收招觸發點

財經事務及庫務局局長陳家強接受《信報》專訪，表明樓市風險增大，但認為未到「減辣」時間。以樓價比高位只回調3%至4%計，估計多數人都認同未是減辣時間；那麼，究竟何時才是調整辣招的合適時機？

一般人直覺中收招的觸發點(Trigger)，是以過去辣招推出的時間及樓價水平作為指標；例如雙倍印花稅是在2013年2月推出的，買家印花稅是 在2012年10月推出的。參考中原指數，現時數字為142.98，而上述兩項辣招推出時，中原樓價指數分別為121.95及116.07。假如樓價回落 至2013年2月水平，似乎便有較強客觀數據支持先收回雙倍印花稅。換言之，以港府推出的辣招來說，第一個可能觸發的收招水平，大概是樓價較現水平回落 15%。

表面看，有關標準合情合理，但再細心考慮，會發現即使是樓價回落至某些招數出招的水平，最多只是為收招提供較強、較客觀的理據，並不表示當局一定會按步收招。

例如金管局的逆周期措施，金管局的措施主要是收緊按揭指引，推出的時間較港府的辣招為早，第一輪逆周期措施在2009年10月推出，其時是收緊 2000萬元以上物業按揭成數，由七成下調至五成；而最新一輪的逆周期措施為今年2月，把700萬元以下物業按揭成數上限由七成下調至六成、收緊第二個按 揭物業及非住宅物業的供款與收入比率等。目前樓價只要再回落4%左右，便會回落至2月水平，但恐怕如此調整幅度，不足以引發收招：樓價稍回即收招，豈不是 告訴市民當局不希望樓價明顯回落，反而會向市場發放一個錯誤的支持樓價訊號。

退一步而言，萬一收招後樓價止跌回升，當局豈非又要推出遏市措施，如此勢將予人方寸大亂的感覺。不論金管局抑或政府，恐怕都不會完全被樓價牽着鼻子走。

撇開策略上的考慮，單單考慮算術因素，樓價也不會是單一左右辣招的因素。最明顯的例子是利息及受此影響的供款負擔比率。美國會不會在12月加息，目 前看來機會是一半一半，即使美國加息，香港銀行體系資金充裕，港息一時三刻也不會立即跟隨，但港息上升的壓力無疑已愈來愈大。按息上升，會抵銷樓價下跌對 供樓負擔比率的影響。如果來年按息持續上升的話，官方收招的步伐將更為緩慢。

原文刊於信報網站2015年11月3日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

收招步驟

上星期我們討論了，可能促使政府考慮收招的因素，包括樓價明顯下跌、經濟增長欠動力，連帶失業率上升等。本周我們會探討，當局一旦收招的可能行動及效果。

2009年以來眾多辣招，其實可大分為兩個部分，其一，是政府推出的遏抑樓市措施，包括額外印花稅、買家印花稅、雙倍印花稅、限制樓花以確認人方式轉讓等。

其二，是金管局針對按揭貸款的審慎監管措施，包括限制600萬元物業以上按揭成數、收緊按揭保險、限制按揭年期、壓力測試、要求銀行收緊按揭的加權風險比率等等。

參考政府以「先執行後立法」的方式推出種種印花稅、金管局推出的指引銀行需立即跟從。在行政上，兩類辣招要收回，似乎都是一紙聲明，外加一場記者會即可實行。但考慮到其他因素，部分措施要收回，其實有一定難度。

以額外印花稅來說，3年內將物業轉讓，須繳交成交價10至20%印花稅；針對的是短期買賣。物業炒家形象一向不討好，礙於民情，即使樓價下調一、兩成，官方亦未必敢於撤回針對炒家的額外印花稅。

其次是買家印花稅，非本港永久居民，購入物業須繳交15%印花稅，措施主要回應「外來買家炒起香港樓價」的批評。


在現時本土思潮興起的情況下，買家印花稅難以全面撤回，但可能出現類似物業代理建議的微調，完全由香港人組成的公司，購入物業可免繳有關稅費。

政府措施中，最有可能率先撤回的是雙倍印花稅。一方面，雙倍印花稅沒有針對炒家或外來投資者的色彩，撤回的反彈較少。

另一方面，措施對本地換樓買家、長線投資者均帶來影響。一旦各種因素引發政府需要刺激樓市成交，撤回雙倍印花稅的效用也較明顯。

金管局曾以「逆周期措施」形容2009年以來推出的多項措施。「逆周期」的概念，本身不只包含在旺市時推出限制，避免銀行體系過度貸款；也包括在經濟收縮時，放寬貸款限制，避免經濟大幅衰退。

曾有人形容，金管局近年推出的多項措施，是「落雨行騎樓底，擔遮戴頭盔」；意思是單一措施已足夠避險，但現實卻是多項措施同時執行。

例如有了壓力測試，原則上已可確定借款人有足夠還款能力；但當局卻同時限制600萬元以上物業按揭成數，令很多明明有足夠還款能力的買家，不能入市。

不止於此，現時的平均按揭成數、供款比率都處於近年最佳狀態，但當局仍是收緊銀行按揭的加權風險比率。

當然，一切都是「逆周期」的政策需要。有意思的是，一旦當局確認樓市轉向，多重的限制便意味有大量收招空間---而且理論上不會為體系帶來重大風險。

類似於額外印花稅及買家印花稅，壓力測試在原則上有長期存在的理由。即使金管局確認樓市轉向，也難以撤回壓測；但限制600萬元以上物業按揭成數，卻有明顯的臨時性質，估計是一旦有需要時，最先收回的招數之一。

原則上，只要守緊壓力測試(包括現行對多重按揭更嚴格的壓測要求)，放寬其他按揭指引也不會為銀行體系帶來太大風險。

而「放寬高價物業按揭成數」加上「取消雙倍印花稅」；正好可刺激中上價物業成交，應該對推動資金入市有一定威力。


如果未來一、兩年樓價出現兩成以上的調整，經濟又出負增長時，觸發官方收招，上述組合極有可能是當局的首選。

原文刊於信報網站 2013年8月24, 25日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

何時收招?

早前有電子傳媒誤報金管局考慮放寬按揭監管措施，金管局閃電澄清，表明現時無意放寬有關指引。但事件再引起市場激烈討論，當局(包括政府及金管局)會在何時收招。

很多人估計，其中一個政府收招的觸發點是樓價。有趣的是，不少意見認為「樓價跌2成」，便會引起政府收招。樓價之外，負債規模( Size of Debt)、利率走勢、經濟增長、失業率等的變化，都可能是政府決定是否收招的因素。

先看樓價；「辣招」是針對高樓價而來，「樓價如回落至某水平，當局便應收招」的觀點，似乎合情合理。不少人估計「樓價跌2成」政府會收招，理由有兩個：其一是早前一名被視為梁粉的長策會成員表明，樓價如不跌兩成，政府應持續出招。

另一個理由是：樓價在現水平跌兩成，大致回落至梁振英當選時的水平。參考中原指數，近期在120點左右徘徊，跌2成的話，指數回落至96點左右，即 2012年3月---梁振英以689票當選前後水平。梁氏競選時一直予人會落力解決高樓價問題的印象，樓價跌兩成才那時收招，梁振英才可對市民有一定交 代。

此外，值得留意的是負債規模，單以未償還按揭貸款與GDP比率而言，1997年只佔30.99%，2008年數字是34.41%；其後因熱錢流入，按息急跌，比率在近3年都維持在40%以上，在連番遏市措施下，2012年的未償還按揭貸款與GDP比率已升破42%。

數據顯示，近年樓按增長速度偏高，一旦GDP下跌，比率有機會急遽惡化。此情況會制約當局，難以全面收回近年的辣招。

再看經濟增長，香港去年GDP名義增長5.4%，扣除3.9%通脹， 實質增長1.5%。市場對今年的GDP增長亦不樂觀，以匯豐而言，本來估計本地全年經濟增長(指名義增長)3.7%，但在6月份，已將預測下調至 2.5%。2013年6月，本地消費物價指數按年上升4.1%，估計情況維持至年底，簡單來說，扣除通脹，本地經濟可能出現負增長。

匯豐調低香港經濟增長預測，有兩個理由：其一是香港經濟增長三分之一來自內地，內地增長放緩，香港便成為最先受到影響的經濟體。此外，自08年以來香港經濟中有40%動力來自地產；近期樓市成交放緩，亦將拖累經濟增長。

與經濟增長高度相關的是失業率；2013年第一季本地失業率為3.4%，屬偏低水平，接近全民就業。「人人有工做」，是現時政府民望低迷、社會分化而未出大事的主要原因。有理由相信，政府會極力避免經濟衰退、失業率急升、社會不穩定的情況出現。

中國經濟增長不由香港左右，但如果本地經濟增長因種種原因放緩，政府為免衰退惡化，有可能以撤銷部分辣招的方式，刺激樓市成交，帶動經濟增長。

本來，香港人有「寧買當頭起」的性格；2002年、2006年等樓價下跌，甚至是平穩的年份，樓市成交量都偏低。即使今明兩年樓價下跌、經濟放緩，迫使政府收招，在跌市下亦未必有太多資金進入樓市。

不過，現時看來，2015年前，美息並沒有太大的上升空間，本地的低息環境會持續。按息低於通脹，即按揭負利率的情況對投資者仍有吸引力，政府撤銷部分辣招，減少用家、投資者的稅務成本，估計仍會催使一定數量資金進入樓市。

討論完可能促使官方收招的因素，下星期我們會探討，收招的話，會先收什麼。

原文刊於信報網站 2013年8月18、19日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站