2014年即將過去,回顧2013年底、2014年初,絕大部分分析認為樓價在2014年會回落;埋單計數,樓價卻在年內大致上升一成,某程度上印證了「相反理論」。
現時展望2015年,意見似乎未見一面倒,也許意味2015年樓市會是較平穩的一年?展望2015年樓市,有幾個因素值得留意:
‧供應微升:此處所說的供應,不是指落成量,而是指可作樓花銷售的數量。2009至2011年,私人住宅動工量是31,900伙,平均一年不足1.1萬伙,新樓數量偏低,是支持樓價高企的一個基本因素。而2012至2014年,動工量估計有接近5萬伙(具體數字要待1月底官方公布);較前3年的動工量上升56%。此批單位料在2013年起陸續以樓花推出,加上2013年中起,樓花銷售期由20個月延至30個月,都令樓花供應量上升。
上周港府公布長遠房屋策略,目標是未來10年供應48萬個單位,當中19萬為私樓。單以私樓計,即港府目標為未來10年,每年提供1.9萬個私樓住宅。「土地何來?」的問題仍在,但大致看到港府希望維持略高的住宅供應量;而官方多次提及「未來3至4年,私樓有7.4萬個潛在供應」,即4年內每年平均約有1.85萬伙供應,未來幾年供應偏向充足。
‧按息低企:聯儲局12月議息,市場焦點是會後聲明刪去了「往後一段合適時間(Considerable Time)維持超低利率」的字眼;但聯儲局主席亦表明未來幾次議息都不太可能加息。嚴格而言,聯儲局的立場,與市場估計2015年下半年才加息一致。換言之,2015年美息可能在下半年回升。雖然會後聲明不再強調長時間維持超低利率,但由於油價回落、美國國債高企,客觀上都制約了加息的幅度。美國能否在未來幾年令美息正常化,例如回到金融海嘯前的水平,仍是未知數。
在港息而言,在聯繫滙率下,也許在明年下半年會跟隨美息略為回升。但由於港息過去未完全跟足美息跌幅,港息的回升速度可能較美息慢,全年的息口升幅料會在1厘以下。需要留意的是,如果通脹仍維持目前約4%水平,加息1厘,3厘左右的按息仍處實質負利率狀態,參考過去經驗,樓價未曾在按息負利率的情況下明顯下調。
‧人口因素:特首梁振英說香港應該放寬入境政策,吸引更多外來人才。如果明年的施政報告有具體措施或建議,透露吸納外來人才的部署或規模,會對後市有一定影響。
眾所周知,未來10年48萬
個住宅供應只是應對現時人口居住需要的目標,政府亦明言要各方配合,才可找到足夠地皮改變用途作住屋發展。簡單來說,就算順利達標,也僅是滿足現時人口需
要。若政府計劃吸納人才的規模較大,未來住屋的需求會長期偏向緊張。綜合各因素,除非明年出現較嚴重的負面因素,否則樓價較大機會在高位運行。
原文刊於置業家居2014年12月27日
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