移除擔保人 成本愈來愈高

置業時如果入息不足以通過按揭壓力測試，一般的處理方式是在申請按揭時加入擔保人。為親友的樓按作擔保，其實會影響到擔保人自己未來的按揭申請。為免長期影響親人的置業大計，不少業主一早計劃，未來以轉按移除擔保人，但要留意，此種策略雖然可行，但成本卻愈來愈高。

在一般情況下，為家人的樓按作擔保，並不會影響擔保人本身的日常理財──絕大多數小業主都是因為未能通過壓力測試，而要求家人作擔保。而日常的按揭還款，通常不會要求擔保人分擔。為家人樓按作擔保，正常情況下不會因此多付一分一毫。

擔保人多了一筆潛在債務

但銀行要求按揭加擔保，擔保人確實會因此多了一筆潛在的債務，因為一旦借款人違約斷供，銀行便會向擔保人追收欠債。擔保人的身份，也會紀錄在信貸資料庫中，如果他日擔保人入市買樓，他自己申請按揭時，會有兩個後果：

1. 按揭成數會比標準減一成，例如樓價800萬元物業，不經按保的按揭成數上限本來是6成；如果申請人當中有人就其他樓按作擔保，按樓成數會減至5成。

2. 壓力測試要求收緊至「樓按供款不逾月入4成、加息3厘下供款不逾月入5成」，而且是新居樓按及原有擔保物業樓按一併計算。

由於樓按擔保人的身份會嚴重影響新的按揭申請，一般的處理方式，是借款人在月入增加/原有按揭餘額隨時日減少，自己的收入足以通過壓測之後，以轉按方式，移除擔保人的身份。

轉按成本增影響長期支出

通常來說，只要業主本身的收入足以通過壓測、物業估值沒下跌，申請轉按也不會有甚麼障礙。最大的問題反而是，近一年新批按揭持續上升，業主為了移除擔保人，要有新按利率較舊按為高的心理準備。而現時一般新批H按的鎖息上限是2.5厘，而2、3年前的H按鎖息是2.15厘，轉按時，如果借款額及年期不變，通過壓測的要求也會上升。

以「減少對家人財務影響」考慮，即使新按利率比舊按略高，借款人可能都不得不轉按。但在財務角度考慮，業主卻必須計算此等轉按成本對長期支出的影響。

原文刊於經濟日報網站2020年7月15日

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