報載深圳某個酒店改建的公寓項目,推出小量面積約72方呎的單位發售。情況一如香港,就算網上輿論負評不斷,項目銷情卻不錯,推出4伙,一個上午已售出3伙。微形單位在各地銷售均理想,反映大都市不易居住已是普世現象。
據了解,上述項目不算是住宅,而是公寓;主要分別是前者業主可落戶深圳,而後者則不可。說是72方呎,原來只是正式業權範圍,大業主會另外「送」出幾十方呎的廚廁空間,合起來面積便與香港百餘方呎的開放式單位相若。單位售價為88萬元人民幣,單計業權範圍呎價,等同香港中價屋苑。
類似的微形單位不單在華人社會出現,在紐約和東京一樣有類似的迷你單位供應,而且以呎價計,比起當地面積較大的標準戶型單位,往往更有溢價。
出現此現象,原因不外乎環球熱錢充斥,印銀紙的速度遠遠快於物業供應;借貸利率偏低,有能力有方法借錢的人,紛紛借款入市,推高資產價格。最終出現用家難以負擔「正常面積」單位價格,購買力集中在迷你單位的現象。不管梳化(成功放置的話)與電視距離僅一腿之遙,又或廁門難以關上,此類單位銷售成績卻仍然理想。
目前本地居於私樓家庭入息中位數為3.5萬元,一個處於此入息水平的家庭,如本身無其他債務,申請成數八成以下按揭,還款期30年,可借入按揭貸款上限約384.5萬元。如果申請八成以上的按揭(如按揭保險),可借入貸款上限約352.5萬元──大約是樓價400多萬元上車盤的樓按金額。如果他們根本負擔不了此水平的樓按,部分人選擇購買面積較少,樓價總額低一點的單位便不失為理性選擇──而呎價是否較高,已不是考慮的重點。
對發展商來說,10萬呎樓面,起200個500方呎單位,平均呎價1.6萬元;如果改為500個200方呎單位,平均呎價是1.8萬元,那多建小單位,不但收入更多,更是響應政府加多建屋量的目標,又何樂而不為?如果完全採取自由放任的立場,本地迷你單位面積再創新低的情況,應該難以避免。
近幾年特區政府高層往往強調香港應向內地學習,其實不管是什麼別的城市,如果是有益的經驗,總有值得參考的價值。以深圳來說,原來已規定新建住宅面積不可少於20方米(約215方呎),對於此類優良經驗,卻未知港府有沒有參考的意願?
原文刊於信報網站2016年9月27日
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