安老按揭 彈性使用資產

安老按揭在香港推出2年，市場反應半好不淡，以數字計，兩年只有400多宗批出個案，對比於香港老年人口，只可說聊勝於無。但香港推出安老按揭的經驗，已被內地參考，計劃在明年在國內試行。

以人口結構而言，中國較香港「年輕」，香港的年齡中位數是42歲左右，中國是35歲。中國在明年試行逆按，可說是未雨綢繆。不過，雖然同為華人社會，但內地推出逆按，問題似乎會比香港為多，香港未算十分成功的經驗，對中國的參考作用未必太大。

華人社會有濃厚的資產承傳傳統，加上內地的一孩政策，罕見大家庭組合，父母可能只有一個繼承人，在此等情況下，長者將物業逆按予銀行，阻力可能較香港更大。

撇開中國內地的問題不論，香港的安老按揭推出兩年，只有400多宗取用個案，不論由銀行業務多元化的角度，抑或協助長者善用資產的角度看，都有大幅改善的空間。主導其事的按揭證券公司，早前提出優化安老按揭的概念，希望可吸引更多長者使用。

其中一些想法，例如是把已供滿的人壽保險一併作為抵押，令長者可取得更多年金。初步看來，我們認為此想法立意雖好，但效用成疑。長者有購買壽險的話，必然有受益人，受益人如非配偶，多數便是子女。如果安老按揭反應一般，主要阻力是社會文化因素，單純增加抵押品，令年金增加，對提升產品認受性的作用未必太大。

要增加安老按揭的取用數字，可以加強宣傳產品的某些特點。多數人聽到安老按揭，印象中的概況便是物業逆按予銀行，按月收取年金，百年歸老後物業由銀行收回。

上述認知不算是錯，但卻極為簡略，漏去不少重要資訊。首先，長者如有繼承人，是可以選擇償還安老按揭本金、利息、保費後取回物業。繼承人考慮的因素，自然是物業當時市值，與需要償還差金額的差價，前者較後者高出愈多，繼承人贖回物業的誘因愈大。相反，如果物業市值低於需要償還金額，繼承人大可選擇不償還有關的本金利息，物業交由銀行拍賣。拍賣所得如高於所需償還的金額，餘額仍會歸繼承人所有。

另一個較少被提及的資訊，是參與安老按揭計劃的長者，如果物業升值，可以透過加按，令年金增加。不少長者擔心，在通脹之下，透過安老計劃取得的年金，購買力會持續下跌。不過，如果樓價升值，長者可以透過加按方式，令年金增加，如果樓價大致上跟隨通脹率變化，年金貶值的問題不會十分嚴重(相反情況下，物業市值下跌，並不會影響年金額度)。

以上提及的都僅僅涉及將產品的資訊再包裝，務求令長者(及其子女)明白，此是一個有相當彈性的善用資產安排，物業逆按予銀行後升值，仍可透過加按令年金提升：而繼承人可根據市場情況，決定是否贖回物業。相信社會對安老按揭的安排有更深入的了解後，使用情況會有一定改善。

原文刊於iMoney 2013年10月12日

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