市場中,10個專家9個看淡後市。網上論壇又興起「樓價跌、物業負資產,銀行會call loan」的論調。但言論有着不少盲點,值得釐清。
所謂call loan,即收回貸款,基本上樓按、個人貸款的協議書(Facility Letter),都會列明on demand
clause,即在銀行發信要求下,可在指定日期內收回未償還貸款。此是銀行作為貸款人的權利。簡單來說,銀行的確有權收回貸款;而且有關權利的行使,與
資產價格無關。舉例你的物業市值$1,000萬,不論欠銀行的餘款是$10萬、$800萬,還是$1,500萬,銀行都有權出信收回貸款。問題是:銀行會
基於甚麼理由收回貸款?
提早收回貸款 銀行易增壞帳
很多人有一個錯誤的觀念,認為物業成為負資產,會增加銀行收回貸款的機會。但試由銀行的利益出發:假如物業市值$1,000萬,尚欠銀行$1,500萬,
銀行如收回貸款,而借款人(業主)又沒能力支付,後果便是銀行收樓。不計算收樓成本,將物業拍賣,順利收回$1,000萬,銀行便出現$500萬壞帳。
如果銀行不去理會此個案,借款人一直供款,銀行一方面不會即時出現壞帳,另一方面按揭餘額亦可逐步減少。在銀行的角度來說,樓按即使是負資產,只要借款人維持良好供款,根本欠缺動機去收回貸款——要業主提早還款,正常情況下等同為銀行增加壞帳。
可能會有人以為,銀行貸出樓按後,會嚴密監察按揭戶口,特別是那些成為「負資產」的物業。但事實上,除非出現特定的警號:例如借款人拖延還款,否則銀行罕有主動查看已貸出樓按詳情。銀行的確會定期審視整個樓按組合,但較少因為以上情況而進行特別抽查。
其次是成本問題,銀行如出於其他原因(例如說業主斷供),要收回貸款。整個程序不但費時,更牽涉眾多費用,包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息支出、
透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。更不要說,銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標籤,賣價往往略低於市價,如估值$800萬的物業,成交價可能只有$700
萬。
按時還款 有利信貸記錄
最後是商譽理由,如果一家銀行會隨意向正常還款的借款人收回貸款,試問日後還有誰敢向他們借款?綜合以上理由,便可知道,銀行當然有權收回貸款,但此舉絕對是「七傷拳」,除非迫不得已,銀行難以下定決心行使。
事實上,最容易觸動銀行警覺的,並不是按揭抵押品是否負資產,而是借款人是否有償還貸款的能力或意願。有些借款人習慣性的延遲一、兩天供款,以為是小事一
宗,卻往往會因此觸動銀行神經;即使在正式的信貸資料庫中看不到紀錄,也會影響借款人在同一家銀行中取得其他貸款的條件。所以,不論抵押物業是否負資產,
借款人必須緊記:按時還款。
原文刊於置業家居 2013年10月26日
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