自置居所比例下跌的樓市

金管局由2010年起逐步收緊非自住物業按揭指引，加上2013年港府推出雙倍印花稅，令投資者入市的成本增加、按揭槓桿減少。但指引持續收緊、第二套住宅印花稅又劃一上調至15%，數據卻顯示居於自置物業的家庭比率大幅下跌，究竟出了什麼問題？

根據新近公報的人口普查數據，2006年有117.4萬個家庭居於自置居所，2016年數字微升至121.7萬戶，上升約4.3萬戶。但同期全港家庭由222.5萬戶上升至250.9萬戶，意味居於自置居所的家庭比例由2006年的52.8%，下跌至2016年的48.5%。

自置居所比例下跌，有幾個可能，其一是新供應大部份由投資者購入，只有少量由自住客承接；其次是部分原先居於自置物業的住戶，因故售出物業，改為租樓。

根據差餉物業估價署數字，2006年私人住宅總存量105.3萬個，2016年數字為114.55萬個。十年來私人住宅淨增加9.25萬，但自置居所住戶只增加4.3萬戶，可說在多項辣招下，大部份新供應仍是由非自住客/投資者購入。

辣招無阻投資者入市興致
當然，上述數據不足以說明眾多逆周期措施及辣招完全無用。但大致上，在按揭成數減少，印花稅增加的情況下，似乎仍無阻投資者的入市興致。背後原因可能是供應增加有限（過去10年私樓的總存量只增加9.25伙，而同期家庭戶數增加了28.4萬戶）；加上市場資金充裕，部分無處可去的資金在重重限制下仍投入樓市。

展望未來，港府似乎將遏抑樓價上升的部分希望，寄託於美息回升。雖然聯儲局似乎有意逐步推動利息上升，但特朗普總統早前卻表示，更希望美息維持低水平。萬一聯儲局受制於政治壓力，放慢利率回升步伐，香港也難壓抑資金進入樓市的浪潮。

記得特區成立時，第一任特首有「7成家庭居於自置居所計劃」的目標，背後理念是持有房產的家庭比例越高，社會越穩定。20年下來，不但7成家庭置業目標未見落實，自置居所家庭比例反而明顯下跌，此又是不是更近年社會更見躁動的遠因？

原文刊於經濟日報網站2017年4月19日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站