100萬300呎的廉價房--條數點計？

人稱四叔的恒地主席李兆基先生，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平。四叔提出有關建議後，有長遠房屋策略督導委員會成員附和，認為構思有助解決房屋問題。

眾所周知，住宅發展成本中，地價一向佔較高比重。例如去年將軍澳一幅住宅地皮，樓面呎價4580元。近年工程費用高漲，據了解非豪宅物業建築成本約 2000元。再計算3年建築期的利息、發展商「合理利潤」等，新界區一手項目建築面積呎價動輒8000元以上，即地價佔售價逾一半。

發展商仍是大贏家
李兆基的建議，農地免補價發展住宅，300方呎，售價在100萬元左右。相信是單純計算農地購入價、建築、利息成本及發展商利潤的價格。表面看，此 是三贏方案，梁振英政府找到方法加大住宅供應，有助提升民望、農地儲備較多的發展商多了生意(雖然獲利不及一般新盤)、低收入家庭多了入市機會。但最受惠 的，估計仍是發展商。

單以「農地免補地價興建住宅」來說，本質上類似當年的私人參建居屋，發展商不會直接獲得太多好處。但一百萬元細單位(不包括補地價)的定價，卻反過來令「市區」、「豪宅」，及一般連地價項目的價格顯得較為合理。

市場上如有此類一百萬元入場費的新盤供應，不但指責發展商只會起貴價樓的聲音會減少；更可將「上車盤」與豪宅盤作更明顯的區隔。

地價以外成本再升又如何？
但計算背後，也隱藏未來更深層次的問題。現時利率偏低，發展商興建住宅的利息支出有限。未來利率一旦回升，不單利息支出佔住宅發展成本增加，此類廉價屋的售價也必須上調；連帶住戶的供樓支出也需增加。

展望未來，內地城市化刺激建築原材料價格上升的趨勢似乎難以逆轉，本地住宅建築成本似乎仍在上升軌。

另一方面，本地低收入人士的薪金似乎難有大幅上調的空間。現時在按息2厘多的情況下，低收入家庭如果購入一個100萬元物業，負擔似乎相當輕鬆。

未來如受建築成本上升及利率回升拉動，300方呎免補地價單位售價如升至150萬元；那時，究竟是要將免補地價廉價房面積進一步減少來遷就低收入家庭的負擔能力？抑或要維持最起碼的居住空間，在「免補地價」之外，引入更多的資助？恐怕此才是更令人頭痛的問題。

另一個深層次問題，是香港人的居住空間。梁振英在當選前的一系列文章，曾提及香港的人均居住面積遠低於周邊地區，希望有所改善。我們曾在此欄撰文，表示港人居住面積小，元兇就是樓價高。

如果政府接受「300呎，100萬元廉價房」的建議，等同完全接受「高樓價、居住空間小」的現實。對梁振英來說，幾乎等同放棄增加港人人均居住空間的目標，是自打嘴巴。



原文刊於信報網站 2013年1月12日

農地免補價起住宅恐不切實際

 人稱「四叔」的恒地主席李兆基，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平，可為多數人所負擔。

人人都知道，解決本地樓價偏高的最有效方式，是增加住宅供應。問題是知易行難，新界東北發展被質疑是興建「雙非富豪城」；市區的空置地皮要興建住宅，也往往被區內居民以「景觀／通風受影響」等理由反對，要大量地加土地供應，阻力甚大。

「四叔」的構思，表面看來是三贏方案。一手住宅售價中，地價一向佔較高比重，如果政府接受部分農地以免補價方式發展成住宅，可大幅壓低售價。如果有關農地 真的如「四叔」所言，早已荒廢，估計以環保為由反對發展的阻力不大，政府可透過有關計劃，增加住屋供應。當然，恆地作為其中一個持有大量農地的發展商，不 但可多做生意，也免卻了與政府談判補地價的麻煩。

構思與私人參建居屋雷同
深入一點看，「非住宅地皮以免地價方式改作住宅發展」，必然要限制一手，甚至二手買家的資格，否則此類廉價住宅，反會成為炒家套利途徑。當然，如果引入買家入息、資產等限制，「四叔」的建議便雷同「私人參建居屋」。

以發展商的角度看，過去參加私人參建居屋，雖然樓價受限，不會由此獲得厚利，但也算「密食當三番」的生意。在旺市時，發展商銷售新盤已忙不過來，自然不會 去爭取參建居屋此類薄利多銷的生意。但現時每年可推售的一手樓數量有限，而且在買家印花稅推出後，來自內地的跨境置業需求暴跌，新盤銷售對象以本地購買力 為主，開價趨向「理性化」。厚利不再，薄利多銷的業務吸引力回升。

現時房委會本身覓地困難，官方興建的居屋規模也有限，自然輪不到私人發展商參與。「四叔」的如意算盤是，部分發展商（包括恆地）手上有地；與其讓地皮曬太陽，等待不知何年何月規劃改變用途、完成補地價等手續興建私樓。不如爭取以免地價方式興建另類居屋。
對「合資格準買家」（估計與現時白表資格雷同）來說，「大約一百萬元」的價格，可能十分吸引。畢竟現時鐵路沿線「上車盤」的入場費已升至300萬元水 平，100萬元上車盤早已絕迹；甚至由房協發展的置安心項目綠悠雅苑售價也要由240萬元起。以100萬元，9成按揭，30年還款計，月供可低至 3,394元，應為絕大多數家庭可以負擔。

三百呎住宅，面積仍偏低
「四叔」發言之後，長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉表示有關建議可以考慮。但政府要採納有關建議，仍需處理不少問題。市區劏房有價，年輕人願意居於百餘 呎的空間，其中一個原因是市區劏房至少為租戶省下了上班的交通費用及時間。現時發展商持有的農地，多數位於郊區，更可能偏離鐵路車站；即使發展成免地價的 廉價屋，對低收入家庭來說，未來交通負擔仍然沉重。此外，對住戶來說，置業較於租樓，總是涉及較長期的負擔。300餘呎（未知是實用或建築面積？）的空 間，對單身人士來說或可將就，卻未必適合二人以上家庭。萬一有關建議真被採納，此類免地價廉價房，未來或會引伸不少社區問題。

原文刊於經濟日報網站2013年1月9日