國安法生效之後，不知是否要證明一切如常、明天會更好，港股上升之餘，新盤亦維持一貫的加價加推。相對而言，不少人看淡國安法立法後的香港前景，例如說會多了港人考慮移民，但此方面的具體的影響，暫時卻難以量化，畢竟香港政府理論上不管港人出境的理由，對於每年有多少人移民外國，似乎沒有一個精確的統計。
但沒有統計，有些事情還是可感受出來，早兩天需要到攝影公司拍照，店員告知，近日業務繁忙，照片沖曬須時比平日更久，原因是大量顧客要拍證件相—指定是BNO格式。當然，續領BNO不一定代表當事人考慮移民，甚至有考慮移民也不一定會落實。但說香港可能繼上世紀八、九十年代之後，再迎來一波居民外移，應該是公允的預測。聚焦在樓市，如果多了居民外移，是否會減少需求，令樓市降溫？答案卻是未必。
上世紀八、九十年代的移民潮，一般估計有數十萬香港人外移，但同期樓市卻處於上升周期。單單是大量居民外移，並沒有令樓價下跌。當然，每個時代的大環境不同，上一次移民潮，香港同時經歷強勁經濟增長及本地人口自然上升（家計會至80年代中仍在推出廣告鼓勵節育）。以上兩個推動需求的因素似乎不在存在，但另一方面，各種方式的內地居民移居香港計劃、各國的量化寬鬆，也是當年不具備的條件。
移民潮在未來可能重現，一些香港人會選擇入籍外國；但對中國來說，要填補香港外移的人口，似乎也沒有甚麼困難。香港的人口組成或與現時有所不同，但單單因為移民潮可能出現，而判斷樓價可能回落，可能是流於過度綫性推論。
原文刊於經濟日報網站2020年7月8日
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