早前新地投得啟德地皮,地價創新高;坊間主流意見自然是「麵粉價貴,勢推高未來麵包價」。不過,在主流之外,一定也有非主流意見。朋友A正正是此類非主流意見的捧場客。
話說年前內地發展商以超出市場預期價格投得啟德地皮,當時市場人士甚至說笑是否內地發展商不熟悉香港環境,以至計錯數。朋友A向來是樓市淡友,自然認同有關觀點。及至同一發展商接二連三投地,「計錯數」一說明顯不成立,朋友A的分析便是有關發展商可能肩負國家任務—例如不知為什麼要托起香港樓市。
其後市傳投得地皮的發展商要轉讓地皮,A君也自命英明,認定發展商或者是看錯市,或者國家任務已改,總之都代表當初地價太高。及至地皮轉讓價較當初地價有所調升,朋友A的分析是:可能是「阿爺」明示暗示,要本地財主為國出力,拯救重要企業,因此轉讓價格可能被人為因素影響—因此成交價也沒有代表性。
可惜新地投得啟德地皮後,未有機會見到A君,否則相信他應該也可提供一個地價高不利好樓市的獨到分析。
客觀而言,A的幾次分析,並非完全不合理:內地發展商第一次投地,便以超出香港市場預期價入市。認為價格太高的,非止是A君一人。其後有關發展商傳出財困要賣出地皮,似乎也印證了「計錯數」一說。而「阿爺指示」更是不少本地人相信的陰謀論。
說了一大堆,不是要取笑A君看錯市;但A君的故事解釋了一個現象:只要你堅持定見,總有方法對將事實演繹至合乎自己的分析模型。當然,本文不是要證明「地皮高價成交,勢利好樓市」--發展商都可以看錯市,包括物業發展在內,世上無必賺的生意。
另一方面,近年由於樓市辣招、逆周期按揭措施等因素,一定程度上壓抑了市場對利好消息的反應。在未有辣招、按揭又少限制的年代,一有「利好消息」出現,勢必刺激買家入市—甚至不惜負上自己應付不來的債務入市,務本盡用槓桿,賺到最盡。
但現時即使個別準買家極度看好後市,要借多一點已有重重限制。此是分析現時樓市不可忽視的重要因素。
原文刊於信報網站2018年5月22日
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