樓市的損失厭惡

不同領域中的專業人士，對一定範疇的認識較其他人多，是正常不過的常識。他們的意見可供業外人士參考，因此，他們往往被尊稱一句專家。不過，總有一些人會以為自己是全方位的專家，會對近乎所有領域的事件都有過人洞見。
話說友人心理冶療師阿寬，他的岳母便是一位全方位極有意見專家，舉凡阿寬應該佩什麼款式的眼鏡、阿寬家的電視應該有幾吋，她都會奉上其見解。而阿寬岳母專研的其中一個領域，就是樓市。
稟賦效應的損失厭惡
此位岳母大人「研究」樓市多年，有一份心得，可化為五字真言，叫「賣咗買唔返」。較詳細的解釋，是樓價大致上跑贏通脹，長升長有，因此樓之為物，只 應買，不應賣。即使迫不得已要賣樓(例如說阿寬及寬嫂要換樓)，如以市價賣樓也是失敗，一定要高於市價才考慮。於是，市場同類成交800萬元的物業，放盤 叫價起碼要達1000萬元，成交價低於900萬元也算「賣得太便宜」，即所謂 「蝕章」。
以上想法，心理學上形容為稟賦效應(Endowment Effect)，古文叫敝帚自珍。
簡單來說是全面高估自己擁有東西的價值。有此想法的人絕不是少數，阿寬岳母大可欣慰其道不孤。在稟賦效應內的損失厭惡(Loss aversion)或能解釋香港樓市的現象：站在經濟學角度，一元就只是一元的價值，但心理學卻發現，對不少人來說，失去所帶來的失落感，程度將遠高於物 品本身的價值。所以，因放棄擁有而帶來的失落，令人更緊扣當下的所有。放在物業市場的行為將會是怎樣？
在樓市中，「賣咗買唔返」的損失，行為演變就是連連的叫價一個比一個高。雖然放盤業主未必是比你我更心雄的炒家；但相信自己的物業比別人好，鄰居單位成交價800萬元，自己的單位怎樣也應該多一點；加上要預留買家討價還價的水位，叫價1000萬元似乎是合理不過的事。
媒體報道和明燈導向
當然，目前市況逆轉，稟賦效應減弱，部分負債重的業主開始接受議價空間；而此類個案經傳媒放大，卻會進一步加強「樓市要跌」的心理預期。如果將媒體報道方式前後比較，看到的是一個頗有趣的言說方向：
升市時，上述單位如果以820萬元成交，媒體一般會比較鄰居成交價，大字標題：某屋苑呎價再創新高；跌市時，如果單位以780萬元成交，拿來比較的 很多時卻是叫價，那些標題便是「某屋苑業主劈價220萬元」，讀者宜留意，比較的標準究竟是同類單位的成交價，抑或是本來已「堅離地」的叫價。當此等言說 配合專家分析，就成為一種導向式的「預言己造」。
類似阿寬岳母此類專家，或多或少都帶來參考價值。如果他們在跌市之時，仍然堅持「賣咗買唔返」的信念，大概反映樓價未跌夠；相反，如果他們改口說「賣咗買得返時」，或者是入市時機。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站2016年3月22日