拆息持續上升 樓市影響暫輕微

今個月美國議息，市場一面倒估計聯儲局將上調聯邦基金利率0.25厘。雖然多家本地銀行認為本港最優惠利率未必立即跟隨美息上升；不過，與多數業主供樓支出更相關的拆息，卻早已展開升浪。

今年10月以前，銀行同業拆息表現較為穩定，年初時曾低見0.2厘，其後大致維持在0.3厘以下水平。但拆息近月卻急升，一個月拆息在星期一上升至0.5厘水平，較年初上升約30點子。
近年新批按揭中，逾九成以拆息為基準，雖然今年以來最優惠利率一直維持不變，但拆息上升，卻代表有大量業主每月供款上升。

今年中以前，一般新造拆息按揭的利率為拆息加1.7厘，在年初時，H+1.7厘即供款利率大概為1.9厘；在一個月拆息升至H+0.5厘後，H+1.7厘便是2.2厘。

當然，由於現行絕大多數H按產品設有鎖息上限機制，一般設定為P-3.1厘(以「大P」，即5.25厘為準；採用「細P」，即最優惠利率為5厘的銀行，H按的鎖息一般為P-2.85厘)。拆息上升後，現時採用H按供樓的業主，暫時供款利率會鎖定在2.15厘水平。

一般情況下，當市場資金不足時，例如資金大幅流走，便會觸發拆息上升。但今次情況較為特別，近一年的銀行體系結餘其實未見減少，因此部分業內人士估計，近期拆息上升，與美國加息預期升溫及美元強勢有關。某大行更估計在美息正式上升後，港元拆息反而有回調空間。

暫時而言，拆息上升對樓市未見影響，一來是升幅有限，而且有鎖息機制的存在，對於部分「觸頂」的客戶來說(例如供款利率為H+1.7厘)，拆息再上，暫時每月供款仍是2.15厘，在最優惠利率上升前，供款暫時不會再上升，影響輕微。

其次是今年年中起，多家銀行將新造及轉按的利率下調，現時新造H按利率低見H+1.35厘水平，吸引大量業主轉按，一加一減，成功轉按的業主供款未見增加。
現時要留意的，是美國在月中如順利加息，本地銀行是否跟隨，如本地最優惠利率隨美息回升，便意味本地多數供樓業主的供款支出正式上升。

對小業主而言，如果物業按揭選用H按，近月應該已可感受到利率上升、供款增加的效果。如果有關按揭的罰息期已完，現時是時候積極考慮轉按，利用銀行競爭仍激烈的機會，獲得較優惠的按揭條件，以減少未來按息上升，供款增加的影響。

原文刊於信報網站2016年12月6日

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人民幣升跌都利好本港樓市？

近期樓市成交轉靜，但靜市中仍傳出不少內地買家支付高昂稅費入市個案。事實上，在加稅之前，市場統計內地買家的確轉趨活躍，一般解釋是「人民幣貶值，內地客購港樓保值」。猶記得數年前市場主流意見認為「人民幣升值，港樓有折讓」，是內地購買力南下的原因。難道人民幣升值、貶值都利好樓市？

驟然聽來，「人民幣升值利港樓」、「人民幣貶值又利港樓」；有點像一個無賴和別人玩擲毫時，定出「公我贏、字你輸」的規矩。當然，市場總有一些大好友，不論任何情況都會堆砌理由鼓勵買家入市，但持平而言，情況會比這個第一印象更複雜。

在人民幣匯價升時，的確有分析指人民幣上升，內地人購買港樓仿如有折扣，利好香港樓價。人民幣匯價跌時，也有分析指內地人或會增持非人民幣資產保值。要留意的是，作出以上分析的，未必是同一群人。同樣地，同一個內地人未必會在人民幣上升、下跌時都會作出「應該買港樓」的決定。但中國有13億人，不排除在人民幣匯價升時，觸動一批人購買境外房地產（理由可能是「換算下來很便宜」）；而在人民幣匯價跌時，又觸發另一批人購買境外房地產（理由可能是「對沖匯價下跌」）。以香港樓市規模相對於中國人口，除非立法禁止非港人入市，否則在任何時候，我們總會找到內地買家入市的個案—而在人民幣匯價轉弱時，你找到的入市個案，自然較有可能出於匯價弱而入市，反之亦然。

人幣升跌 入市人士表現會有不同
雖然說人民幣升升跌跌，都可能觸發不同的內地買家來港置業；但相信在不同匯價變化階段，入市人士的表現也許會有不同。在人民幣升值時來港購置物業的，心態可能較接近散戶，或平日過境購物人士。只因人民幣值高，港元標價的貨物（資產）在他們眼中仿如打折，便觸發此類購買力入市。此類買家較可能購買上車盤或中價盤（尤其在港府調升印花稅前，以此類物業稅費較低。

相反，如內地買家因看淡人民幣走勢，購置香港房地產，其動機出於調配資產的話，他們較可能購入高價物業（一次過可調動較多資產，手續上較簡便）。港府在11月初上調印花稅，加上買家印花稅，非本地永久居民購買香港住宅，印花稅高達30%，理論上阻嚇部分單純希望對沖匯價波動的內地購買力入市。至於那些據說不單純為了對沖匯價，而是想方設法將資產調離中國內地的買家，30%稅率的阻嚇作用可能仍有不足。至於匯價升跌，外來購買力的表現是否會有不同，需要更長時間，累積較多數據分析。

對香港人來說，要記住的是，在小小香港之外，另有一個龐大的市場，匯價升、匯價跌，都可能觸發當中一小部分人考慮購置香港物業。而此個大市場的一小部分購買力，都足以掀動香港樓價大幅上落。

原文刊於經濟日報網站2016年11月30日

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哪類借款人最受利率上升影響？

美國12月加息如箭在弦，而且隨着美國經濟好轉、特朗普政府又傾向大量投資基建刺激經濟，聯儲局加息步伐可能較一般人預期為快。不少人已在計算，利率回升對按揭還款的影響，由於近年取用銀行按揭的客戶都需要通過壓力測試，他們對利率回升應有較大的應對能力。不過，對以其他途徑融資入市的買家來說，利率回升帶來的壓力便會較高。

其中一類較易受利率上升影響的是借取發展商二按入市的買家。傳統上，本地發展商都有為買家提供第二按揭，以協助買家以低首期入市。一般二按成數為樓價兩至三成，正常利率為P-1至P+1%。為吸引買家，多數發展商二按都設有免息期或初期低息的優惠，一般優惠期為2年。

當二按優惠期完結、利率恢復正常時，如果又碰上利率上升，業主供款增幅會較急，平時欠缺財務準備的話，可能較難適應。

正規二按借款人應可應對溫和加息
以1000萬元物業，五成一按，年期30年，利率2.15厘，每月供款為18858元。如按息上升2厘，每月供款升至24305元，升幅28.9%。
同樣的物業如借入三成二按，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後利率5厘。首兩年供款為12936元。如兩年後優惠期結束，預上利率升2厘，每月供款會升至21898元。一及二按相加，每月供款上升至46203元，升幅45.3%。
不過，由於金管局曾發出指引，正規的一、二按借款總成數如高於標準兩成，便需用更嚴格的壓力測試指引(現行利率下，總供款不逾月入45%，按息上升3厘，總供款不逾月入55%；如果利率有分段，計算時更會以較高者為準)；雖然利率回升加上優惠期完結，供款會大幅增加，但大致上，通過壓力測試的借款人應有餘力應對。

發展商一按借款人宜當心
較大的問題是部分不設壓力測試的一按。正是由於上述壓力測試的標準較嚴格，買家要較具實力才可獲批一、二按；部分發展商於2015年起，便安排關連的財務公司為旗下一手盤買家提供整筆一按，方便之處是不涉及銀行，借款人毋須通過壓力測試。發展商一按的成數可高達樓價七至九成，而且類似發展商二按，一般都設有2至5年的低息優惠。
假設一個1000萬元新盤單位，發展商提供八成按揭，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後為最優惠利率(5厘)，首年供款為34496元，兩年後如最優惠利率上升2厘，優惠又完結，供款會增至56542元，增幅64%。如果借款人當初供款已佔月入五成，兩年內收入沒有上升，加息2厘及優惠期完結後，供款會佔月入82%。

展望未來，由於涉及銀行的正規按揭都要通過壓力測試，假設利率溫和上升，對借款人的衝擊亦不會太大。但對於曾經借取發展商一按的業主來說，便宜小心計算按息回升的影響；可能的話，宜為利率較高的按揭進行部分還款，以減低未來加息的影響。

原文刊於信報網站2016年11月29日

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樓按非香港家庭負債問題核心

立法會秘書處本周發表一份「香港家庭面對的財務挑戰」的簡報，比較2015年與2005年的數據，指出香港家庭的平均債務逾64萬元，十年間上升85%；家庭債務中7成為按揭貸款。報告擔心美國利率即將上升，這將加重按揭貸款人的還款負擔，或會觸發本地物業市場出現調整。

如果我們單比較樓按數字，香港家庭的平均樓按負債，2005年時是276,200元；2015年時是453,600元；10年升幅為64.2%。家庭樓按負債增加，原因不外乎樓價高企，每宗按揭的平均貸款額上升。另一方面，雖然2015年的整體物業成交較2005年減少(7.6萬宗對12.3萬宗)。但近年按息低企，不少業主透過轉按融資套現，出現「成交減少，按揭貸款上升」的現象。

持平而言，香港家庭按揭債務增加，如果按息回升，則借入按揭的家庭的還款勢必增加。「加息或觸發物業市場調整」是否成真有待時間證明；不過，現時利率上升，帶來的影響與上一周期的表現，應該會大為不同。

首先，利率上升的確會令借款人還款負擔增加。如果借款人在低息環境時只能勉強供樓，在加息後財務狀況便可能被增加的供款壓垮。此在過去按揭資料未納入信貸資料庫，又未有壓力測試時，投資者可向多家銀行分別為不同物業融資時較易出現。而在近年有關漏洞已被堵塞，實際上業主難以借入多筆按揭，而僅有的少量按揭，供款負擔亦被控制在較低水平(依金管局數字，新批按揭供款負擔長期維持在35、36%水平)。

實際供款負擔低的另一個解讀，是實際上獲批按揭的借款人會是收入較高的一群。要留意立法會秘書處的報告，是採用「平均數」。即計算總共有多少未償還按揭貸款，再除以家庭數目，得出每戶平均按揭金額。平均數的一個問題，是未必可反映個別住戶的實際情況。例如香港有4成家庭居於公屋，也有大量租住私樓的家庭未持有物業，他們實際上都沒有按揭債務，但在計算平均數時，卻會獲分六十多萬元的平均按揭債務。

銀行批核標準趨嚴，近年成功獲批按揭是收入較高人士，而且以自住為主。他們應對利息上升、供款增加的能力較高。現時一般估計美息來年可上升約一厘，有關升幅應不足以觸發本地樓市出現明顯調整。

比起按揭貸款增加，其實其他債務的增幅更值得留意。畢竟按揭債務利率較低，雖然金額比重最大，但在重重規管下，近年獲批按揭的家庭均有一定財政實力。相反，根據立法會秘書處數據，2015年底，香港家庭信用卡貸款及私人貸款平均債務達192,500港元，較2005年的72,900元上升逾2倍。此類貸款的利率較高，而且審批遠較按揭寬鬆，未來利率回升，非按揭債務潛在的問題其實更大。

原文刊於置業家居2016年11月26日

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樓市成交量偏低局面料維持

上周我們提到，未來數年住宅供應大幅增加、利率有望回升，政府上調印花稅的時機較過去多次出招為佳。不過，即使如此，樓價在來年亦未必會有太大調整。

先看供應，近年港府一直強調在房屋問題上「迎難而上」，爭取增加供應；而具體成果是未來3、4年，會有9.3萬伙私人住宅落成，平均一年約2.3萬伙。2011至15年，私樓平均落成量只有10,970伙，未來住宅供應量如上升至2.3萬水平，的確是大幅增加。但回看廿一世紀首5年，香港私人住宅落成量平均為27,704伙。現時「大幅增加」的住宅，某程度上只是追回過去數年不足的供應。換言之，供應增加較可能令樓價升幅放緩，但市場上大批上車、換樓客等入市，每年2萬多伙供應或不足以壓低樓價。

長遠土地供應仍不足
而更大的問題是，在加速供應幾年後，長遠土地供應仍是不足，官方2030規劃文件，估計如不加快開發土地，至2030年會短缺200公頃住宅用地。香港要持續增加土地供應，原因之一是人口持續增加—扣除每年5萬左右的出生嬰兒，淨增長來自移民—主要來自中國內地。單計單程證，一年已經有4萬多人入境。
傳統上認為單程證入境者平均收入較低，住屋需求集中在公屋、租住小型單位。但2013年前數年，每年有數萬雙非嬰在香港出生，此批嬰孩的父母可以承擔子女在香港出生的費用，大都是國內的中產階級。總共十多萬的雙非嬰兒，他們的父母未來可申請來港團聚，可能會扭轉單程證入境者的結構，長遠刺激中上價物業需求。

輸入專才中長綫推高住宅需求
另外加上每年萬多人的輸入專才計劃、每年在香港取得各類學位的內地生估計有4,000至5,000人；他們住滿7年已可取得永久居民資格（就學的年份亦計算在內）。扣除少數大學可為內地生提供宿舍，他們一入境已要找地方住；如決定在港長住，中長綫同樣推高住宅需求。一年兩萬多伙的私樓供應，其實難說充足。
回到按息的問題，12月美國加息看來已成定局，問題是來年加幾多、香港又會跟幾多。某大銀行估計債券利率2.5厘止步，即美息明年大概上升0.5厘。如果升幅如此溫和，對香港樓價的影響將較為有限。
不過，出招之後，剛好年尾假期臨近、下月加息亦會引發市場觀望，低成交量的市況卻可能維持至農曆新年過後。

原文刊於經濟日報網站2016年11月23日

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息口不加怎減的道理

特朗普勝出美國總統大選，雖然他在選舉時頗多前言不對後語的情況，其財金官員班底亦尚未公布，但他主張大興土木改善基建，加上經濟數據支持聯儲局加息，未來一至兩年的利率走勢已趨明朗化──美息將溫和上升。
美國經濟數據改善，12月聯儲局議息，市場已估計聯邦基金利率將上升0.25厘。特朗普在競選時曾揚言要炒掉聯儲局主席耶倫，就大趨勢而言，成真與否的意義不大。隨着經濟改善，聯儲局應已達成加息共識，客觀上會造就利率上升的環境；而對於地產大亨出身的特朗普，基建利好地產的影響是路人皆見的常識，小小的香港横洲發展或也印證這種講法，新任總統又怎會看輕。
筆者認為，2017年美國應加息約4次，令聯邦基金利率升至2厘或以上；而2018年，美息料會加2次，至2.5厘水平以上。如果經濟好轉、美國順利啟動大型基建，推高通脹，美息於未來24個月更可能升至3厘水平。在此說明，這是主觀願望而已。
槍械要重裝、利息要「重」加
如果美息順利回升，代表美國的銀行可返回「賺取息差」的業務常態。需知道過去一段時間，銀行過度從事投資業務，埋下了金融風暴的遠因，結果民主黨主政時加大了對銀行體系的監管，令銀行一直處於守勢。另一方面，利率下跌，信貸需求卻疲弱，令美國銀行「無啖好食」，新興的FINTECH崛起，銀行更是回應乏力。當然銀行業的問題也源於自身，看看香港銀行業過去20年也得知一二，銀行是只會賺息差卻沒有創新的「特許經營」錢莊！當利率回升，銀行有空間返回傳統賺取存貸息差，這將有利信貸市場及整體經濟。
對聯儲局來說，維持超低利率經年，利息已是減無可減，已出現欠缺子彈應對下一波經濟危機的問題。現時隨經濟數字好轉，聯儲局不論由誰主持，都應傾向上調利率，待日後再施展貨幣政策時，有更多的彈藥，情况就似槍械要重裝 (reload)的動作。加息料會對美國的房地產價格帶來壓力，但基建改善，卻可提升不動產的價值，一定程度上對沖了加息的影響。
對特朗普來說，比較麻煩的是雙赤問題，他一方面主張減稅，一方面要投資基建，無疑會增加政府財赤；貿易赤字方面，雖然他曾揚言會大幅增加中國貨品關稅，但現實中其實作用不大；增加中國貨關稅、生產線或會由中國移向東南亞、拉美，美國整體貿赤情況不會有多少改變。考慮過去雙赤時的美元表現，筆者認為，美元今天的升勢正為2017年的下跌作幅度性緩衝！
剛性需求的新解
雖然不少分析認為，特朗普的減稅加上聯儲局加息，或會促使資金回流，美元更形強勢。但基於強美元不利美國出口和雙赤的原因，筆者對於美國當局是否樂見美滙上升有一定保留──時間會證明一切，美元是否全面轉強，大概在明年第三季會見真章。
香港地產方面，如果港元利率大致跟隨美息上升，超低息時代告終。息口回升的預期愈明朗，為樓價帶來壓力亦愈大。不過，由2008年金融海嘯後走勢看來，當時樓價微跌，已會促使買家入市。還有市場上已積習了一種看法：樓價下跌是機會，其中的所謂鐵證就是2000年或2004年後入市的人，全都成了發財達人，最近成為傑青的某人便是侃侃而谈，她於2004年入市的傑出作為！這個香港樓市顯性信仰，其實就是心理範疇的「觀念動性效應」(ideomotor effect)，也就是所謂碟仙效應。
簡單來說，我們的大腦會串連文字、聲音和顏色從而得出意思和行動。就如覆蓋的碟子本身沒有力量，但放大了手中輕微變動，卻出現移動現象，便是典型的ideomotor效應：人們的潛意識可能會影響他們的身體，不自覺地採取行動。而那群樓市占卜師的日以繼夜的宣傳，同樣對大眾潛意識有灌輸作用。
筆者認為，樓市應以本地人的負擔去評定高低，現在香港的樓價肯定是高。但考慮到本地出生率、結婚和離婚數字等需求和1997年至今，尤其是2003年之後，大量新香港人以單程證、投資移民計劃、專材計劃或內地生留港工作等途徑進入香港；今時今日，七個香港人中便有一個新香港人，而此類人口增長的趨勢看來會持續，正是說明所謂今天的剛性需求已混雜了強大的外在因素；再者，過去幾年金管局推出壓力測試，一般供樓人士有實力應付利率的上升，縱使利率一如以上估計般回升，本地樓價恐怕難有大調空間。

原文刊於信報網站2016年11月22日

樓價或會調整 惟非加辣影響

11月4日港府宣佈上調住宅買賣印花稅率至15%，一、二手成交量應聲而跌。政府加辣的初衷，是遏抑樓價，但回顧過去，2010年以來，港府多次推出辣招，但樓價卻是反覆上升。今次加辣，適逢外圍因素改變，情況又會否不一樣？

回顧「辣招」的歷史，港府在2010年推出額外印花稅後，再陸續推出買家印花稅、雙倍印花稅，及將額外印花稅加辣。以效果而言，二手住宅成交量由2010年逾12萬宗下跌至去年4萬宗水平；但成交量減少，同期樓價卻累計上升約6成。加辣令物業流通量減少，某程度上令上車客更難入市。

加辣的原意，是增加投資者的買賣成本，如果投機者因為成本增加而離場，市場剩下自住用家，樓價理應下跌。問題是，過去多年的升市，有眾多因素推動：落成量低、熱錢充斥、利率低企等，都不是政府可以控制。在外圍因素仍然利好資產價格的情況下，仍有大量資金進入樓市。交易成本上升，可以令成交量減少，但對遏抑樓價作用不大。不過，今次政府出招之後，外圍因素潛在變化，反映在樓價走勢上，新招的作用可能較過去略高。

港府出招之後不到一星期，特朗普勝出美國總統選舉。特朗普在經濟政策上有兩大主張需要留意。其一是以巨額資金改善美國基建，學術一點即是以財政政策刺激經濟。市場預期美國將大興土木，部分資金來自舉債，將推高通脹及就業，而聯儲局亦將順利加息。其次是美國在一定程度上增加進口關稅，可能會影響中、港出口業務，加上美元轉強，都可能影響本土經濟增長。

上述兩個趨勢，都可能會為樓價帶來壓力。可以說，今次加辣，港府是贏得天時配合。

需要補充的是，即使利息回升，亦不宜預期來年樓價會有較大跌幅。原因之一，是美國由貨幣政策轉向財政政策刺激經濟，發揮作用需時，明年美息升幅估計仍是相當平緩。而香港按息方面，由於成交減少，新造按息反而有一定下調壓力，一定程度上抵銷了加息的影響。

最後也要留意，多次加辣，加上金管局的逆周期措施，趕絕了投機者；市場上可順利入市的都是較有實力的用家及投資者，而且投資者的持貨量也受限。利率稍為回升，不足以令他們改變持貨策略。辣招推出後，加上利率上升的預期升溫，不排除樓價出現調整，但過去多次出招，雖然未必對壓低樓價有什麼作用，但卻可能令未來樓價波幅收窄。

原文刊於iMoney2016年11月19日

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