近2年細價樓升幅跑贏大市,市場主流意見認為與雙倍印花稅及按揭指引有關。有關措施似乎將部分本來集中在豪宅的購買力引導至細價樓,更令當局的辣招
陷入「撤亦難,不撤亦難」的局面。市場預期明年利率將回升,另外一些壓抑樓價措施,亦可能出現類似情況,甚至引導購買力進一步集中在細價樓。
由2010年起,銀行批出按揭時,要為申請人進行壓力測試(Stress
Test),現時對未持有未供滿按揭物業申請人的壓測標準,是「現行按息下,按揭供款不可逾月入五成;按息上升3厘,供款不逾月入六成」。有關措施的目標
明確:目前的按息遠低於歷史正常水平,為了確保在按息回升時,按揭供款不會超出借款人的供款負擔,有需要進行壓測。
以30年還款期,按息2.15厘為例,壓測的要求實際上會令借款人在現行按息下,供款被限制在月入41%水平。以600萬元樓價,七成按揭,借款
420萬元為例,還款期30年,按息2.15厘,月供是15841元,而通過壓測的月入要求是38222元,即在現行按息下,供款不多於月入41.5%。
說得再簡單一點:壓測的效果,是在低息期為借款人預設一定的加息緩衝;或者說,措施確保了現時的按揭借款人,具有一定的財政實力。值得留意的是,如果按息一如市場所料,在明年起進入上升周期,在壓力測試的要求下,購買力會愈來愈受壓抑。
今年上半年,二手住宅平均成交價為480萬元,以七成按揭計,借款即336萬元。在30年還款期,按息2.15厘的情況下,月供12673元,通過
壓測的月入要求為25346元,根據統計處資料,全港有47.7%家庭收入高於2.5萬元。大致來說,即有一半家庭可負擔一般二手樓的按揭。
如果按息上升1厘,至3.15厘,一筆336萬元的按揭貸款,30年月供為14439元,通過壓測的收入要求是34117元;而月入高於3.5萬元
的家庭,有40.2%。如果本地家庭入息無大增長,意味在加息1厘的情況下,會有7.5%家庭,即18.2萬戶,原本由「可以負擔336萬元按揭貸款」,
變為不可以負擔。
此情況是否當局樂見,有兩個方向評估。正面而言,利率上升,本來就會令按揭供款增加,可應付按揭供款的家庭數量減少是正常現象。政府/金管局也許樂見按息上升加上壓力測試,令部份準買家暫緩入市,令樓價有機會輕微回落。
不過,由另一角度看,加息1厘,其實按息仍低於通脹,處於按揭負利率階段,樓價未必有太大回落空間。那些月入2.5萬元至3萬元的家庭,未必會放棄入市,或許只會把入市目標價下調,這反而進一步刺激細價樓樓價上升。
換言之,明年按息或許會上升,但如果市場預期加息後勁不繼,購買力仍然決定入市,在壓測之下,部分資金反而會進一步集中在細單位,此類物業的升幅仍有可能持續跑贏大市。
原文刊於信報網站2014年12月9日
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