政府放風 新房策料醞釀中

 特首梁振英早前公布「白表買居二市場單位」後，暫時在房屋、土地政策上未見有大動作，加上政府將施政報告的發表日期由10月推遲至明年1月；未來數月，政府已被認定「無甚作為」，但我們傾向認為官方是在謀定而後動。
梁振英在之前的立法會答問會中，宣布由2013年起，每年推出5,000個白表名額，購買未補價的居屋第二市場單位。由於居屋供應未見增加，但需求卻大增，刺激居二市場的成交價量齊升，更令市場早前對梁振英政府會推低樓價的疑慮一掃而空。
施政報告發表日期由10月改至明年1月，料在此之前官方都不會有大動作。如果外圍因素無大變化，樓價升勢料必持續。
值得置業人士留意的是，在施政報告之前，官方似乎已透過非正式渠道，透露政策方向，測試輿論反應。例如被視為梁營一分子的房協鄔滿海提出「夾屋優於『置安 心』」的觀點、個別房委會成員建議政府再推出置業貸款、某傳媒報道官方正考慮全面限制第二套房按揭等。以上種種說明官方對樓市不是全無後着，較合理的推測 是，「5,000個白表名額」倉卒推出後，反刺激樓價上升，官方需要更多時間對其他措施再作詳細考慮，順便透過非正式渠道發放消息，測試市場反應。
我們一直認為，在眾多可遏抑樓價的措施中，穩定地增加土地供應是最直接的方案；而針對現時非本地資金的比重愈來愈高，政府應增加對資金流動的監察，以確定 來港購置物業的資金都由正當途徑而來。至於上文提及的「放風」措施，官方在實行前，應小心考慮會否與政策目標有所衝突。
細研政策 避免自相矛盾
大家都說樓價高企，很多人買不起樓。要「解決」此問題，有兩個方向，其一是官方推出各種措施，協助市民置業，如置業貸款資助、批准以白表資格購買未補價居 屋等。另一政策方向，是運用行政手段，壓低樓價；方法不外乎增加供應或遏抑需求。前者如增加私樓/夾屋/居屋供應；後者則包括推出特別印花稅、限制按揭成 數等。
很多時候，政府會將這兩類政策混合推出，但兩者在方向上，是互有衝突的。政府協助市民入市，等同刺激需求，令樓價上升；至於推出各種限制令成交量回落，反過來可能增加市民置業的難度。
「5,000個白表名額」是第一類措施，受惠的5,000戶，在不用補價的情況下，有機會在居二市場以較低價格購買單位；但整體置業需求會隨之增加，結果便是居屋以至細價樓樓價應聲而上。
「限制按揭成數」，尤其是限制「二套房」按揭，屬於第二類措施，通過壓低置業，特別是換樓需求，從而控制樓價升幅。但在本質上，限制按揭成數令業主樓換樓的難度增加，亦間接令「上車級物業」的放盤減少，影響初次置業人士的入市機會。
港府推遲了施政報告的發表日期，有額外的2個月時間作出規劃，希望來年推出的房策，不會再出現左手打右手的情況。

原文刊於置業家居 2012年8月25日