2014年9月11日 星期四

政改與樓市

香港樓價破頂,與政改暫時破局(中央推出鳥籠框架,泛民立誓否決)都是熱門話題。部分人更擔心,政改破局引發的抗議活動,可能影響經濟及樓市。

回顧過去,本地樓市的確曾經因為政治問題出現暴跌。近30年來,香港經歷兩個樓市周期,第一個周期是1981至1997年;1981年中英就香港前途問題 接觸,香港前景未明,引發港元信心危機、港滙下跌、利率急升。由1981至1984年,樓價都處於下行階段,跌幅達3成。至1984年中英簽署聯合聲明, 樓價才止跌回升。

前途問題是近幾十年,香港因政治因素而出現為期最長、跌幅最明顯的樓價調整。1984年之後,出現的其他政治事件,包括89年六四事件、1997年前的中 英政制爭拗,都不曾引發長時間的樓價調整。1997年之後可視為第二個周期,97年樓價下跌,主要原因是金融風暴及房屋政策改變,更與政治因素無大關係。

與過去幾十年的情況比較,現時政改縱使破局,情況較為類似90年代中英各行各路的情況;而不是類似1981年人心恐慌的局面。基於此,估計政改破局對經濟及樓市的影響極為有限,難以引發樓價大跌。

利好樓市因素依然存在
相反,在引起近年升市的因素中,除了「供應緊張」一項可能有機會紓緩,其他幾項利好樓市因素仍然存在。

金融海嘯後,美國以量化寬鬆(Quantitative easing,簡稱QE)救市,第一輪QE於2009年3月推出,其後3次加碼,至2012年12月推出第四輪QE;至2014年1月,開始收水;暫時看 來,美國收水進程順利,今年年底可停止QE,即量寬維期4年。如果量寬結束,熱錢充斥的情況不再,樓價自難維持高企。

但美國收水之際,歐版量寬卻已出台、日本亦醞釀類似方案,參考美國算是成功的往績,估計歐日的QE為期起碼以數年計。

此方面有兩層影響,其一是歐元日圓平息,會減少美息上升的壓力--數年前被視為高風險的西班牙國債,現時其10年期債券孳息較同年期的美國國債為低--美國聯儲局不需擔心游資轉投其他國家債券,美息低企的情況可維持較長時間。

歐日接力成平錢來源
其次,如果歐、日的QE維時與美國接近,即未來數年,歐洲、日本都會成為環球市場平錢的供應地。美國QE的原意不是推高其他國家的股價、樓價,但大量平息 美元湧現,結果就是熱錢流向低市盈率,或高值博率的資產市場。今年年底美國完成收水大計後,歐日可能接力成為平錢來源,在此情況下,過去數年因熱錢炒高的 資產,暫時未有大跌壓力。

回到政改的問題,政改破局,反而有可能令一個支持樓價的因素強化:在人大推出政改框架後,有人將香港與西藏、新疆比較,認為高度自治最終變調。是耶非耶, 也許要由日後史家判斷。不過,「移民實邊」(以移民改變邊區人口結構)這個維持幾千年的策略恐怕會繼續;無論政改結局如何、兩制如何演變,不同途徑引入內 地移民應該是不會扭轉的方向--此個政策因素之下,意味未來住屋需求只會更為強勁。

以供款負擔、樓價收入比率計,現時樓價的確偏高,但歐日接力QE、又有內地人不問價錢吸納港樓的情況下,樓價恐無多少下跌空間--偏高的樓價,只好由時間慢慢消化。


原文刊於經濟日報網站 2014年9月10日

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