放寬按揭 重點不在成數

 政府發表新一份《施政報告》，把所有物業的標準按揭成數上限劃一至70%，成為市場討論焦點。其實，比起放寬按揭成數，「調整供款與入息比率」對樓市的實質影響較大。

在2009年之前，香港的「標準按揭成數」是70%，當時一般銀行亦以「借款申請人按揭還款是否高於50%」為批核標準。其後因金融危機，環球央行以量化寬鬆救市，才引發監管機構以「下調樓按成數、按揭壓力測試」等方式，試圖控制資金流入樓市的規模。例如2009年10月，2000萬元以上住宅的按揭成數收緊至五成、2010年4月引入按揭壓力測試、2012年收緊第二套物業的供款與入息比率上限等。

 

到了近2年樓價由升轉跌，按揭成數及壓力測試等開始放寬。到了上周三，金管局把標準按揭成數上限劃一至70%，同時把申請按揭時的供款與入息比率，劃一至50%。從此以後，按揭指引重回2009年之前的「正常水平」。坊間將焦點集中在放寬按揭成數，其實單論「放寬按揭成數」，影響其實有限。在放寬之前，樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數已是70%。換言之，放寬其實只對3000萬元以上物業有實際影響。而統計1至9月的住宅成交登記，成交價在2000萬元以上的佔比約5%。

是次放寬按揭，最受惠的其實是投資者，或持有多於一個物業的人士。對他們來說，由上周三起，不論買第幾套房、是否公司持有，物業類別是工商舖或住宅，供款與收入比率也劃一由40%上調至50%(即所有住宅物業按揭，加上其他欠債的每月還款不可高於月入50%)。借錢買樓的限制大幅放寬；加上此前取消所有針對投資者的印花稅，可說政府為了穩定樓價，向投資者大開綠燈。

由2009年至2021年，按揭成數、供款與收入比率大致上持續收緊；加上重重辣稅，都沒有成功壓低樓價。現時政府改開綠燈，是否代表投資者會蜂擁入市，仍有待觀察。不過，近年住宅租金持續上升；加上利率看跌，樓價成功整固的機會不低。

在系統風險方面，雖然針對投資者的限制都已撤消，近日開售的樓盤，代理亦反映投資者佔比增加。但整體上，不管投資者持有多少個物業，整體的供款負擔仍在月入50%以下；加上今明兩年利率下調的機會較大，估計放寬按揭不會為按揭逾期還款比率帶來太大的影響。

原文刊於信報網站2024年10月22日

調整公私營房屋比例的影響

施政報告建議將未來公私營房屋比例，由現時的6:4，變成7:3。如果建議落實，對未來私樓樓價會有何影響？

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朝三暮四的供應比例

施政報告落實將公私營房屋比例由6:4，調整為7:3。即未來每一萬個新單位，有7成為公營房屋、3成為私樓。此舉可望增加申請居屋的中籤機會、縮減公屋輪候時間。但反過來，在未能增加整體供應量的情況下縮減私樓比例，反而會令私樓供應緊張的情況惡化。

「朝三暮四」現代多以形容用情不專，但原本故事說的是對猴子的食物供應，只是改變朝暮之間的供應比例，但實質數量不變；恰似在未能有效增加整體住宅供應的情況下，調整公私營房屋比例應對。

公平而言，增加的公營房屋，性質上與私樓有所不同。後者在商言商，發展商市好市淡也希望盡量推高成交價。在供應不足的情況下，樓價高企，能負擔私樓的都是中高收入家庭。相反公營房屋有福利性質，租金/售價有一定限制，供應不足是，租金價格也不會升，只是輪候時間增加。而多了供應，會多了基層家庭受惠。

整體供應不變 私宅量或減25%

問題在於，現時公屋輪候平均時間已逾5年(目標原為3年)、上半年居屋未調整折扣時，4,400伙供款引來15.2萬個申請。在整體住宅供應維持、而只是調整公私房屋比例的情況下，公營房屋每年供應量大概較現時增加17%，對下調公屋輪候時間，或增加新居屋買家置業機會的作用相當有限。

相反而言，同樣假設整體房屋供應量不變，私樓比例由4變3，卻等同減少25%供應量。情況可能令私樓價格難負擔的問題惡化。當然上述計算是基於「整體供應量不變」的假設，如果政府有方法增加住宅供應量，故事的發展便會大為不同。

究竟是朝三暮四，整體供應不變；抑或整體供應增加之餘，再增加公營房屋比例，效果可以完全不同，現時的主要變數，便是政府能否在可見將來，能否提供更多土地了。

原文刊於經濟日報網站2018年10月10日

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中長期土地供應仍不足

林鄭月娥上周宣讀任內首份施政報告，在樓市部分，事前坊間對「首置上車」計劃有一定期望。但報告中承諾的卻只有1000伙，而且要2021年方推出。救火的水可謂又遠又少。報告公開後，樓市氣氛反而更為高漲。

長遠而言，「首置上車」可望舒緩香港房屋問題的：在公營房屋開價上，由與市價掛勾改為考慮買家負擔能力，資助房屋不會水漲船高。在供應方面，特首已明言要不影響原有公營房屋供應，唯有考慮如何調動發展商土地資源。如在政策上有一定鼓勵或配合，其實有可能一併增加公、私營房屋供應。但在「官商勾結」的瓜田李下，結果政府只能先以一幅小小官地試行計劃。對樓市幾乎是零影響。

較少人留意到，發展局在施政報告後重申，住宅單位不但短期供應短缺，長遠亦都未見足夠。政府現時手上土地，料短中長期合共提供六十萬個住宅單位，但是與政府《2030+》概念藍圖估算2030年後的一百萬個新需求，仍欠四十萬個單位。

官方未見力大爭取民意支持開拓土地
當然，高官開口談及土地不足，可以視為爭取公眾開發土地的策略。如果民意支持，新界東北、大嶼山、維港以外填海其實有足夠土地供中長線發展。但不論是涉及具體供應的「首置上車」，抑或中長線土地供應的「2030+」；港府爭取支持之時，卻予人從未認真出力的感覺（作為對比，近期港府推行高鐵一地兩檢可說出盡全力）

港府一方面拋出「短中長期土地供應都不足」的數據，卻未見大力爭取民意支持開發土地。另一方面，特首又表明房屋政策以置業主導；希望置業的業主增加對香港歸屬感；又予人政府不會大力打壓樓市。結果一手加價加推、二手反價創新高又成了合情合理的回應。

除非政府爭取民意支持的力度加強，令整體上民意更支持加大土地供應，否則中長期住宅供應不足的現象難改。樓價難跌之餘，眾多辣招亦難以撤回，樓價高、成交低的現象可能長期維持。

原文刊於經濟日報網站2017年10月18日

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首置上車三贏局面

林鄭公布其特首任內首份施政報告，房策重點之一是「首置上車盤」；部份細節早前已透過不同媒體放風，也因此在正式公布前已招來不少批評，包括指計劃利好發展商。計劃是否有效紓緩「上車」問題有待觀察，但部分批評看來未算公允。

對於首置上車的批評，似乎集中兩點，其一是為何資助較高收入家庭置業，而非將資源用於協助低下階層解決住屋問題。

其二為計劃似乎有利於持有大量農地的發展商將農地轉為住宅發展（部份用為首置上車、部份作私樓），過程中更可能出現「政府出資起路、發展商地皮價值上升」的利益輸送問題。
對於第一點，批評涉及價值判斷（應該協助較有能力的人置業，抑或協助居住情況較差的人）。較可能的答案是，首置上車的目標客戶入息較高，斷供風險低。也不排除當中涉及政策考慮—例如透過措施爭取中產支持。由於涉及價值判斷，是否合理，可能難有一個公認的答案。

挪用原有住宅地皮無助增加供應
對於第二點，即認為計劃是明幫準買家，暗助發展商釋放農地潛在價值的批評，看似合理，卻昧於現實。在此類批評者眼中，「發展商獲利」似乎是原罪。即使一個計劃可以令房屋供應增加、但會令發展商獲利，便應該被批判。

在現實中，如果首置上車計劃挪用原有的公屋或私樓用地，便等於將一個餅多切幾份，每份再安上不同名目，整體供應不增加，其實難以解決房屋問題。反而是利用新計劃，加快農地轉住宅，有可能加快房屋供應—而且是資助房屋及私樓的供應同時增加。

可能有些人仍會認為，有關計劃令發展商獲利便是不義，但現實是不少發展商持有大量農地，此類土地遲早會在曠日持久的補地價、規劃程序後慢慢發展為住宅。如果透過首置上車計劃，可令土地加快釋出，只要當中興建私樓的部份補價合理，其實可以是一個官方、發展商、準買家的三贏方案。

原文刊於經濟日報網站2017年10月11日

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居屋三級制 能否重建「置業階梯」？

施政報告中提及，政府建議房委會，將兩座2016年落成的公屋，以先導計劃方式，出售予綠表人士，定價將比傳統居屋低廉。另一方面，市建局的啟德項目亦會 有兩座大廈改作資助房屋，定價介乎傳統居屋與私樓之間。資助房屋三級制隱然出現，是否可以重建漸已失效的置業階梯、協助市民安居樂業？

在現時市區二手居屋呎價已逾萬元的環境下，傳統居屋似乎已漸失去協助上車客置業的作用。政府推出新的平價居屋及高檔居屋，是否可重建置業階梯？

傳統上，本地樓市有所謂「置業階梯」或「換樓階梯」之說。大概意思，是對於白手興家的置業人士（尤其是公屋戶）而言，置業時往往會按部就班，由於居屋較私 樓有折扣，加上可免按保申請9成半按揭，往往成為初次置業者的上車目標。先購置居屋，經濟條件進一步改善，便購置私樓。由公屋、居屋，以至私樓，步步升 級，便是所謂的置業/換樓階梯。

象徵意義高於實際效果
現時的居屋（尤其是二手居屋）售價逐步上升，令上車客也望而卻步。另一方面，市場上也有一批入息高於白表資格、不能申請居屋，但也難以負擔私樓樓價的準買 家。在此情況下，推出平價居屋及高檔居屋，似乎可在置業階梯上多設兩層，令置業階梯擴闊至「平價居屋>傳統居屋>高檔居屋>私樓」。不 過，階梯未必可簡單重建。

首先自然是規模問題，由價格看，居屋三級制增加了不同價位的居屋選擇；但政府提及的平價居屋及高檔居屋都只有兩座，規模分別大概千多伙及300伙，相對於1年5萬至12萬宗的二手成交，象徵意義高於實際效果。

新計劃沒有增加供應
當然，有關計劃可以擴大，令受惠人士增加。但此類單位增加，卻代表其他供應減少；新類型居屋對傳統居屋甚至公屋有排擠效應－－可發展住宅的土地有限，將原 先發展公屋、居屋甚至私樓的土地，改為發展另類居屋，其實沒有增加整體供應。新的平價居屋，本來是公屋；市建局的啟德項目，本來是私樓，改為居屋發售，增 加了兩個名堂，但整體住宅供應量沒有增加。
在未解決土地供應問題前，設置更多價格不同的居屋種類，只會令每一層的受惠家庭維持在偏低水平，對協助市民置業，以至重建換樓階梯，未必有太大幫助。吊詭 的是，如果政府可以解決土地供應問題，整體上私樓、資助房屋的供應不再緊張，樓價自然下降－－那時似乎也沒有必要維持三級不同價碼的居屋種類。

原文刊於經濟日報網站2015年1月21日

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加按創業有難度

特首梁振英在施政報告中，提及一個勵志故事，指一名完成碩士學位的青年，以加按、借貸的方式到內地創造一番事業。輿論對故事未見好評，但我們認為尚未有人觸及關鍵的技術問題：「加按套現」的先決條件是樓價有一定升幅—而阻止樓價上升，卻正正是港府的目標。

先抄錄施政報告原文：「兩個月前，我(梁振英)到內地訪問，認識了一位創業的年青人。他在香港完成碩士課程後，受到老師啟發，將物業加按套現，再加上積蓄和親戚的借貸，到廣西闖天下。10年後的今天，他擁有一家進口紅酒、咖啡和其他食品供應鏈企業，每年營業額超過一億元。」

網民的反應是：現時青年人連「上車」都困難重重，何來物業可供加按？個案中人，不但有物業，有財力完成碩士課程之餘仍有儲蓄；最後還有親戚借出資金。今天有此實力的年青人，可說鳳毛麟角；甚至有人批評，如此勵志故事，脫離現實的程度與「何不食肉糜」類似。

故事另一個令人奇怪的地方，是「10年後的今天」，故事主人翁有了一盤大生意。換言之，「加按」大概發生在2003、2004年。照說其時樓價低迷，除非物業主人翁的物業是繼承自家人，又或主人翁是在1996年之前置業，不然物業在2003、2004年很大機會是負資產，根本難以加按。

加按套現  樓價需有一定升幅

撇開故事細節不提，「加按套現」的確是不少創業人士的資金來源，而且其成本相對便宜—按揭利率遠較私人貸款為低。不過，要加按也有一定條件。其中一樣是：加按後按揭成數仍合乎按揭指引---除非樓價有明顯上升，否則加按套現難以執行。

舉例而言，如果購入一個300萬元的物業，以按9成，借入270萬元，還款年期30年，按息2.15厘計。假設利率不升不跌，3年後，尚欠銀行250萬元。如果樓價無變，按揭未償還餘額是樓價83%--根據現行按保指引，不可加按。

事實上，如果樓價、按息都不變，例子中業主，要在供款9年半後，按揭餘額才會跌至樓價7成。供樓滿10年，按揭餘額會減至198.5萬元，那時轉按，可套現----11萬5千大元。萬一還款期內，按息上升，每月供款增加之外，償還本金比例下跌，套現大計便要再延後。

上述例子較為極端，我們假設了樓價不再上升。其實只要稍為調整變數，樓價按年上升，在資產升值的威力下，業主可能3、4年後已可透過加按取得一筆現金。

問題正是，政府現時明顯以「成功阻止樓價上升」為施政功績；而在樓價沒有明顯升幅的情況下，創業者難以透過加按取得資金。沒有人想看到樓價急升暴跌，但施政者應當留意，穩定上升的樓價，某程度上有助於社會階層流動。如何平衡樓價過高帶來的風險，以及創業者、中小企老闆的加按套現需要，有待政府處理。

原文刊於信報網站2014年1月18日 

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施政報告方向正確 疑中留情

梁振英先生於周三宣讀其任內首份施政報告。一如市場預期，焦點集中在房屋問題。報告中提出的增加房屋供應以中、長期措施為主。反梁的輿論，集中批評報告未有措施改善當下的房屋問題，只是採取拖字訣。我們認為此類批評正中要害，但有欠公允。

所謂「正中要害」，指的是梁振英的確是以拖待變，希望畫出一個「長期供應會增加」的願景，來減緩當下的入市需求。這是個以時間值去消蝕高企的樓價。如果有準買家相信此願景會實現，不急於入市，樓價上升壓力亦會稍緩。

梁振英無誘因推跌樓市
同樣地，以拖待變就是欠缺短期措施。不論任何人上台，其實都不可能在短期內令供應大幅增加，大家須知長遠房屋規劃在香港己荒廢經年。退一步來說，我 們更認為「將樓價推下來」並不是梁振英的目標---再推遏市措施，萬一外圍因素「配合」，例如息口回升令樓價大跌，現時指責梁振英遏市不力的輿論，定必反 過來指責他「製造負資產」，要他步董建華後麈下台。

梁氏要坐穩餘下的4年半任期，沒有誘因在現時推低樓價，畫出一個遠景，是較佳選擇。萬一樓價因外圍因素而下跌，梁振英便不會成為替罪羔羊。這不單為自保，樓價下跌對政府首長的漣漪效應(Ripple Effect)在2003中己充分反映。

至於所謂「有欠公允」，除了因為「不論何人上台，短期供應事實上難以增加」之外，更重要的是，對比於前任特首曾蔭權，幾乎在房屋土地政策上無所作為，梁振英總算為香港畫出一個長期供應目標，如這是差勁的規劃，那麽我們怎樣評價過去完全沒有規劃？

梁振英先生今日的位置甚為困難，泛民出於政治立場，固然對其反對有加；那些以地產為主軸的建制力量，希望梁氏下台的熱衷程度恐怕會更高。甚至是，今天支持梁振英，希望他會改變高樓價現狀的支持者，現時也會認為措施力度不足，梁振英可說是典型的裡外不是人。
公平一點看，高地價、高樓價政策行之有年，香港政策長期偏向房地產發展，以地產為主軸的建制力量早已發展成一個龐大的利益集團(俗稱地產黨)。梁本身亦於地產相關行業出身，要全盤否定這個建制，亦非梁力所能及。

曾治時代的黃金歲月
之前的唐梁之爭，有認為是地產黨與親中建制力量的對決，唐英年先生可視為前者的代表。在競選期內唐氏爆出僭建醜聞，某大發展商二代仍表示，看人不可 看幾個月，要看其人20多年作過何事；結果發展商在投票日仍表示會投唐氏一票。此中有說，唐英年的上任正好是經年的設計，讓其繼承由曾治時代所催生的地產 為主軸的黃金歲月。

唐英年未能上台，表面看是一系列的偶然(如被揭發僭建) 。但細看社會上各項發展都以地產作中軸運行：如環境方面的屏風樓、人口方面的同胞買港樓、醫療方面的双非產子都實在反映社會上凝聚力日漸消減。

而地產作為唯一經濟力量，在操作上如發水樓及其他營銷手法，都引發各樣對部分物業發展商的不滿情緒。唐英年敗陣的原因，與其說是自身的問題，不如歸咎於其支持者的背景。
社會長期偏向地產發展的方向 ，對於生活在食物鏈下端的市民或已到了不得不變的階段，而決定性的因素是貧富懸殊不斷惡化，社會上對地產獨大所造成的零和結局已累積重重矛盾。相反梁氏在競選時，明顯要營造一個「改變現狀」的形象。

梁氏下台 地產再成經濟主軸
相信即使是最反梁的人，都會同意他的確獲得一定比例的基層至中產的支持，希望梁氏執政可改善他們的生活。
以地產為主軸的建制力量有足夠誘因拉梁氏下台：他下台了，香港便很可能回到曾治時代的黃金歲月。相反，泛民反梁卻是欠缺策略的：拉倒梁振英，也不會令普選加快來臨，反而利好地產黨復辟，對香港民主化沒半點好處。

今日香港利益分殊，不論政府推出任何措施都難有共識。梁振英現時以社會最少異議的「增加住宅供應」為切入點，可說有其理據。當措施有了成效—住宅供應增加，市場上單邊唱好的預言落空時，那時政府方有籌碼，在社會中建立更大政治資本去找共識。
今天梁所押的是高槓桿的賭注，其政冶資本的回報可以倍計，只要不作政治自殺舉動，這是刀仔鋸大樹之舉！
我們不是所謂梁粉，但我們認同「增加中長期供應」的目標，對於香港如能除地產以外作發展更抱有殷切期盼，對於施政報告的中長期目標，我們寄予疑中留情的支持。

原文刊於信報網站2013年1月19日

新居屋隱藏嚴重問題

上星期曾特首在施政報告中宣佈推出新居屋，市場有彈有讚；筆者亦認為，比起過去與私樓市值掛勾的舊居屋，新居屋會有較佳的平抑樓價效果。但對於曾蔭權以「市場失效」作為恢復推出居屋的理由，筆者並不贊同。另外，由按揭角度出發，筆者亦認為新居屋的定價問題，有大量需要澄清的地方。

先說理念問題。曾蔭權在上周三出席電視論壇時，以「市場失效，近年落成的私樓單位都是豪宅」作為推出新居屋的理由。筆者對此是百分百不同意，失效的是政府，不是市場。政府在2002年後一直緊縮土地供應，即使眾多學者、地產商建議恢復定期賣地，政府都拒絕；勾地制度下，每年只有少量地皮被勾出，而且傾向貴重地皮。所以，近一兩年現樓供應緊，而且都以豪宅定位，出問題的不是市場，是政府。是政府放任不管，令供應緊張。如果過去數年，政府維持較正常的土地供應，樓價也不會步步高升。

筆者認為單以「平抑樓價」的角度考慮，新居屋「售價與合資格申請人供款能力掛勾」一點，會比舊居屋有效。但新居屋的背後，仍有不少原則問題要考慮：為什麼要資助月入3萬元的家庭置業(月入3萬元，已高於香港居於私人住宅家庭收入中位數)？如果樓價仍然上升，未來月入6萬元的家庭都負擔不了私樓，政府是否也要協助他們買樓？長遠來說，政府有沒有任何規劃，有多少比例的香港家庭置業需要會由政府協助？

其次是操作問題。現時新居屋的概念，是月入3萬元以下，首次置業家庭有資格申請；政府現時說，初步估算樓價在200萬元以下。筆者認為此估算的背後，隱藏嚴重問題。

官方的估算條件是：利率4.5厘、按揭成數9成，年期20年計。200萬元樓價，借180萬元，供20年，月供為$11,388，不逾月入3萬元家庭收入的4成。利率4.5厘大概是過去10年的按揭利率的平均數，表面看來假設合理。問題是，如果新居屋推出時，按息特別偏高，或特別偏低，如何處理？

以今年初新造按揭利率約1厘計算，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供260萬元的按揭(月供11,957元)，即樓價為289萬元。相反，2006年最優惠利率曾達8厘，按息約6厘；如果新居屋推出時，按息在6厘水平，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供167萬元的按揭(月供11,964元)，即樓價186萬元；與上述利率為1厘時的條件比較，「合理售價」差距逾百萬元。

新居屋售價設定了「與申請人供款能力掛勾」的條件，最終會令不同時候出售的居屋售價大幅波動。當然，房委會可以沿用舊例，在「折扣價」方面動手腳，例如在息口平的時候，也照讓維持略高的售價(即折扣較少)，但結果卻會導致不同時期的居屋在未來轉讓時的補價有大幅差距。政府如何避免補價受利率影響的問題，應該向市民交代。

原文刊於 置業家居 2011年10年22日

由信貸角度看居屋政策

曾蔭權上周宣佈推出新居屋，坊間對新居屋褒貶不一，但罕有評論由按揭、信貸角度出發；筆者且試由此入手，議論一下。

居屋有房委包底 銀行批按手鬆

過去的舊居屋一手市場，不論是白表抑或綠表買家，由於有房委會擔保，萬一按揭借款人無力還款，房委會會向銀行賠償按揭未償還餘額，銀行按揭的批核甚 為鬆動。筆者曾經接觸一個個案，白表買家抽中居屋，其人有數十萬元經常逾期償還的私人貸款；此位買家徵詢筆者意見，是否適宜再借入按揭，購置居屋。筆者當 時的意見是：你的負債已重，不宜再增加債務負擔。此人最後仍然決定去馬，結果是，銀行仍然以一般按揭利率批出按揭。

一般按揭批核，銀行有一定的手續，了解申請人的負擔能力，在信貸資料庫中查閱信貸紀錄，無問題，才會批出按揭。但銀行對一手居屋按揭的申請，態度卻 大有不同，就筆者了解，部分銀行過去在批核一手居屋按揭時，查閱信貸紀錄只是例行程序，即使信貸紀錄有瑕疵的客戶，按揭申請也照批不誤。原因很簡單：有問 題，房委會包底，銀行事實上不會有損失的空間，銀行不必嚴格把關。

銀行對一手居屋按揭把關不嚴，問題是，究竟房委會本身，有沒有能力，或者說，會不會去查閱成千上萬的居屋申請人的信貸紀錄？以上述個案來說，筆者懷 疑房委會欠缺有關程序。此種情況其實很「正常」，房委會的資金，某程度上是公帑，一來是多多輸得起，二來不是房委會、官員自己錢，少量損失的個案，沒有太 多人在意。

新居屋定價方法有問題

居屋過去沒有發生大規模的按揭壞帳，是房委會，也是香港人的僥倖。但制度運行不應依賴運氣，筆者建議，未來新居屋如當局維持房委會擔保的按揭安排，在制度上也有完善的空間：房委會申請人的信貸紀錄，要有起碼的了解。

新居屋的另一個問題是定價。政府表明，新居屋定價不再與市價，而是與合資格申請人的負擔能力掛勾。官方估算，新居屋定價不逾200萬元。

官方的估算條件是：利率4.5厘、按揭成數9成，年期20年計。200萬元樓價，借180萬元，供20年，月供為$11,388，不逾月入3萬元家庭收入的4成。利率4.5厘大概是過去10年的按揭利率的平均數，一切似乎問題不大。

問題是，現實中，按揭利率是浮動的。一個人在按息4.5厘時可負擔180萬元的按揭，不代表他在按息8厘時也可負擔一樣的按揭。

根據「按揭成數9成，年期20年，供款不逾3萬元4成」的條件：

‧居屋推出時按息如為1厘(等同今年年初的新造按息)，月入3萬家庭可負擔按揭260萬，居屋售價289萬元；

‧居屋推出時按息如為4.5厘(現時官方的估算標準)，月入3萬家庭可負擔按揭180萬，居屋售價200萬元；

‧居屋推出時按息如為6厘(2006年時的新造按息)，月入3萬家庭可負擔按揭167萬，居屋售價186萬元；

可見：政府現時的估算標準，受按息波動影響，售價波幅逾100萬元。(上述計算甚為保守，1997年按揭利率逾10厘)

政府以按揭負擔能力來計算居屋樓價，出發點沒有問題，問題是方法。正如筆者過去批評，坊間及官方以供款負擔比率（debt to income ratio）來衡量負擔能力有一定問題。筆者建議，未來新居屋推出時，售價應該考慮以「樓按負債率mortgage debt leverage」作定價標準。

簡單來說，政府可以計算一下：新居屋樓按總額，不超過合資格申請家庭年收入5倍。以家庭收入3萬元計，代表一手居屋按揭金額上限是180元，9成按 揭的話，樓價200萬元。此舉一樣可以令申請人購入中長線來說可負擔的單位，亦不會因為按揭利率波動，而令新居屋每期定價忽上忽下。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月19日

欄目宏觀論按

評施政報告

曾特首宣讀任內最後一份施政報告，對於市民最留意的房屋措施，報告發表前消息早已洩露——每年提供2,500至6,500個新居屋單位，聽來反有新意欠奉的感覺。

平心而論，焦點所在的「新居屋」，在制度設計上甚為合理。過去居屋難以平抑樓價，原因之一是與私樓市值掛鈎，居屋售價緊隨私樓價步步高陞。現時的新 居屋訂價與合資深人士負擔能力掛鈎，至少在制度上避免了「舊居屋」時代，出現白表合資格人士事實上負擔不起居屋按揭供款的尷尬情況。

另一個值得一讚的是新居屋有較明確的「退場機制」——當私人住宅市場價格下跌，至合資格人士可以負擔私樓價格時，居屋供應將減少。

質疑政策延續性

所謂有讚有彈，政府放風後，坊間對新居屋政策亦不乏批評：包括「遠水不能救近火」——最快可在2014至2015年供預售，2016至2017年落成。但基於覓地、建屋需時，筆者認為的時間表可以接受。

筆者認為新居屋政策的主要問題不在於落成需時，而在於時機不合、欠缺內在邏輯。

先說時機問題：放任房屋價格暴升，曾蔭權在任期最後一年（其實不足9個月），忽然來一個大有為房屋政策，政策可以有多大延續性？

政府將在明年換屆，現時推出任何中長綫房屋措施，都是多餘的。不管新一屆特首是誰，都沒有必要跟隨上一屆政府的房屋政策。香港特首是5年一任，而中 央已承諾香港人可於2017年以普選選出特首。先不管2017年的特首選舉有沒有任何篩選，2012年上任的特首，如想於2017年連任，必須予一般港人 一個「有為、革新」的形象。筆者估計現時的主要官員中，大部分將不會獲留用。現時由曾蔭權推出的措施，有很大機會被新一屆政府完全推翻（或改頭換面）。

真正對未來10年香港房屋土地政策有影響的，是幾位疑似特首候選人的政綱，而不是姍姍來遲了數年的曾蔭權房屋政策。曾蔭權在任內最後一年才推出重要 房屋措施，除了下一屆不會照跟的問題外，也隱藏資助房屋架床疊屋的問題。由港英時代的居屋、夾屋算起，董建華年代有租置計劃，曾蔭權去年推出置安心，加上 現時的「新居屋」，明年新特首上場可能又有新版本，令市場上的資助房屋類型太多，補價程序、甚麼買家合資格在二手市場購買等的規定各有不同。資助房屋的種 類太多，最終會令市場割裂，影響轉售價格。

房策欠邏輯

第二個更大的問題是措施欠缺內在邏輯。合資格申請新居屋的家庭是月入3萬元以下家庭。乍聽起來十分合理：3萬元收入，現時的確難以負擔私樓樓價（二手樓在年內的平均成交價已逾400萬元）。問題是，3萬元的家庭收入，已超逾本地私宅住戶的入息中位數（28,000元）。 換言之，在新居屋的措施下，現時多於一半居於私人住宅物業的家庭（如果其居住單位不是自己購置的），理論上都合資格申請新居屋。或者說：政府變相承認，多於一半居於私人住宅的家庭，事實上難以在私人市場購置單位。

出現此情況，原因仍是政府欠缺長遠房屋政策目標。政府近年說出來的房屋目標都是「穩定樓價」，結果只有頭痛醫頭，推出的措施只為解決一時民意壓力，最終香港人的一般居住環境了無改善。

曾先生任期只餘9個月，事實上不必期望他現時推出有延續性的措施。與其寄望於曾蔭權，香港人不如加緊督促幾位疑似候選人，盡早交代政綱。

原文刊於經濟日報網站 2011年10月12日

欄目 宏觀論按