭；借用利率較高的高成數按揭後，還款初期償還的本金有限；以消委會的例子(八成按揭，首3年只供息)而言，3年內償還的按揭本金是0。如果樓價不升不跌，而現行按揭指引維持不變，意味業主起碼要準備相當於樓價兩成的現金，才可能轉按。

更大風險在於債務可能超負荷
比起轉按，更大的問題是「免壓力測試」。部分新盤的按揭安排標榜無壓測，俗稱「呼吸PLAN」：理論上毋須收入證明，相關機構也會批出按揭。太易借取按揭，其實比起全期利息支出高企有更大的問題：部分買家還款能力欠佳，只因優惠期供款被壓低才冒險入市。一旦優惠期完，恢復正常供款，他們的財務狀況便可能急速惡化，如果市場利率上升(例如最優惠利率回升)，更會令情況進一步惡化。

另一方面，除非財務情況改善，否則他們在發展商按揭的優惠期完結後，仍會因壓測問題而難以轉按。而發展商按揭的特性，亦意味借款人可能在優惠期後持續以較高利率償還發展商按揭的局面。

以「全期利息支出」作為比較標準看似方便和公平，但現實中借用高息按揭又供足25年的人應該是少數。而有關比較其實未有突顯更大的風險：免壓力測試的按揭計劃，可能令實力欠佳的買家借入超出負擔能力的債務，而且產品結構會令他們難以甩身。

原文刊於信報網站2017年9月19日

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物業的居住價值VS升值潛力

樓價高企，一般家庭難以購置物業時，官方有意推出「首置上車」計劃，將樓價與買家負擔能力掛鈎，加上轉讓限制，希望可由此解決上車問題。不過，欠缺升值前景的物業，在現實中對準買家是否有吸引力，卻有待時間證明。

在香港，問10個樓市上車客，10個都會說自己是自用。如果買樓真的純粹是自用，而現實中樓價高企至一般家庭都負擔不了的話；官方推出售價較相宜的資助房屋，令合資格買家購買，似乎會是解決問題方法。而針對近年二手居屋樓價水漲船高的現象，未來在首置上車收緊轉讓限制，更是順理成章—以後首置上車盤的轉讓價格都可望受控。問題是，在香港人心中，對於住宅的價值，除了居住，升值潛力也是重大考慮因素，一個肯定不會升值的物業，對香港人是否有吸引力呢？


或者有人會認為，樓的最大價值本來就是居住，如果政府推出措施，成功將居所與資產升值的需求脫鈎，其實是還原樓宇基本功能的正確之舉。不過，觀乎過去沒有辣招的年代，樓價低迷，成交量通常偏低，未見港人踴躍入市買樓自住；反而是在樓價反覆上升時群起高追入市，可見相當數量的香港人，其實更看重物業作為資產的升值潛力。而過去不少小商人的創業資金，亦正正由自住物業升值、加按而來。

樓宇的居住價值及資產升值潛力何者較重要，是一個價值觀的問題，似乎難有一定結論。現時港府似乎有意透過轉讓限制等，限制首置上車盤的轉讓價格，避免出現類似今日二手居屋樓價隨私樓上升，一般家庭亦難以負擔的局面。此應該可以滿足單純考慮居住需求的人士。不過，當大家都很確定購買的物業大概是不會升值的時候，有關物業的銷情，大概可反映香港人較看重樓宇的居住價值，抑或升值潛力。

原文刊於經濟日報網站2017年9月13日

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首置上車或帶來重大改變

官方放風推出「首置上車」，雖然計劃的效果因資訊不足而難以估計，但當中的核心構思如推廣至其他資助房屋，卻可能對樓市生態帶來重大改變。

對於首置上車計劃能否真的協助買家上車，輿論似乎是疑中留情。起碼要等待《施政報告》正式公布措施詳情，才可能有較全面的討論。不過，計劃的核心構思──單位售價按合資格人士負擔能力而非市值釐定，看來有機會推廣至居屋。而一旦走至此一步，預料會對整體樓市帶來重大影響。

上星期官方透露的訊息予人矛盾的感覺──一方面指目標客戶是收入高於居屋白表資格(月入5.2萬元以上)的首置家庭，一方面又指售價可能會較目前一手居屋為低。某程度上，此種矛盾是基本定價策略改變的必然結果──就是要不跟隨市價，令買家較易負擔。

過去討論首置上車計劃，不少人會參考梁振英推出的「港人港地」，指出如果規模不大，只不過是掩眼法，對樓市不會起明顯作用。

居屋如沿用計價方式 樓市或新加坡化
不過，上述的矛盾現象出現(首置上車目標家庭收入較居屋高，但首置上車售價較低)；卻可能觸發日後新落成居屋的定價標準修改至與首置上車盤一樣。總不成長期存在兩個資助房屋計劃，而較高收入家庭反而可以平價置業的現象。

萬一未來居屋都把定價準則更改至考慮買家負擔能力，便意味香港資助房屋大致上與私樓樓價脫離──情況接近於新加坡組屋──私樓的結構。

值得留意的是，一如新加坡，此結構出現，未必會令私樓樓價全面回落。較易負擔的資助房屋出現，反而可能令中高價私樓樓價高企──公營及私營市場可能有較明顯的分別。而所謂「置業階梯」(基層家庭先買居屋，再轉私樓)之說亦可能不再成立。未來公營住宅如果只可以平買平賣(轉售對象都是收入、資產合資格家庭)，便會喪失資本升值的效果，大部分購置公營房屋的家庭，可能更難由置業階梯上升，把物業由居屋變私樓。

當然，現時詳細評論首置上車計劃可能仍是太早，一切有待官方更詳細的公布。但與過去夾屋、港人港地等計劃不同。由於核心構思有別，計劃推動的效果可能遠較之前多個架床疊屋的計劃更大。

原文刊於信報網站2017年9月12日

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按揭角度思考「首置上車」

特首林鄭月娥表示，於10月施政報告中，將推出港人首置上車盤，一改以往居屋與私樓市值掛勾的機制，改為以買家負擔能力訂價。市場上對於「地從何來」、「會不會排擠公屋、居屋供應」等等已多有討論；不過，如果以「目標買家可負擔」為標準，港人上車盤的定價又應該在什麼水平？

無疑，地從何來是最關鍵的問題，如果未來每年可開發的土地就只可興建28,000伙公營房屋，起多了1000伙首置上車盤要犧牲同量的居屋供應的話，不同名目的項目多了，但整體供應不變，對解決房屋問題的作用恐怕不大。一如「港人港地」，計劃下只有一個項目落成，徒令房屋類型架床疊屋。

「首置上車」概念令人期望，原因在於現行的居屋政策似乎已無力壓抑私樓價格上升。一手居屋訂價與私樓市值掛勾，反而令居屋售價水漲船高。據林鄭所言，新計劃目標為協助首次置業的年輕家庭，資助房屋改為參考買家購買力開價，再加上轉售限制，原則上可令此類單位回歸房屋的基本功能—居住，有望舒緩住屋問題。

究竟在「可負擔」的標準下，「首置上車」項目開價應該是多少？新一期居屋，白表資料，二人以上家庭月入上限為52,000元(未扣除強積金供款)，據報林鄭考慮將首置上車定位於居屋之上，入息資格可能在5.2萬雨至7萬元左右。如果「首置上車」計劃沿用現行居屋房委會擔保按揭的機制，原則上不管借款人的供款比例，銀行都可批出按揭。

對借款人來說，即使有官方擔保不虞按揭申請被拒，始終應該避免借取超出自己負擔能力的債務。如果參考現行壓力測試標準，在按息為2.25厘，還款期30年的條件下，月入52,000，可借入的按揭貸款上限約為565萬；如沿用居屋95%按揭的安排，樓價約為594萬元—先不管單位面積，此價格水平已高於不少私人屋苑的上車盤。

不過，房協主席鄔滿海早前卻表示，首置上車的主要對象是目前居屋的綠表及白表申請者，即月入會在5.2萬元以下。如果採此定位，首置上車的「可負擔」價格應要較低。假如以整體家庭月入中位數26,000元計算，在同等條件下，可負擔的按揭金額大概是282.5萬元，月供約10,799元，樓價約297萬元—似乎是較有吸引力的價格。參考年初房委會公佈的數字，每個公屋建築成本87萬元，首置上車盤定價在300萬元水平，似乎並非「不可能的任務」。

 當然，以上只是機械式計算的結果，卻仍然隱含其他問題：例如說，如利率上升，每月供款增加，家庭月入中位數不變的話，計算中的「可負擔樓價」會下跌；如果建築成本持續上升，政府在地價損失之外，可能需要進一步的補貼建築成本。

 另一個大家不想見到的情況是將貨就價：負擔能力限定了單位的價格，要維持價格不變，又如何避免「首置上車」單位出現類似私樓新項目面積越來越細的困局？在提出變革性的新思維後，如何落實，其實仍有待各方詳細討論。 

 原文刊於iMoney 2017年9月9日