2017年初,市場預期港元利率將逐步隨美元回升,本地供樓業主的每月供款將增加,可能冷卻樓市。但半年多下來,本地最優惠利率未見上升,拆息曾經波動,但比年初卻有所下調。加上聯儲局加息步伐可能放緩,香港低息環境可能會多持續一段日子。
近年新批按揭中,逾九成以拆息為準,去年7月中,一個月拆息約0.24厘;今年年初卻一度升逾0.7厘;而在近一個月大致在0.42至0.46水平徘徊。總的來說,年中的H按供款利息較年初反而有所回落。
美加息步伐減慢 熱錢留駐本港
在美息方面,年初市場本來估計美息在年內會上升3至4次,在年內加息2次後,對加息本來採鷹派立場的聯儲局主席耶倫,卻在國會聽證會中表示未來利率正常化,加息空間也有限。近日市場估計美息在12月上調的機會只有40%。耶倫由鷹轉鴿,一般認為與美國經濟增長放緩、通脹回落有關。在6月美國加息,香港銀行未有追隨的情況下,本地多家大銀行高層已表示,如下半年美息只加一次,香港的銀行仍有條件維持最優惠利率不變。而最新的發展,卻是美息上升的可能減少、而未來為支持美國經濟增長,聯儲局加息的空間都可能受限。
美息加得慢,一方面是本地最優惠利率維持現水平的時間延長;另一方面,港元、美元的息差擴大的速度減少,熱錢留駐的情況持續,代表港元拆息暫時難見升浪。
部分內評法銀行回調H按利率
在最優惠利率及拆息以外,銀行按揭利率的息差似乎亦沒有多上調空間。去年一般新造按揭約H+1.5厘,下半年起因各種原因,新批按息逐步下調,至今年初已見H+1.28厘。5月份按揭新指引出爐,採用「內評法」的銀行需為按揭業務預留更多資本;由於成本上升,6月份多家採用內評法的銀行將新批按息上調至H+1.4水平。
不過,部分並非採用內評法的銀行,成本未見上升,按息仍維持在H+1.3厘水平。據報部分上調按息的銀行,已開始下調按息,避免息口欠缺競爭力。
綜合而言,未來一段時間,美息上升的速度可能較之前預期慢、幅度可望較小,港元最優惠利率及拆息上升的壓力亦不大。而在市場競爭之下,新批按揭利率同樣欠缺上升動力。港息在一、兩年內料會維持偏低。對供樓業主來說,此應該是好消息。另一方面,左右樓價的從來不止於利率升跌單一因素,置業人士亦不宜因為預期按息偏低而忽視其他影響。
原文刊於置業家居2017年7月22日
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