記億所及，運輸及房屋局局長鄭汝樺曾經在一個聚會，向一位自言女友要求有樓方可結婚的年輕人提示：「解決居往問題，除了買以外，還可以租！」我們相信這是一個有根據而有用的建議，但卻不適用於香港房地產市場。在此我們嘗試以類比的方法，去說明香港樓市的問題！
的士牌價升幅勝樓市 零供應之故
香港地，除了樓價可以癲狂以外，亦有其他升幅驚人的「投資工具」，其中一項是「的士牌照」。不管是官方抑或地產代理的統計，香港的樓價大致在今年第一或第二季才升回1997年高峰期水平；而同期，市區的士牌價大致由97年低位160萬元，升至480萬元水平，升幅3倍。
的士牌價在期內升幅驚人，有其基本因素。以供應面來說，港府在多年前已停止發行新牌，即全無新供應。以需求面來說，的士牌除了炒賣，對於持牌者可將的士出 租；現時市區的士每更租金為320元至350元，視乎車齡而定；以每更350元，每月30天計，車主每月租金收入2.1萬元。車租2.1萬元，牌價480 萬元，回報率約5.25%。供應斷絕，加上回報理想，造成全世界獨有的，用近500萬元去擁有一個「駕駛的士權」。
的士業有一點與其他行業不同：入職門檻低，而且在整體經濟轉差時，有更多人入行。由於的士牌無新供應，等於可供出租的的士有限，但由於入行門檻低，需求龐 大；結果是的士車主和租車司機議價時，出現了一面倒傾斜於前者的情況。造就近十多年來，的士牌價及的士車租均輾轉上升，的士車租不斷追隨牌價上升，背後支 持是冇供應。「完全欠缺新供應」，解釋了為何的士牌價升幅跑贏樓價。
的士業情況帶來的思考題是：如果當局有意「遏抑牌價」，要做些甚麼？理論上可行的方案是：增發新的士牌，供應增加，價格理應下跌。另一個純粹在理論上會帶 來改變的方案是容許「白牌車」載客；即提供「另一種的士」。筆者強調，只是「純粹理論」，原因是白牌車難以管理，事實上難以執行。但原則上，要令的士牌價 回到合理水平，只有由增加供應去滿足需求。同理，樓市要有供應上的替代物，方可處理今天的問題。
現時香港物業市場一大問題是：環境迫使香港人不得不買樓。香港的房屋政策常被人批評，但綜觀而言，仍有公屋制度去解決了基層的需求，但這並不能處理大地產 積存下的問題。對中產階層來說，他們的選擇是以置業或租樓的方式處理住屋問題；但在長期來說，買樓絕對比租樓「着數」，這是港人一面倒的集體經驗。
在香港，私樓的「租賃」市場運作是︰大部分的租約只有兩年的租期，這種較短的承租期，基本上是反映了物業週期的短暫及其波幅大的特性；站在業主的利益，總 是希望可以盡早約滿加租，而租客則多只能作順民；約滿後的加租，有說是反映樓價上升的因素，但在我們所見，加租後帶動的通賬，卻往往卻成為樓價再升的動 力。對於租客而言，他們就如的士租車司機，根本沒有議價能力，假如不肯就範，就要眼睜睜地接受加租或願意以生活質素下降去抵消租漲的壓力，當然如要止蝕就 只有及時入市買樓。
「劏房」其門如市 政府的責任
我們認為這種單邊行的樓房格局，已經令港人少去計較物業的「使用價值」（utility value），而只單單注重投資價值。只買不能租，不單完全扭曲市場價格，同時將問題演變成社會的不公義︰ 由於買賣牽涉相對多的資金，這令今天沒有資本的一群，成為輸家，只要租金不斷上調，這些沒有或不夠資本買樓的族群，永遠便要向更差的居往環境尋底，呎租昂 貴而質素奇劣的「劏房」竟其門如市，就是這種底部的實證。劏房是商業行為，受市場供求影響，但為政者有責任反省，為何有人要租往此等劣質樓房，是否政策或 市場失效？深層次的追問是政府政策有沒有違反社會公義？此等問題是政府需要面對的責任！
將政治訴求簡化為「中產要買樓」 是馮京當馬涼
將今天房地產市場的訴求約化為「中產要買樓」，這是馮京當馬涼。筆者相信要解決的是市場上買和租之間要達成一個合理平衡：令「租樓」成為一個實際可行的選 擇。租金影響着樓價，兩者互相追逐，也令民生問題演變成充滿政冶氣味，今年的七一遊行估計應是過去歷年以來，出現對政府房策最不滿的一年。
政府怎樣去全面檢討其施政，筆者相信要走到基本面去問︰施政的面向和對象是誰和是為甚麼？下周我們會提出中產租住房的建議。
本文轉載自香港經濟日報網站 2011-06-29
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