正常而言,如果利率和還款年期都一樣,借款額愈高,利息支出亦愈高。但世事無常,香港已發展到利率一樣,較高借款額,實際利息支出反而更低的局面。計算下來,有關方法可說頭頭是道,但也隱藏一定風險。
傳統的按揭計劃,如利率為2.25厘,年期25年,借100萬元,月供約4361元,首年利息支出約22190元;如借款額為200萬元,利率和年期不變,每月供款及利息支出自然多一倍。
「借更多慳息更多」的方法其實很簡單──目前多數銀行都有提供存款掛鈎按揭,為按揭借款人提供等同按揭利息的存款利息,可獲此利率的存款額度一般為未償還貸款額的一半。而且此類存款掛鈎戶口的按息和回贈,基本上等同傳統的按揭計劃。此類按揭產品的出現,便是「借得多、慳得多」的關鍵。
舉例,如果一名借款人本來只需要借款100萬元按揭貸款,但卻借入200萬元;在提取貸款後,立時將其中100萬元存入戶口,此筆存款便可獲等同按揭利率的存款利息;存款利息收入及借款的利息支出相抵消,實際利息支出等同借入100萬元。另一方面,由於借貸額多了一倍,按揭現金回贈卻平白多了一倍,效果等同節省按息。
舉一個極度簡化的情況為例:借100萬元,利率2厘,現金回贈1厘,扣除回贈,2年內的實際利息支出約為3萬元;如借200萬元,利率2厘,現金回贈1厘,借款後存100萬元回戶口,2年期的實際利息支出約2萬元。
理論上,有關操作沒有增加借款人的風險,例如利率上升,供款利率上升,但存款利率也上升,提高借款額並不會令實際供款利息增加。不過,提高了借款額,手上平白多了一筆現金,會不會甘於2厘的存款利率又是另一個問題。如果借款人把資金用於其他預期回報較高的項目,卻投資失利,便會得不償失。
最後,以上操作有一定難度,借款人需要同時具備多個條件,包括:貸款成數需要符合按揭指引規定、加大借款額仍然可能通過壓力測試等,並非人人都可輕易實行。
原文刊於信報網站2017年7月17日
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