美國聯儲局3月份議息，維持利率不變之餘，更暗示年內美息或只再上調2次，每次1/4厘。另一方面，本地銀行同業拆息回落，個別銀行新批按息更見下調。市場一直擔心的息口上升壓力似乎已經消散，但樓價會否因此重拾升軌？
過去幾年，按息低企一直是支持樓價高位運行的重要因素；相對而言，市場一直擔心，當偏低的按息慢慢恢復正常水平，會對位高勢危的樓價帶來更大壓力。 當大家討論「利息上升」時，其實包含幾個互相關連但內容各異的概念，包括：美國聯邦基金利率帶動本地最優惠利率（Prime Rate，P）上升、熱錢流走帶動本地拆息（Hibor, H）回升，以及銀行新批按揭賺取的息差上升（即P減幅度收窄，或H加幅度增加）等。
港元與美元掛鈎，港元利率與美元利率不可能有太大差距；當然，由於多年前美息回落時，港息未有跟足，在美息回升的初期，港息有條件暫不跟加。但如果美息一如去年聯儲局所明示，在2016年會回升1厘，則港息（最優惠利率）無可避免會逐步回升。
在最優惠利率之外，近年本地盛行拆息按揭（H按），背後原因不外乎熱錢留駐、遏低拆息，以2015年而言，1個月平均拆息大概維持在0.22厘水 平，新批H按利率H+1.7厘計，實際利率1.92厘水平，較P按最低位的2.15厘更低，令新批按揭中，H按比率長期維持於8成水平。
但1月底市場預期美息升、人民幣下跌，卻觸發拆息上升，1個月拆息於2月一度高見0.39厘水平，2月份以H按供樓的業主，如無意外會發現供款較去年平均略為上升。如果美息上升，資金回流美國，最優惠利率之外，本地拆息應該會進一步上升。
不過，現時美國放緩加息步伐，市場已有分析指，本地最優惠利率在年內或維持不變，而拆息上揚的風險亦見回落。事實上，1個月拆息由1月底的0.39厘，回落至近日0.23厘水平，大至上重回1月初的「正常」水平。
除了最優惠利率及拆息可望維持低企，在新做按揭利率而言，近日更有回落迹象，多家銀行將H按利率有條件下調至H+1.6%水平，令新批按揭利率不升反跌，甚至略低於去年平均水平。在新造按揭客戶看來，近期按息可謂不升反跌。
以2月份通脹率3.1厘，新造H按利率1.82厘計，按息處實質負利率水平，理論上利好樓價。不過，過去大半年，按息處於實質負利率未能阻止樓價調整，現時新造H按利率稍為下調，是否足以令樓價轉勢，難以預期。
影響樓市的因素從來複雜，單純「按息回落」，似乎不足以刺激樓價上升。現時主導大市氣氛的，是新樓供應增加、市場憂慮中國經濟增長放緩，令準買家欠 缺入市意欲。在此情況下，按息輕微下跌，雖然可略為減輕借款人的供款負擔，但利好作用較為有限，是否足以扭轉市場氣氛，有待觀察。
原文刊於經濟日報網站2016年3月30日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
過去幾年，按息低企一直是支持樓價高位運行的重要因素；相對而言，市場一直擔心，當偏低的按息慢慢恢復正常水平，會對位高勢危的樓價帶來更大壓力。 當大家討論「利息上升」時，其實包含幾個互相關連但內容各異的概念，包括：美國聯邦基金利率帶動本地最優惠利率（Prime Rate，P）上升、熱錢流走帶動本地拆息（Hibor, H）回升，以及銀行新批按揭賺取的息差上升（即P減幅度收窄，或H加幅度增加）等。
港元與美元掛鈎，港元利率與美元利率不可能有太大差距；當然，由於多年前美息回落時，港息未有跟足，在美息回升的初期，港息有條件暫不跟加。但如果美息一如去年聯儲局所明示，在2016年會回升1厘，則港息（最優惠利率）無可避免會逐步回升。
在最優惠利率之外，近年本地盛行拆息按揭（H按），背後原因不外乎熱錢留駐、遏低拆息，以2015年而言，1個月平均拆息大概維持在0.22厘水 平，新批H按利率H+1.7厘計，實際利率1.92厘水平，較P按最低位的2.15厘更低，令新批按揭中，H按比率長期維持於8成水平。
但1月底市場預期美息升、人民幣下跌，卻觸發拆息上升，1個月拆息於2月一度高見0.39厘水平，2月份以H按供樓的業主，如無意外會發現供款較去年平均略為上升。如果美息上升，資金回流美國，最優惠利率之外，本地拆息應該會進一步上升。
不過，現時美國放緩加息步伐，市場已有分析指，本地最優惠利率在年內或維持不變，而拆息上揚的風險亦見回落。事實上，1個月拆息由1月底的0.39厘，回落至近日0.23厘水平，大至上重回1月初的「正常」水平。
除了最優惠利率及拆息可望維持低企，在新做按揭利率而言，近日更有回落迹象，多家銀行將H按利率有條件下調至H+1.6%水平，令新批按揭利率不升反跌，甚至略低於去年平均水平。在新造按揭客戶看來，近期按息可謂不升反跌。
以2月份通脹率3.1厘，新造H按利率1.82厘計，按息處實質負利率水平，理論上利好樓價。不過，過去大半年，按息處於實質負利率未能阻止樓價調整，現時新造H按利率稍為下調，是否足以令樓價轉勢，難以預期。
影響樓市的因素從來複雜，單純「按息回落」，似乎不足以刺激樓價上升。現時主導大市氣氛的，是新樓供應增加、市場憂慮中國經濟增長放緩，令準買家欠 缺入市意欲。在此情況下，按息輕微下跌，雖然可略為減輕借款人的供款負擔，但利好作用較為有限，是否足以扭轉市場氣氛，有待觀察。
原文刊於經濟日報網站2016年3月30日
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