四年9.6萬個供應的意義

行政長官梁振英出席任內最後一次立法會答問大會，提及本屆政府出售的土地比上屆多，未來3、4年私人住宅供應可達9.6萬戶，認為已對樓市問題提供了治標又治本的方案。本屆政府着力增加房屋供應是事實，但9萬多個房屋對樓市有何意義？

樓價高企，增加住宅供應自然是紓緩價格過高的王道措施。一般人聽到9萬多個供應，大概會有「供應大增、樓價下調可期」的感覺。但觀乎數據，情況其實不太樂觀。

近期市場評論都喜歡把樓價和1997年比較，不如就看看1997年與現時的供求數據：

	1997年	2017年首季	變幅
人口	651.7萬	737.5萬	+13.17%
家庭數目	192.2萬	251.2萬	+30.64%
私樓數目	94萬	115.9萬	+23.26%

20年下來，私人住宅總存量增加了21.9萬戶，增幅23%，較同期人口增幅的13%為多。不過，現代傾向小家庭，住戶平均人數減少，令住戶數目增幅高於人口及私樓增幅。

回歸20年 家庭增幅高於私宅落成
1997年平均兩戶人有一個私人住宅，到了2017年，要2.17戶人才分到一個私人住宅。假設住戶人數不再上升，私樓數目增加9.6萬戶，住戶及私樓比例也只會恢復至1997年水平。

當然，私人住戶數目難以凍結，過去4年，每年住戶數目平均增加2.29萬戶；另外，每年私樓的拆卸量也達1900伙。假設9.6萬戶供應全部到位，實際上，4年後住戶及私樓數目比例只會輕微改善至2.09戶對一伙私樓。

20年下來，私人住宅總存量上升23%，而家庭數目增加30%，私人住宅供應追不上家庭數目增長，是樓市剛性需求強勁的背景因素之一。或者說，要維持自置居所比例於五成水平的話，每年2.4萬個(4年9.6萬個)左右的私樓供應，是必須達到的目標。過去多年供應量不達標的結果，是樓價高企，而自置居所比例又跌至48%水平。

原文刊於信報網站2017年6月6日

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梁振英不連任怎會利好樓市？

上周五特首梁振英表示不爭取連任，當天投資市場出現十分有趣的變化，地產股全面上升。一般解讀認為，梁任內大幅增加土地供應、推出多項辣招遏抑樓價，他放棄出選，市場憧憬下屆政府改變有關政策，刺激地產股上升。不過，對於特首換人，可望減辣的預期，似乎過於一廂情願。

試想一想，你會不會因為梁特首不受歡迎，從而推斷下任特首會收回由梁特推出的限奶令，甚至放寬內地孕婦來港產子？不會吧？
無容諱言，梁特首的民望長期偏低，由其推出的政策，似乎都遇上重重阻力。但如果細心留意，部分由現屆政府推出的政策，整體上甚受社會歡迎—例如公共交通的長者優惠、限奶令及限制內地孕婦來港等；幾乎都在沒有多少爭議下落實，而且持續執行。

與樓市相關的措施方面，本屆政府推出的措施集中在兩方面，其一是以增加印花稅方式，加大炒家、投資者的買賣成本；其次是增加土地供應。
政府多次推出辣招，地產界內似有微言，地產代理更曾組織集會要求減辣。但客觀而言，由傳媒進行的民調顯示，一般人對政府遏抑樓市甚為支持。如果明年樓價未因外圍因素而見明顯下調，新一屆政府上場，似乎也沒有理由減辣。

在土地供應方面，特首換人的影響更值得斟酌。無疑現屆政府其中一項「迎難而上」的重心工作是增加土地供應；而此方面的工作亦引來不少質疑。問題是，現時不比第一任特首董建華提早卸任的情況，沒有理由預期接任人會放慢手腳，減少開發土地的速度。

轉向收緊土地供應可能性微乎其微
董建華上任時提出八萬五建屋大計，增加土地供應，卻遇上亞洲金融風暴，樓價下跌。其後八萬五無疾而終，曾蔭權接任，土地供應態度180度轉向至收緊，埋下近年供應不足的遠因。現時的樓價卻是處於高峰，無論任何人接手，都需要向社會交代如何處理，轉向收緊供應的可能性微乎其微。
相反而言，社會撕裂之下，部分人會有「逢梁必反」的傾向（例如梁振英在FACEBOOK貼上任何內容，包括探訪長者，一樣會換來數以百計的「嬲嬲」）；同樣地，梁氏任內增加土地的建議，總會換來大量質疑，努力可謂事倍功半。未來換一個特首，或可望避免類似的情緒性對抗情況持續，反而減低增加土地供應的難度。

不管你是相信官方說法，即梁特首因照顧家庭而放棄連任；又或流行的解釋：北京亮紅燈。梁氏之放棄連任，並非出於樓市措施；不管下任特首是誰，本身難有足夠誘因大幅改變相關措施。相反，部分因梁廢言的情況可望隨梁氏離任而消減，反而多少有利於新一屆政府開發土地。

原文刊於經濟日報網站2016年12月14日

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減辣的語言藝術

官方數據，樓價終於出現輕微回落。記者問行政長官，會否將調整已推出的樓市辣招。特首表明不減辣；大有一往無前的氣勢。或者有人會擔心，特首金口一開，明年如外圍環境轉差，辣招不撤可能會令樓價失控下跌；但其實不必過慮。

來年香港如跟隨美國加息、美元又帶動港元升值、中國增長又放緩、本地新屋供應又增加的話，樓價可能會出現明顯調整；在旺市時推出的辣招如果在淡市時維持，可能會令樓價跌幅擴大。在維持政策彈性的角度考慮，政府未必需要一早斷言不撤招。特首說「政府無責任確保樓價只升不跌，故不會撤銷雙辣招。」聽來斬釘截鐵。但要明白，辣招的撤與不撤之間，是有很大空間的。

梁的用字是「不會撤銷雙辣招」。現時市場上一般說辣招都指「額外印花稅(SSD)」，即3年(初推出時為2年)內轉售住宅，按賣價徵收10至20%稅費、「買家印花稅(BSD)」即非本地永久居民購置住宅，加收15%稅費、及調整稅率後俗稱的「雙倍印花稅(DSD)」的從價印花稅，即除了本地未持有住宅的永久居民外，購買本地住宅，稅費由$100至4.25%，上調至最低1.5%至最高8.5%(換樓的話可申請退稅一半)。三種印花稅合稱三辣招，效果在於大大增加特定人士的買賣成本，

三招推出的時間分別是2010年10月的額外印花稅、2012年10月推出的買家印花稅(同時上調額外印花稅稅率及徵收年期)，及2013年2月上調從價印花稅率。一般說雙辣招的話，應該指SSD及BSD；換言之，如果政府將DSD的稅率下調回2013年2月以前水平，特首不算食言。另外，特首說的是不會撤銷雙辣招，但不是說一定不會調整，例如將SSD的稅率及適用年期下調至2010年原始版本的水平，也不算食言。

另外，市場說起辣招，經常會將政府推出的三辣招及金管局推出的「逆周期」措施混為一談。一來金管局是官方機構，二來金管局往往與政府公布辣招的同日推出逆周期措施，三來逆周期措施對遏止樓價上升的貢獻，絕對不下於三辣招。

雖然說逆周期措施的初衷，應該是控制銀行的風險；但不管是下調主要收入來自境外買家的按揭成數、申請按揭時的壓力測試、抑或限制非自住物業、第二套按揭物業的按揭成數等，金管局都成功將整體按揭槓桿比率下調；持有多於一個按揭物業、購買600萬元以上物業人士所受影響更大，結果是投資及換樓需求都受一定影響，其遏抑樓價的威力不下於三種印花稅。

但嚴格來說，政府的三辣招及金管局的逆周期措施仍然是截然不同的兩回事；更重要的是，金管局如果因應市場變化，判定風險下跌，略為放寬按揭指引，亦完全不違反特首有關「不會撤銷雙辣招」的承諾。

換言之，即使出現較惡劣的經濟狀況，樓價下跌，當局在不撤招的情況下，仍然可以透過調整其他措施，對需求作出微調。

原文刊於iMoney 2015年12月19日

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自置物業比率與和諧穩定

近幾年樓價上升，市民抱怨樓價難以負擔。其中一個值得留意的趨勢，是不論公營或私人房屋的自置居所比例，均見明顯下跌。數據反映一個自然但不健康的現象：資產歸邊。

多年以前，首任特首董建華曾立下7成市民居於自置居所的政策目標；其後樓價回落，港府的房屋土地政策由寬鬆改至收緊；7成自置居所的目標自然也沒人再提，歷年多份施政報告，也沒有再把「提高自置居所比例」作為目標。

政府不再將自置居所比例作為政策目標，結果就是整體自置居所比例按年下跌。2011年時，整體(包括公、私人)住宅中，有53.2%為業主自置；到 了2014年，數字回落至50.4%。如果單計私人住宅，數字更為明顯，2011年時有69.8%為自置居所，至2014年，數字跌至65.9%。

在公營房屋市場，自置居所比例下跌，主要原因相信與過去幾年停售居屋有關---新增的單位都是公屋，公屋業主是房委會，只推出公屋，整體公營房屋的自置居所比例自然下跌。
在私人市場上任何住宅，必然有其業主；此部分的自置居所比例下跌，不代表「物業沒人買」。而是反映以租樓解決居住需要的家庭數目上升。居於自置居所的家庭比例下跌---2011年有164.7萬戶人居於自置的私樓，數字在2014年減至160.6萬戶。

值得留意，近年新樓供應持續增加，整體住戶數量亦上升，但持有自置物業的家庭數目回落；數字代表過去幾年，起碼約有4萬家庭出售自置物業後未有再入 市，而以租樓解決居住需要；也大致代表此4萬個住宅由自置業主手上流向投資者手上---當然，投資者不太可能是本身沒有物業人士，數字的轉變，代表資產歸 邊，社會上的「無(房)產階級」較前增加。

多年以前，董建華推出7成自置居所目標時，除了民生理由，恐怕也有穩定社會的政策計算---業主較可能是傾向穩定的一群。社會上業主比例增加，便代表傾向穩定、保守的市民數量增加。

近年自置居所比例大幅下跌，同時社會躁動的情況明顯增加，當中是否有更深刻的關連，值得學者研究。梁振英力圖增加建屋量，除了要證明自己的施政能力，恐怕也有其他方面的計算，至於效果，恐怕還要拭目以待。

原文刊於信報網站 2015年1月27日

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數據看外來購買力

報載稅務局於3至11月，共處理5883宗涉及買家印花稅個案，涉及金額100.3億元。當金額高至百億元時，一般人未必理解其規模，更未必了解數字背後的意義──外來需求可能已適應港府的樓市辣招。

買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty，BSD)於2012年12月27日開徵，政策目標是針對外來買家，公司或非香港永久居民購置香港住宅，需付買家印花稅，稅率為15%。2014 年3月至11月，一、二手市場約有5.2萬宗住宅成交註冊，同期有5883宗買賣涉及買家印花稅，即有11%成交由非永久居民或公司購入。

當然，完全由本地永久居民合組的公司購置物業，一樣要支付買家印花稅。難說支付買家印花稅的一定全部是外來購買力。不過，以成立公司購置物業要支付15%的買家印花稅來說，一般情況下永久居民應會選擇以普通聯名方式入市。估計涉及此稅的買家會以非永久居民為主。

值得留意的是，根據現行稅例，涉及買家印花稅的交易，買方亦一定要支付雙倍印花稅。3至11月期內買家印花稅款項100.3億元，以15%稅率及 5883宗交易計，即此類成交總金額668.7億元，每宗交易平均金額1136萬元，逾千萬元交易的雙倍印花稅率由7.5%起。意味上述5883宗交易， 每宗平均印花稅支出為樓價22.5%。一般情況下，按揭成數上限亦只有五成；此類買家購買一個1100萬元的物業，首期連印花稅支出便達797.5萬元。

由於官方一直沒有公開非本地人購買物業的數據(不知是本身沒有收集抑或有收集但沒有公開)；新近成交中有11%的非永久居民/公司買家，難與過去數 據比較。但在壓低按揭成數、提高交易成本後，此類買家比重仍高達11%，可能反映外來購買力已適應辣招。當然，如果沒有15%的買家印花稅，可能現時外來 買家佔交易比重會遠高於11%。

值得留意的是，梁振英說要放寬入境政策，以吸納外來人才。外來人才來港也要找地方住，在此政策傾向下，即使外來買家比率逐步回升，買家印花稅亦難以上調，未來幾年外來購買力左右本地樓市的力量可能持續增加。

原文刊於信報網站2014年12月16日

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向青年置業傾斜的政策考量

佔領行動持續，多個民調反映佔領者以年輕人為主力；不論佔領行動如何完結，似乎都會影響政府未來的青年政策，包括住屋，有關政策的改動，對未來樓市的影響不容忽視。

前特首董建華成立智庫，被認為有意問鼎下屆特首的梁錦松發言是焦點之一，梁氏剖析年青人對建制的不滿，認為是與年青人向上流動的機會不足有關，甚至建議政 府、發展商在置業層面上向年輕人作出一定傾斜。另一邊廂，特首梁振英雖然身在北京出席APEC峰會，但也發表網誌，表明重視年輕人對「有其屋」的訴求。

將年輕人不滿與「買樓難」掛鈎
似乎現時建制一方，一定程度上將年輕人的不滿，與「買樓難」掛勾；並打算以降低年輕人置業難度的方式，減低年輕人的怨氣。如果年輕人的置業困難得以舒緩，是否便可令年輕一代對社會（或者說建制）的不滿降低，我們無從得知。但部分建制中人的解決方法，可能無助於處理問題。
據報，梁錦松建議，可否在私人土地和私人開發項目向年輕人置業傾斜。另一方面，研究香港周邊地區，例如與珠海、深圳合作，利用他們的土地資源，共創雙贏局面。

向深圳謀地 恐難解決問題
我們不知道有關建議是否意味在鄰近城市發展港人住宅，供負擔不了香港樓價的年輕人作為代替居所。在此先不討論技術問題，例如鄰近城市的土地成本其實也不便宜、港人北上置業後往來的交通問題等等；假設有關問題都被解決，恐怕有關處方亦難舒緩年輕人的民怨。
固然，世上的大都市如紐約、倫敦都有樓價高企的問題，美國人負擔不起紐約的樓價，便到新澤西居住好了。但香港的情況獨特-香港實行一國兩制，社會制度與毗 鄰的城市完全不同。在此情況下，「搬往毗鄰城市」帶來的不僅是居民的適應問題---單由經濟角度考慮，負擔不起核心地區樓價，退而求其次，搬到周邊地區， 是「天經地義」的。

現時年輕人的不滿，一定程度上是擔心兩制不保、又或香港愈來愈內地化、香港人的機會被外來人口分去。在此情況下，要香港年輕人在另一制的內地另覓居所，某 程度上反而印證了他們的憂慮----他們在香港的地位真的要被取代，連「居於香港」的簡單願望都難以落實，當他們居於毗鄰城市的「香港新城」時，怨氣真的 會減少嗎？
與其向早已都會化的鄰居謀求土地資源，倒不如理順本地的城市規劃，合理增加土地供應，令香港人可安心在香港居住，似乎才是更合理的房屋土地政策。

原文刊於經濟日報2014年11月12日

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特首加按套現創業故事 背後先要過三關

特首上周在施政報告中提及一個青年人加按套現、創業成功的故事。坊間對故事反應似乎相當一面倒，主要批評是，一般青年人連物業都未有，如何加按？雖然特首提及的故事反應欠佳，不過，事實上不少創業者的資金的確由加按而來。但要順利加按，要符合一定條件。

加按第一關：合乎指引
加按套現的金額，是按照物業最新估值，根據金管局的按揭成數及貸款額上限指引，再減去尚欠貸款額來計算。
舉例來說，業主在3年前購入一個樓價500萬元的物業，當時按揭成數7成，借款350萬元，按息P-3.1厘，還款期25年。3年下來，現時樓價升值至670萬元，而未償還貸款額為317萬元。
根據金管局按揭指引，估值670萬元的物業，按揭金額上限不是7成的469萬元，而是420萬元。換言之，在理想情況下，業主可透過加按，套現103萬元。

加按第二關：還款紀錄、通過壓力測試
上文提及的按揭指引，只是最基本的要求；銀行考慮按揭申請時，除了看物業的估值、當前的按揭指引，也會考慮借款人本身的條件。包括：借款人過去的還款紀錄，以及其收入是否可通過壓力測試。
假如借款人在3年前借入按揭後，曾出現多次延期還款；那他向提供按揭的銀行申請加按，成功機會將十分渺茫。如果延期還款曾逾60日，紀錄出現在信貸資料庫中，更會影響向其他銀行申請轉按的成功率。
假設借款人還款紀錄良好，但金管局於2013年2月收緊壓力測試標準，由舊有的「現行按息加2厘，供款不逾月入6成」，改為「現行按息加3厘，供款不逾月 入6成」。如果業主當初借入350萬元時，僅僅通過舊有壓力測試的標準，而3年來收入未有明顯上升，加按申請便可能難以通過壓測。

加按第三關：樓價有一定升幅
上文提及，一個3年前購入的物業，樓價有一定升幅，借款人如順利轉按，大概可套現逾100萬元。由於樓價自2003年起一直維持升軌，近10年入市的買 家，物業估值大都有或多或少的升幅。但如果樓價真的因退市、港府政策等因素止升回跌，那麼，在去年或今日入市的買家，在未來一段時間，透過轉按、加按等方 式套現，所得金額將大幅萎縮。

其他考慮：利率或會較高
另一個考慮加按套現的因素是利息。過去數年，有大量原本以P按供款的業主，轉用H按供樓，H按利率曾一度低見一個月拆息加0.65厘，此批業主現時的按揭利率，仍然低於1厘。
如果現時加按，已不可能獲批如此水平的按息，現時新造按息最理想的是H+1.7厘或P-3.1厘；按息會比原有按揭高出一厘。如果借款人加按，是為了找卡 數，按息2厘多，相對於信用卡利率30厘以上，自然是好選擇。但如果加按是為了投資，是否「值博」，便要借款人詳細考慮了。

原文刊於經濟日報網站 2014年1月22日

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加按創業日益艱難

特首在施政報告中提及一個「加按創業」的成功故事，勉勵青年人；但卻換來連番嘲諷——青年人現時的問題是難以負擔高企的樓價，樓都未買，何來物業可供加按創業？但嘲諷之外，多數人都沒留意到，過去不少創業者加按套現的門路，現時可能難以實行。

特首提及的青年，創業的部分資金來自物業加按套現。傳統上，這亦是不少中小企的創業資金來源。很多人反問，連自置物業都沒有，如何加按？擁有自置物業，是加按必要條件，卻不是充分條件。並不是有物業，就定可加按。

其他條件包括業主良好的信貸紀錄、物業未償還按揭餘額佔物業估值低於一定比例等。
舉 例而言，如果業主2010年8月前，持有一估值1,200萬的物業，當時尚欠銀行500萬，他可透過加按，或轉按，套現340萬。同樣是1,200萬物 業，同樣尚欠銀行500萬，在連串收緊按揭指引後，現時他加按，最多只可套現100萬。真的要套現創業，所得資金大幅減少。

近幾年樓價升幅過急，為保護銀行體系，當局收緊按揭指引也許是不得已的措施。不過，此舉會不會產生遏抑中小企創業動力的副作用，卻值得決策者思考。

原文刊於晴報 2014年1月21日

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加按創業有難度

特首梁振英在施政報告中，提及一個勵志故事，指一名完成碩士學位的青年，以加按、借貸的方式到內地創造一番事業。輿論對故事未見好評，但我們認為尚未有人觸及關鍵的技術問題：「加按套現」的先決條件是樓價有一定升幅—而阻止樓價上升，卻正正是港府的目標。

先抄錄施政報告原文：「兩個月前，我(梁振英)到內地訪問，認識了一位創業的年青人。他在香港完成碩士課程後，受到老師啟發，將物業加按套現，再加上積蓄和親戚的借貸，到廣西闖天下。10年後的今天，他擁有一家進口紅酒、咖啡和其他食品供應鏈企業，每年營業額超過一億元。」

網民的反應是：現時青年人連「上車」都困難重重，何來物業可供加按？個案中人，不但有物業，有財力完成碩士課程之餘仍有儲蓄；最後還有親戚借出資金。今天有此實力的年青人，可說鳳毛麟角；甚至有人批評，如此勵志故事，脫離現實的程度與「何不食肉糜」類似。

故事另一個令人奇怪的地方，是「10年後的今天」，故事主人翁有了一盤大生意。換言之，「加按」大概發生在2003、2004年。照說其時樓價低迷，除非物業主人翁的物業是繼承自家人，又或主人翁是在1996年之前置業，不然物業在2003、2004年很大機會是負資產，根本難以加按。

加按套現  樓價需有一定升幅

撇開故事細節不提，「加按套現」的確是不少創業人士的資金來源，而且其成本相對便宜—按揭利率遠較私人貸款為低。不過，要加按也有一定條件。其中一樣是：加按後按揭成數仍合乎按揭指引---除非樓價有明顯上升，否則加按套現難以執行。

舉例而言，如果購入一個300萬元的物業，以按9成，借入270萬元，還款年期30年，按息2.15厘計。假設利率不升不跌，3年後，尚欠銀行250萬元。如果樓價無變，按揭未償還餘額是樓價83%--根據現行按保指引，不可加按。

事實上，如果樓價、按息都不變，例子中業主，要在供款9年半後，按揭餘額才會跌至樓價7成。供樓滿10年，按揭餘額會減至198.5萬元，那時轉按，可套現----11萬5千大元。萬一還款期內，按息上升，每月供款增加之外，償還本金比例下跌，套現大計便要再延後。

上述例子較為極端，我們假設了樓價不再上升。其實只要稍為調整變數，樓價按年上升，在資產升值的威力下，業主可能3、4年後已可透過加按取得一筆現金。

問題正是，政府現時明顯以「成功阻止樓價上升」為施政功績；而在樓價沒有明顯升幅的情況下，創業者難以透過加按取得資金。沒有人想看到樓價急升暴跌，但施政者應當留意，穩定上升的樓價，某程度上有助於社會階層流動。如何平衡樓價過高帶來的風險，以及創業者、中小企老闆的加按套現需要，有待政府處理。

原文刊於信報網站2014年1月18日 

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何時收招?

早前有電子傳媒誤報金管局考慮放寬按揭監管措施，金管局閃電澄清，表明現時無意放寬有關指引。但事件再引起市場激烈討論，當局(包括政府及金管局)會在何時收招。

很多人估計，其中一個政府收招的觸發點是樓價。有趣的是，不少意見認為「樓價跌2成」，便會引起政府收招。樓價之外，負債規模( Size of Debt)、利率走勢、經濟增長、失業率等的變化，都可能是政府決定是否收招的因素。

先看樓價；「辣招」是針對高樓價而來，「樓價如回落至某水平，當局便應收招」的觀點，似乎合情合理。不少人估計「樓價跌2成」政府會收招，理由有兩個：其一是早前一名被視為梁粉的長策會成員表明，樓價如不跌兩成，政府應持續出招。

另一個理由是：樓價在現水平跌兩成，大致回落至梁振英當選時的水平。參考中原指數，近期在120點左右徘徊，跌2成的話，指數回落至96點左右，即 2012年3月---梁振英以689票當選前後水平。梁氏競選時一直予人會落力解決高樓價問題的印象，樓價跌兩成才那時收招，梁振英才可對市民有一定交 代。

此外，值得留意的是負債規模，單以未償還按揭貸款與GDP比率而言，1997年只佔30.99%，2008年數字是34.41%；其後因熱錢流入，按息急跌，比率在近3年都維持在40%以上，在連番遏市措施下，2012年的未償還按揭貸款與GDP比率已升破42%。

數據顯示，近年樓按增長速度偏高，一旦GDP下跌，比率有機會急遽惡化。此情況會制約當局，難以全面收回近年的辣招。

再看經濟增長，香港去年GDP名義增長5.4%，扣除3.9%通脹， 實質增長1.5%。市場對今年的GDP增長亦不樂觀，以匯豐而言，本來估計本地全年經濟增長(指名義增長)3.7%，但在6月份，已將預測下調至 2.5%。2013年6月，本地消費物價指數按年上升4.1%，估計情況維持至年底，簡單來說，扣除通脹，本地經濟可能出現負增長。

匯豐調低香港經濟增長預測，有兩個理由：其一是香港經濟增長三分之一來自內地，內地增長放緩，香港便成為最先受到影響的經濟體。此外，自08年以來香港經濟中有40%動力來自地產；近期樓市成交放緩，亦將拖累經濟增長。

與經濟增長高度相關的是失業率；2013年第一季本地失業率為3.4%，屬偏低水平，接近全民就業。「人人有工做」，是現時政府民望低迷、社會分化而未出大事的主要原因。有理由相信，政府會極力避免經濟衰退、失業率急升、社會不穩定的情況出現。

中國經濟增長不由香港左右，但如果本地經濟增長因種種原因放緩，政府為免衰退惡化，有可能以撤銷部分辣招的方式，刺激樓市成交，帶動經濟增長。

本來，香港人有「寧買當頭起」的性格；2002年、2006年等樓價下跌，甚至是平穩的年份，樓市成交量都偏低。即使今明兩年樓價下跌、經濟放緩，迫使政府收招，在跌市下亦未必有太多資金進入樓市。

不過，現時看來，2015年前，美息並沒有太大的上升空間，本地的低息環境會持續。按息低於通脹，即按揭負利率的情況對投資者仍有吸引力，政府撤銷部分辣招，減少用家、投資者的稅務成本，估計仍會催使一定數量資金進入樓市。

討論完可能促使官方收招的因素，下星期我們會探討，收招的話，會先收什麼。

原文刊於信報網站 2013年8月18、19日

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自相矛盾的房屋政策

 西諺有云「If you chase two rabbits, both will escape」，一個人不要追逐兩隻兔子，意思類似中國成語「魚與熊掌，不可兼得」。但現時港府的房策目標，似乎就是要追逐兩隻，甚至是更多的兔子，當愈 接近一個目標時，卻注定與其他目標距離愈來愈遠。
上周行政長官梁振英訪問天津，認為該市有很多地方值得香港參考，包括「透過長遠規劃，令下一代香港人住得更寬敞。」
評論之前，先看兩組數字：
天津市面積11,920平方公里，人口1,294萬，人口密度每平方公里888人。
香港面積1,104平方公里，人口713萬，人口密度每平方公里6,544人。
單看以上數字，就知道兩地條件懸殊，香港難以仿效天津。梁特首過去也曾提及希望增加香港人均居住面積，因此「天津規劃值得參考」，應該不單單是恭維主人家，而是梁特首房屋土地政策的目標之一。
樓價如不跌 港人如何負擔更大居所？
雖然香港的人口密度遠高於天津，但情況總有改善的空間。「增加香港人均居住面積」，應該是一個沒有人反對的目標。問題是此目標似乎與港府其他房策目標互相矛盾。
除了「提升人均居住面積」，官方現時仍宣諸於口的房策目標，尚包括「穩定樓價」、「協助中產置業」。
令香港人均居住空間狹小的最大原因，是樓價高企。低收入家庭負擔不了正常單位的租金，市場便出現大量劏房，將幾百呎的房間，劏成幾個幾十呎的套房，租客才 負擔得來。除非港人平均收入明顯提升，又或樓價明顯下跌。否則，如果樓價「維持平穩」，殘酷的現實是，香港人難以負擔面積更大的住宅。
港府近年的「限呎盤」是此類自相矛盾政策下的一個典型措施：樓價難跌，要協助市民置業，只好限制發展商興建小單位。更多的小單位，意味人均居住面積一直偏低。
「提升人均居住面積」也許是長遠目標，未必急於一時。不過，政府一方面希望穩定樓價，另一方面卻要協助中產置業，卻肯定是在追逐兩隻兔子。樓價持續上升的 本地因素是供不應求，為了「穩定樓市」，政府不能在短期內增加供應，便以多項措施遏抑需求。另一方面，為了「協助中產置業」，政府又不時推出措施，鼓勵市 民買樓。
刺激及遏抑措施並存 仿如精神分裂
結果，一些「協助中產置業」的措施，卻產生了「刺激購買力」入市的作用。例如「居所貸款利息扣除」，即俗稱的供樓扣稅。此稅務優惠讓持有物業自住的業主， 每年最多可於應課稅收入總額扣除十萬元。買樓自住的按揭利息支出可以扣稅，而租樓的開支不可扣稅，是政府以稅務鼓勵市民置業，嚴格來說是刺激需求，與「穩 定樓價」的其他政策互相衝突。其他如「放寬白表人士購買居二市場單位」，更是為居二市場平添數千個需求，一些人的確受惠於措施而置業，但卻不利於「穩定樓 價」。
相對來說，另一些「穩定樓市措施」，卻是在阻礙中產入市，例如600萬元以上物業的按揭成數受限、收緊按揭保險適用範圍等；令上車、換樓客必須準備更多首 期。換樓困難，已令中上價物業成交量急降。居於小單位的中產家庭未能換樓，不單是一個家庭不能提升居住空間；他們不換樓，也會影響二手市場放盤量，初次置 業人士也難人市。
上文提及的三個房屋土地政策目標，孤立來看，都言之成理，無可厚非。但綜合來看，卻似精神分裂，又或是周伯通的左右互搏。政府在考慮長遠房屋目標時，除了要交代以「甚麼措施達成某一目標」外，似乎也應該討論一下，究竟目標與目標之間，是否自相矛盾。

原文刊於經濟日報網站 2013年3月27日

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再推樓市絕招？

特首梁振英於1月中公布其首份施政報告，可能因為欠缺短期措施，樓市氣氛反而再次轉熱。地產代理公布的樓價指數，更創歷數新高，輿論紛紛指責政府壓市不力。民意正在迫使官方再出辣招，但我們擔心政府受輿論恫嚇而亂出招，反而引發更多問題。

在有關代理公布指數「確認」樓價彈反之前，傳媒已廣泛報導一、二手市場成交創新高的消息；由於地產代理的數據也有滯後，估計農曆新年前後的樓價指數會有更強勁的升幅。開火批評政府無能的輿論，亦會增加彈藥。

我們擔心的是，高官三申五令關注樓市風險，而樓價持續高升，政府病急亂投醫，會被迫使出殺傷力巨大的招數。但又有沒有人想過，再出重招，對香港發展是否有利？

市場上傳言，政府正討論追加遏市措施，可能的措施包括在現有招數上「加辣」，如延長額外印花稅SSD、買家印花稅BSD的徵收期，又或增加稅額。另 外一個方向是推出新措施，如仿傚新加坡，將買家印花稅擴至購買第二套房的買家，甚至有建議政府可考慮徵收資產增值稅，以至「按揭利息稅」。

上述眾多傳說中的辣招，如真的推出，相信已接近「攤牌」(show hand) 情况，可說是「遏市絕招」，部分招數甚至與香港長久以來賴以成功的原則相違背。
以「按揭利息稅」為例，去年10月已傳出風聲說政府會考慮。提出建議者認為，樓價高企原因之一是按揭利息偏低。「按息稅」的建議便是主張，利率(指 最優惠利率及拆息)在聯繫匯率機制下不由自主，但政府可向按揭貸款機構收稅，貸款機構最終會將稅額轉嫁至客戶，效果便等同利息上升，減低借錢買樓的誘因。


此種想法背後牽涉眾多問題，包括違反香港賴以成功的簡單稅制。此外，銀行按揭業務如有盈利，本身已需付稅，再收按息稅有雙重徵稅之嫌。在風險管理角度考慮，在按揭上再出招，或者會令銀行體系貸出的整體按揭金額下跌。

但市場收縮，銀行跑數壓力增加，勢將擴展風險較高的業務，以往不願批出的邊緣個案，反而成為爭奪對象。結果是整體按揭資產質素下跌，引發另一類風險問題。最後，此種按息稅將增加置業人士支出，原則上亦與政府「協助市民置業」的政策有衝突。

原則問題之外，同樣重要的是現實後果。萬一政府真的使出絕招，但樓價在短期調整後仍然上升，輿論將指責政府無招可出，樓市更可能出現「報復性反 彈」，失控上升直至泡沫爆破為止。相反的可能性是，使出「絕招」後，樓價受壓，上升周期終結，進入跌市階段。但香港經濟與樓市早已千絲萬結，樓價如出現明 顯下跌，經濟亦將收縮，此又是否香港人樂見？
歸根究底，現時房屋問題是過去十年，政府欠缺作為的結果。而期望新特首上場在短期內扭轉局面，並不現實。

「攤牌式」的輿論動機

我們認為，樓市失調的關鍵始終是供不應求。參考人口普查，香港的住戶數目由2006年的222萬戶，上升至2011年的236萬戶，5年新增戶數14萬戶。同期公私營房屋淨增加約11.5萬戶，短缺2.5萬戶，此便是今日房屋問題的根源。

施政報告開出的期票，即未來五年內落成約75,000伙新公屋單位，由2017年起的四年內落成約17,000伙新居屋單位，未來四年私人住宅供應67,000伙單位，如果成功落實，已是目前房屋問題最王道的解決方案。

關鍵只是，市場懷疑政府的執行力，認為目標未必可以落實，結果是樓市反而在施政報告發表後轉趨熾熱。

另一個觀察是，市場持份者及利益集團主導的輿論，表面上是迫政府推動「攤牌式」絕招遏市；但背後主旨是要顯示政府在樓價上的無能，以突顯其「樓市高處未算高」的預言。政府的官員宜三思鼓吹出招者的動機，不應以意氣待之！

然而，如果問題是在市場懷疑政府的執行力，應對方法應該是加快推地，令市場看到政府的決心，進而形成「短期內土地供應的確會增加」的預期，市民「趕上車」的壓力可舒緩。相反病急亂投醫，推出充滿爭議，甚至後患無窮的遏市措施，對香港整體利益並無好處。

原文刊於信報網站 2013年2月1、2日

施政報告方向正確 疑中留情

梁振英先生於周三宣讀其任內首份施政報告。一如市場預期，焦點集中在房屋問題。報告中提出的增加房屋供應以中、長期措施為主。反梁的輿論，集中批評報告未有措施改善當下的房屋問題，只是採取拖字訣。我們認為此類批評正中要害，但有欠公允。

所謂「正中要害」，指的是梁振英的確是以拖待變，希望畫出一個「長期供應會增加」的願景，來減緩當下的入市需求。這是個以時間值去消蝕高企的樓價。如果有準買家相信此願景會實現，不急於入市，樓價上升壓力亦會稍緩。

梁振英無誘因推跌樓市
同樣地，以拖待變就是欠缺短期措施。不論任何人上台，其實都不可能在短期內令供應大幅增加，大家須知長遠房屋規劃在香港己荒廢經年。退一步來說，我 們更認為「將樓價推下來」並不是梁振英的目標---再推遏市措施，萬一外圍因素「配合」，例如息口回升令樓價大跌，現時指責梁振英遏市不力的輿論，定必反 過來指責他「製造負資產」，要他步董建華後麈下台。

梁氏要坐穩餘下的4年半任期，沒有誘因在現時推低樓價，畫出一個遠景，是較佳選擇。萬一樓價因外圍因素而下跌，梁振英便不會成為替罪羔羊。這不單為自保，樓價下跌對政府首長的漣漪效應(Ripple Effect)在2003中己充分反映。

至於所謂「有欠公允」，除了因為「不論何人上台，短期供應事實上難以增加」之外，更重要的是，對比於前任特首曾蔭權，幾乎在房屋土地政策上無所作為，梁振英總算為香港畫出一個長期供應目標，如這是差勁的規劃，那麽我們怎樣評價過去完全沒有規劃？

梁振英先生今日的位置甚為困難，泛民出於政治立場，固然對其反對有加；那些以地產為主軸的建制力量，希望梁氏下台的熱衷程度恐怕會更高。甚至是，今天支持梁振英，希望他會改變高樓價現狀的支持者，現時也會認為措施力度不足，梁振英可說是典型的裡外不是人。
公平一點看，高地價、高樓價政策行之有年，香港政策長期偏向房地產發展，以地產為主軸的建制力量早已發展成一個龐大的利益集團(俗稱地產黨)。梁本身亦於地產相關行業出身，要全盤否定這個建制，亦非梁力所能及。

曾治時代的黃金歲月
之前的唐梁之爭，有認為是地產黨與親中建制力量的對決，唐英年先生可視為前者的代表。在競選期內唐氏爆出僭建醜聞，某大發展商二代仍表示，看人不可 看幾個月，要看其人20多年作過何事；結果發展商在投票日仍表示會投唐氏一票。此中有說，唐英年的上任正好是經年的設計，讓其繼承由曾治時代所催生的地產 為主軸的黃金歲月。

唐英年未能上台，表面看是一系列的偶然(如被揭發僭建) 。但細看社會上各項發展都以地產作中軸運行：如環境方面的屏風樓、人口方面的同胞買港樓、醫療方面的双非產子都實在反映社會上凝聚力日漸消減。

而地產作為唯一經濟力量，在操作上如發水樓及其他營銷手法，都引發各樣對部分物業發展商的不滿情緒。唐英年敗陣的原因，與其說是自身的問題，不如歸咎於其支持者的背景。
社會長期偏向地產發展的方向 ，對於生活在食物鏈下端的市民或已到了不得不變的階段，而決定性的因素是貧富懸殊不斷惡化，社會上對地產獨大所造成的零和結局已累積重重矛盾。相反梁氏在競選時，明顯要營造一個「改變現狀」的形象。

梁氏下台 地產再成經濟主軸
相信即使是最反梁的人，都會同意他的確獲得一定比例的基層至中產的支持，希望梁氏執政可改善他們的生活。
以地產為主軸的建制力量有足夠誘因拉梁氏下台：他下台了，香港便很可能回到曾治時代的黃金歲月。相反，泛民反梁卻是欠缺策略的：拉倒梁振英，也不會令普選加快來臨，反而利好地產黨復辟，對香港民主化沒半點好處。

今日香港利益分殊，不論政府推出任何措施都難有共識。梁振英現時以社會最少異議的「增加住宅供應」為切入點，可說有其理據。當措施有了成效—住宅供應增加，市場上單邊唱好的預言落空時，那時政府方有籌碼，在社會中建立更大政治資本去找共識。
今天梁所押的是高槓桿的賭注，其政冶資本的回報可以倍計，只要不作政治自殺舉動，這是刀仔鋸大樹之舉！
我們不是所謂梁粉，但我們認同「增加中長期供應」的目標，對於香港如能除地產以外作發展更抱有殷切期盼，對於施政報告的中長期目標，我們寄予疑中留情的支持。

原文刊於信報網站2013年1月19日

2013還有什麼新招可出

展望2013年，在美國持續量寬下，一般估計樓價會在高位徘徊。如果熱錢持續留駐香港，樓市最大的變數便是港府再推出新招壓市。問題是：政府還有什麼招數可出？

前特首曾蔭權說過，「政府要樓價升很難，要樓價跌很易」，但不見得政府真有此能力和決心。要樓價跌，不外乎壓低需求及增加供應，雖然近年招標、拍賣的土地有增加，但由賣出土地至物業落成，動輒最小4年；當局短期的壓市措施便唯有集中壓低需求。

招數重點在遏抑需求

如果以成交量而不是成交價作為標準，官方的遏抑樓市措施不能說完全沒有效果。金管局在2009年10月開始收緊按揭成數，政府亦在2010年2月開始調整「摸貨」的印花稅，這些都是當局遏抑樓市的第一批招數，但整體而言，2010年一、二手住宅註冊量仍是按年上升17%。成交量要真正回落，是待2010年底政府推出額外印花稅，及2011年中金管局將按揭成數進一步收緊後，方見明顯下調，成交量由2008年金融海嘯時的9.6萬宗回落至8.6萬宗。至2012年，政府在10月底加重額外印花稅及推出買家印花稅，全年一二手住宅註冊量較2011年再減少約三千宗。

展望2013年，低息環境持續，通脹仍有上升壓力，樓價很大機會持續上升，輿論將迫使官方加大遏市的力度。然而，一些既有措施已難以再加大力度，另一些招數雖然可「加辣」，但效果亦有限。

按揭方面，在2011年6月之後，金管局已未有再直接收緊按揭成數。部分原因是隨著樓價上升，現行「600萬以下物業方可借足樓價7成按揭」的指引，已觸及到一般換樓客的「目標價」，進一步收緊，可能會引起較大反對。

至於買家印花稅及額外印花稅，理論上可加大力度，例如買家印花稅由15%加至20%。但自買家印花稅推出兩個多月以來，似乎已成功令公司買家、非本地居民的成交大幅減少。即使加大稅率將此類成交壓至零，實際意義亦不大，反而會破壞香港簡單低稅率的形象。

招數再加辣意義不大

由於現時樓市主要參與者以用家及長線投資者為主，如果要再進一步遏抑樓市。較「有效」的方式是將一般從價印花稅率上調，增加所有置業人士的買賣成本。但此舉反彈將極大，亦與港府協助市民置業的目標互相矛盾，所以亦不太可能推出。

展望2013年，估計官方會利用上半年時間，觀察買家印花稅推出後的市場反應，料不會再有新招推出。我們亦估計，除非每月住宅成交量回升至九千宗以上水平，否則亦未必會觸動政府再出招----因為從風險管理的角度來看，如成功將成交量壓抑在偏低水平，加上按揭成數受限，即使未來樓價由高位大幅回落，銀行體系的風險亦將較上一個高峰期大為減少。

 原文刊於iMoney 2013年1月12日

農地免補價起住宅恐不切實際

 人稱「四叔」的恒地主席李兆基，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平，可為多數人所負擔。

人人都知道，解決本地樓價偏高的最有效方式，是增加住宅供應。問題是知易行難，新界東北發展被質疑是興建「雙非富豪城」；市區的空置地皮要興建住宅，也往往被區內居民以「景觀／通風受影響」等理由反對，要大量地加土地供應，阻力甚大。

「四叔」的構思，表面看來是三贏方案。一手住宅售價中，地價一向佔較高比重，如果政府接受部分農地以免補價方式發展成住宅，可大幅壓低售價。如果有關農地 真的如「四叔」所言，早已荒廢，估計以環保為由反對發展的阻力不大，政府可透過有關計劃，增加住屋供應。當然，恆地作為其中一個持有大量農地的發展商，不 但可多做生意，也免卻了與政府談判補地價的麻煩。

構思與私人參建居屋雷同
深入一點看，「非住宅地皮以免地價方式改作住宅發展」，必然要限制一手，甚至二手買家的資格，否則此類廉價住宅，反會成為炒家套利途徑。當然，如果引入買家入息、資產等限制，「四叔」的建議便雷同「私人參建居屋」。

以發展商的角度看，過去參加私人參建居屋，雖然樓價受限，不會由此獲得厚利，但也算「密食當三番」的生意。在旺市時，發展商銷售新盤已忙不過來，自然不會 去爭取參建居屋此類薄利多銷的生意。但現時每年可推售的一手樓數量有限，而且在買家印花稅推出後，來自內地的跨境置業需求暴跌，新盤銷售對象以本地購買力 為主，開價趨向「理性化」。厚利不再，薄利多銷的業務吸引力回升。

現時房委會本身覓地困難，官方興建的居屋規模也有限，自然輪不到私人發展商參與。「四叔」的如意算盤是，部分發展商（包括恆地）手上有地；與其讓地皮曬太陽，等待不知何年何月規劃改變用途、完成補地價等手續興建私樓。不如爭取以免地價方式興建另類居屋。
對「合資格準買家」（估計與現時白表資格雷同）來說，「大約一百萬元」的價格，可能十分吸引。畢竟現時鐵路沿線「上車盤」的入場費已升至300萬元水 平，100萬元上車盤早已絕迹；甚至由房協發展的置安心項目綠悠雅苑售價也要由240萬元起。以100萬元，9成按揭，30年還款計，月供可低至 3,394元，應為絕大多數家庭可以負擔。

三百呎住宅，面積仍偏低
「四叔」發言之後，長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉表示有關建議可以考慮。但政府要採納有關建議，仍需處理不少問題。市區劏房有價，年輕人願意居於百餘 呎的空間，其中一個原因是市區劏房至少為租戶省下了上班的交通費用及時間。現時發展商持有的農地，多數位於郊區，更可能偏離鐵路車站；即使發展成免地價的 廉價屋，對低收入家庭來說，未來交通負擔仍然沉重。此外，對住戶來說，置業較於租樓，總是涉及較長期的負擔。300餘呎（未知是實用或建築面積？）的空 間，對單身人士來說或可將就，卻未必適合二人以上家庭。萬一有關建議真被採納，此類免地價廉價房，未來或會引伸不少社區問題。

原文刊於經濟日報網站2013年1月9日

乾升下的理性預期

政府、金管局在近兩三年接連出招，雖然樓價未見回落，但卻成功壓下樓市交投。在風險管理的角度來說，不可以說有關措施全無效果；但另一方面，壓低成交量，亦令市場生態大變，令後市更難預測。
以風險管理角度來說，如當局認為未來數年樓價會出現明顯跌幅，為了減少對金融體系的衝擊，「壓低成交量」不失為其中一個方法--在高位入市的人少了，未來樓價即使大幅回落，由於在高位的成交量不多，負資產問題亦不虞大規模爆發。
但要留意的是，成交量低，亦令市場生態改變，過去一些行之有效的樓市指標，開始失去作用。以近10年的數據來說，在2010年之前，大致上成交量與 成交價是同向的，扣除2004年樓市剛由低位反彈不計，樓價要有兩位數字的升幅，二手年成交量要達十萬宗以上，如2007、2009、2010年。
成交量受壓  樓價仍上升
而港府及金管局在2010年下半年起陸續推出額外印花稅(SSD)及收緊按揭指引，結果是2011年開始，二手成交量明顯回落。以2011年7.5萬宗的成交量計，在近10年屬偏低，但樓價卻錄得9.4%的顯著升幅。
更明顯的是2012年，樓價勁升20%，但估計全年二手註冊量只得7.萬宗左右，亦是偏低水平。
簡單來說，在官方措施之下，出現較罕見的「成交量跌、成交價升」現象。過去，此類情況叫「乾升」，亦即只有少量成交創新高，意味購買力未能跟上樓價升幅，會是一個樓價調整的訊號。但此訊號在2011年後開始似乎已見失效：在成交量偏低的情況下，樓價持續上升。
先鄭重聲明，我們不是說：未來即使成交量低，樓價仍會上升。我們的意思是：現時已不可由成交量判斷樓價是否過高。
偏低成交量的理性預期
原因在於， SSD不單令投資者的買賣少了，對自住用家也有一定的影響。對換樓客來說，沽出自住物業，另購新單位，情況會由「持有一個可隨時沽出，不需支付額外印花稅 的物業」，變成「持有一個單位，三年內沽出，不論升跌，要支付賣價10-20%額外印花稅的物業」，財務自由度下跌。
加上過去幾年申造H按的業主，現時供樓利息仍在1厘水平，換樓後新取用按揭利率會升至約2厘水平，意味新居按息開支急增，亦會降低用家換樓意欲。
此中的自然發展便是：物業發展商將主導市場成交， 物業代理行將以一手成交的比重增加，而二手欠缺在「高位換樓」的客源下，很難想像可以將價錢再推高而叫市民入市，另一邊廂，一手市場沒有「國內同胞」去 貨，銷情將肯定不如2012，今天仍樓市積聚的好友，是否如股市般的超買，又或者今天己是一個嚴重超買期？

原文刊於信報網站 2013年1月5日

由風險管理看居屋定價

在曾蔭權時代，我們曾多次撰文批評港府的房屋土地政策，直到現時為止，我們也認為曾政府對樓市欠作為，是現時樓價飛升的一大原因。但有彈有讚，我們認為曾蔭權對樓市的部分政策/建議，是值得支持的。此類值得支持的少數建議之中，包括曾蔭權在最後一份施政報告中提出的，居屋定價應與買家購買力，而不是與私人市場掛勾。可惜的是，此一建議似乎已人去政息，房委會堅持既有的定價標準。

面對私人住宅樓價上升，不少民意代表本能式的反應是要求政府復建居屋、增加居屋供應。但似乎沒有人在問，如果居屋可以控制私樓樓價升勢，回歸前有持續的居屋供應，樓價在96、97年大幅上升的情況便不應出現。居屋不能抑制私樓市場價格，原因在於居屋的定價不是與興建成本或申請人購買力掛勾，而是跟隨私樓，只是首次出售時會有折扣。簡單來說，居屋價格隨著私樓價格上升而水漲船高，而沒有遏抑私樓價格的效果。

居屋與私樓定價  從未遏抑樓價升幅

或者有人會說，要求增加居屋供應，目的不在控制私樓樓價，而是令中低收入人士，有一個較相宜的置業選擇。但以風險管理的角度看，居屋定價與私樓掛勾，再售予低收入人士，仍是極不適當。居屋定價跟隨私樓，在樓市趨升時，意味居屋按揭貸款額亦節節上升。合資格購買居屋的家庭，本身的收入已是中間偏低的住戶，承擔樓價波動風險的能力較中高收入家庭為低。當樓價持續上升，迫得政府增加居屋供應時，意味樓價亦接近見頂；此時合資格購買居屋的家庭，極可能是以「計到盡」的方式入市。一旦按息上升，便會嚴重影響他們的財政。一旦業主失業，拖欠按揭供款的可能性便上升。

壞帳風險由小業主及房委會承擔

當然，現時房委會對於居屋按揭是有擔保的，理論上，即使有大批一手居屋業主斷供，也會不令銀行出現壞帳。但風險便轉由借款人(高價入市的居屋小業主)及擔保人(公營的房委會)負責。綜合而言，以風險管理角度看，居屋定價與私樓掛勾，其實會增加小業主的財務風險。

要改變此種「樓價高時多供應居屋，鼓勵中低收入家庭高位入市」的荒謬現象，將居屋定價改與建築成本或合資格家庭負擔能力掛勾，應該是一個合理的出路。早前房委會通過維持居屋餘貨的定價標準，理由是同一屋苑的其他單位已沿用舊制多時，貨尾不宜改變規則。但在貨尾之外，房委會未來將有新一批居屋供應，我們希望當局能認真考慮，曾蔭權末代施政報告的建議：將居屋定價與私人住宅脫勾。只有如此，居屋方可有效發揮令市民安居樂業的作用。

 原文刊於iMoney 2012年10月20日

人口政策對長遠房屋規劃的影響

特首梁振英在本周四推出十招壓市，招數圍繞增加供應，雖然短期內可應市的單位不多(事實上亦不可能 多)，但在政策方向上，政府是走出了正確的一步。但大家要留意，政府沒有提及「長期」供應，迴避的原因，可能是怕一旦討論長期供應，便涉及「長期需求」的 問題，而背後又牽涉更敏感的人口政策。

早前我們提到，不論是評估後市發展，或是官方制訂房屋土地政策，都應考慮外來購買力，特別是國內買家的影響。「內地人」在各方面對本地的影響愈來愈大，我們甚至認為，房屋問題--很大程度是與港府人口政策有關。

梁振英在競選特首時，一直表現出關注本地人住屋問題，曾說公屋每年供應量應達3萬個；他上任後，不待10月施政報告，便於7月中公布興建青年宿舍、批准白表買家購買未補價居屋等。有關措施或有治標作用，但要治本，似乎仍欠長遠規劃。

我們認同劏房、「棺材房」等問題嚴重，政府財力可做到的，應盡力改善市民住屋條件；上述措施無疑可緩解迫在眉睫的問題。港府只要找到合適用地，加大公屋、居屋或青年宿舍的供應量應不難。

住屋需求取決於未來人口組成

但作長遠規劃，要考慮的不只是「當下」的財力是否足夠，還要估量「未來」對住屋方面的需求---掌握需求量，才可定下長期的供應量，最終涉及的是政府的人口政策及規劃。

例如說，每天150個持單程證來港的人士，當中有多少會合資格/有需要居於公屋中？父母是國內居民，在港出生的數萬名初生嬰孩，他們是香港永久居民，當中 有多少會來港居住？又有多少人合資格申請公屋？政府如對此方面的資料茫無頭緒，亦難以確定究竟一年要建多少個公屋單位，才可達成「3年上樓」的政策目標。

未來人口政策或有大變化

一般人的印象，可能以為梁振英擅長於房屋土地政策，其政綱第一章就在討論人口問題。梁振英未上任前，亦已叫停2013年私立醫院雙非嬰配額，試圖令我們相 信他對人口政策及此對香港未來的規劃有一定的概念。此外，梁氏委任了林奮強入行政會議，一般人對林的印象是「地產分析員」，但他在年初接受傳媒訪問時曾提 到，香港經濟增長在過去十多年跑輸新加坡，其中一個原因是新加坡著力吸納較有競爭力的移民，新加坡新移民中有75%具大學學位，而同期香港的只有8%持有 大學學位。低技術移民比重太高，令香港人均產值下跌。林氏進入行會後接受傳媒訪問，也曾提及本地住屋問題，涉及長期人口政策。

梁特首將人口政策放在政綱之首，新委任的行會成員中，又有人曾表明香港的經濟、房屋問題涉及人口政策，是否預示新政府會在人口政策上有較大動作，值得我們留意。樂觀地想，如果港府有辦法提升新來港人口的競爭力，未來整個房屋市場的局面或會完全不同。

事實上，如果新來港人口以單程證為主的情況不變，而港府又與現時一樣，沒有審批權；未來新增人口可能較需要大量公屋。相反，如果新政府有方法改變日後來港人口的組成，香港的經濟或可注入新動力，而新的住屋需求可能不是公屋而是較多的私樓。

原文刊於信報網站 2012年9月1日

新界東北發展的陰謀論

在網上平台熱傳了好一陣的「新界東北發展」，近日終於成為了主流傳媒的另一焦點。現時傳媒集中討論的，是有關計劃將在邊境設立「特區」，予以國內居民免簽證進出，這引發了官方意圖模糊一國兩制、沖淡香港特色的陰謀論。我們認為，另一陰謀論對事件的解釋更為全面。
早在董建華年代，政府已提出發展新界東北，當時叫「無煙城」；基本上是沿用港英時代發展新市鎮的模式，只是加入環保概念。隨著樓價持續下跌，置業需求疲弱，官方在2002年起全面收緊土地供應，「東北無煙城」亦一如「八萬五」，成為了「沒有提，所以不再存在」的政策。
但官方不提是一件事，眾多本地發展商，仍持續在新界收購農地，等待官方更改規劃用途時，透過補地價方式，改變手持農地的用途，此當然包括新界東北。
計劃或涉及發展商勢力重整
是次新界東北發展的爭議，除了觸及香港人的政治神經(內地人可免簽證在香港邊境地區購物甚至工作，會模糊一國兩制) 外，亦有明顯的利益衝突：政府早前表明會以收地再招標的方式，發展新界東北，而不會沿用「公私合營」模式。此意味早年在新界東北購入大量農地的幾家大發展 商，或被迫以農地價將土地售回港府。如果大家不善忘，應該會記得幾大發展商在特首選戰之初，都不是梁振英的支持者；有個別發展商甚至在投票當天，仍然公開 表示票投唐英年。
一直有分析指出，梁振英上台後，會將本地財閥的勢力重新分配。新界東北發展，很可能引證了上述的觀點。
表面上，官方不以「公私合營」模式發展新界東北，是要避免利益輸送。但在規劃中，發展區內會興建5.4萬個住宅，當中4成為公屋，6成為私樓(約 3.24萬伙)。除非港府自行興建並在市場發售，否則此批私樓單位最終都需要發展商參與；現時的問題是：會交予哪些發展商？當中又會經過怎樣的審批、甄選 程序？
官民欠互信 「正常」發展亦碰壁
現時港人對政府欠缺信任，過去泛民主派與建制派的政治角力，罕有影響至規劃層面。新一代社運勢力興起，動員能力、發動議題的能力很多時較傳統民主派 更高；而他們的本土色彩更濃厚，在偏重保育、對「發展就是硬道理」有嚴重保留之餘，亦對任何影響香港特色的措施充滿戒心。一個在官方眼中正常不過的新市鎮 發展計劃，都可能因欠缺互信，被市民質疑為「消滅一國兩制」的部署。
另一方面，「不以公私合營模式發展新界東北，是避免利益輸送。」的做法看似大義澟然，但發展商收購農地、補地價發展為私人住宅的模式，行之有年；現 時港府以整體規劃為名，打算大量徵收土地後自行發展，我們亦擔心，那會否變相為「益自己友」，將土地發展權淪為政治酬庸，獎賞那些在特首選戰中「護主有 功」的個別地產商。
政府要釋除公眾疑慮，除了要釐清「新界東北是否涉及國內人免簽證往來」、「發展區內私人住宅用地以什麼方式批出」外，更重要的，是要考慮如何由下而上，重建市民對官方的信心。否則，在未來的日子裡，新政府只會更加舉步為艱。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月29日

政府放風 新房策料醞釀中

 特首梁振英早前公布「白表買居二市場單位」後，暫時在房屋、土地政策上未見有大動作，加上政府將施政報告的發表日期由10月推遲至明年1月；未來數月，政府已被認定「無甚作為」，但我們傾向認為官方是在謀定而後動。
梁振英在之前的立法會答問會中，宣布由2013年起，每年推出5,000個白表名額，購買未補價的居屋第二市場單位。由於居屋供應未見增加，但需求卻大增，刺激居二市場的成交價量齊升，更令市場早前對梁振英政府會推低樓價的疑慮一掃而空。
施政報告發表日期由10月改至明年1月，料在此之前官方都不會有大動作。如果外圍因素無大變化，樓價升勢料必持續。
值得置業人士留意的是，在施政報告之前，官方似乎已透過非正式渠道，透露政策方向，測試輿論反應。例如被視為梁營一分子的房協鄔滿海提出「夾屋優於『置安 心』」的觀點、個別房委會成員建議政府再推出置業貸款、某傳媒報道官方正考慮全面限制第二套房按揭等。以上種種說明官方對樓市不是全無後着，較合理的推測 是，「5,000個白表名額」倉卒推出後，反刺激樓價上升，官方需要更多時間對其他措施再作詳細考慮，順便透過非正式渠道發放消息，測試市場反應。
我們一直認為，在眾多可遏抑樓價的措施中，穩定地增加土地供應是最直接的方案；而針對現時非本地資金的比重愈來愈高，政府應增加對資金流動的監察，以確定 來港購置物業的資金都由正當途徑而來。至於上文提及的「放風」措施，官方在實行前，應小心考慮會否與政策目標有所衝突。
細研政策 避免自相矛盾
大家都說樓價高企，很多人買不起樓。要「解決」此問題，有兩個方向，其一是官方推出各種措施，協助市民置業，如置業貸款資助、批准以白表資格購買未補價居 屋等。另一政策方向，是運用行政手段，壓低樓價；方法不外乎增加供應或遏抑需求。前者如增加私樓/夾屋/居屋供應；後者則包括推出特別印花稅、限制按揭成 數等。
很多時候，政府會將這兩類政策混合推出，但兩者在方向上，是互有衝突的。政府協助市民入市，等同刺激需求，令樓價上升；至於推出各種限制令成交量回落，反過來可能增加市民置業的難度。
「5,000個白表名額」是第一類措施，受惠的5,000戶，在不用補價的情況下，有機會在居二市場以較低價格購買單位；但整體置業需求會隨之增加，結果便是居屋以至細價樓樓價應聲而上。
「限制按揭成數」，尤其是限制「二套房」按揭，屬於第二類措施，通過壓低置業，特別是換樓需求，從而控制樓價升幅。但在本質上，限制按揭成數令業主樓換樓的難度增加，亦間接令「上車級物業」的放盤減少，影響初次置業人士的入市機會。
港府推遲了施政報告的發表日期，有額外的2個月時間作出規劃，希望來年推出的房策，不會再出現左手打右手的情況。

原文刊於置業家居 2012年8月25日