解讀白居二上調入息上限

房委會決定推出第二輪「白居二」，名額2,500個，2人或以上家庭入息及資產限額上調。一般認為調高限額將刺激居二市場樓價，房委會卻持相反意見。誰對誰錯有待時間證明，問題是，房委會為何要冒上推高樓價的風險，上調白居二的入息、資格限制？
白居二資格放寬後，2人或以上家庭入息上限，由首輪的4萬元，增至4.8萬元；資產上限亦從100萬元提高至160萬元。價格由供、求決定，居屋第二市場 的供應基本上不可能大幅增加，供應大致不變，需求增加，價格只好上升。年前政府放寬合資格白表申請人購買居屋第二市場（即未補價居屋）單位，事前不少分析 已指出，居屋二手市場放盤難以增加，放寬白表資格入市只會推高樓價。首批5,000個名額，分2批，大致在2013年下半年及2014年入市。首輪白居二 刺激居屋第二市場成交價，已是市場定論。
放寬入息 令成交價破頂
新一輪白居二名額較2013年5000個減半，只有2,500個。在此基礎上，即使調高入息限制，整體需求的增加亦不如去年─此意義下，推動居二市場成交 量的動力會較前減弱。不過，放寬入息及資本限制，卻可能促成少數破頂成交。成交量少了，但個別成交價破頂，算不算是推高樓價，便是觀點與角度的問題了。
值得思考的反而是，月入上限4.8萬，資產160萬的家庭，是否有必要享受資助，購買二手居屋？以現時利率、30年期還款計，月入4.8萬，可通過壓力測 試，借入的按揭貸款上限是527萬，加上160萬的資產，有關家庭以8成按揭購入600萬元物業，供款仍是相對輕鬆（供款佔月入不逾4成）。觸及白居二入 息上限的家庭，明明有能力負擔私樓，究竟有何必要讓他們購買居二單位？畢竟，居二市場供應緊張，收入較高的家庭進場多了，便代表擠走一批入息更低的家庭。
其中一個可能，是有關方面部署，未來將一手居屋的白表入息上限與白居二睇齊，
需知道居二市場成交價無論是高是低，與房委會的財政都沒有太大關係。對房委會來說，影響較大的是一手居屋的售價，及居屋在自由市場首次成交時補價的金額。 後者技術上不受房委會設定的任何入息限制影響（只要補了價，任何人都可自由買賣有關單位）；但放寬一手白表資格，不單可令更多收入較高家庭合資格申請一手 居屋；計算上亦可令房委訂定一手居屋售價時有更大的自由度。
或為未來一手居屋開售鋪路
房委會過去為一手居屋訂價時有一個原則，即令最少一半單位售價，讓入息上限以內的家庭在買樓後，按揭供款與入息比例不超過40%。在私樓價格高企下，要不 違反有關原則，方法一是調高折扣率─但會影響房委會收入；方法二便是維持一定折扣率，但調高入息限制，令更多計算上已是中產的家庭都有資格購買資助房房 屋。現時房委會先行放寬白居二的入息限制，可能是為了未來一手居屋的開售鋪路。
究竟以上是否房委會算盤，自然難以證實。但供應未見大增的情況下，上調白表入息資格，便意味未來一手居屋訂價有較大的自由度，入息低於限額一截的家庭，可能連購買資助房屋入市的希望都日趨渺茫。

原文刊於經濟日報網站2015年6月17日

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購未補價居屋 先看按揭年期

 一二手市場成交量仍然偏淡，相對而言，由於首批2,500個白表資格人士進入居屋第二市場，估計居屋成交可在淡市中脫穎而出。不過，購買居二市場單位，有不少地方要注意。
首先是樓齡問題，2010年之前，房委會對居屋的按揭貸款擔保期是25年，2010年10月後延至30年。擔保期是以首次開售日期計起的。例如一個 1993年開售的居屋，房委會的按揭擔保期便是到2023年。房委會擔保在居二市場，即未補價的居屋，包括過去的綠表，新增的白表，是可持續的。但一名買 家購入樓齡20年的居屋，擔保期餘下10年，買家想借9成按揭，一般情況下，年期便不可逾10年。
近日有報章報道，金管局釐清指引，銀行可為居二市場單位提供9成按揭，只要在房委會擔保期結束時，按揭餘額跌至現時成交價7成即可。例如先前提及的樓齡 20年居屋，本來銀行可提供最長10年按揭。但新指引下，如果買家申造25年9成按揭，大概在第7年，按揭餘額會跌至成交價7成以下。按揭年期便可延長至 25年。事實上，過去也有部分銀行可視乎個別情況，為較高樓齡居二市場單位提供還款期較長按揭。
我們建議買家，在作出入市決定前，先向銀行了解心儀單位按揭的最長還款期、最高成數等條件，計算自己是否有能力應付。值得留意的是，金管局新指引，現時在 一定程度上解決了高齡居屋的按揭年期偏短的問題；但買家要留意，如有可能在數年內於居二市場再轉讓單位，新接手的買家仍會面對9成按揭年期偏短的的問題。
在按息方面，由於一二手私樓成交較為淡靜，居二市場按揭自然成為業界垂涎的生意來源；撇開按揭年期不提，由於居二按揭有房委擔保，幾無貸款風險，現時大部分銀行都可為居二市場的按揭申請，提供與等同最優質私樓按揭的最佳貸款條件。
「房協版居屋」 須付3成首期
最後值得一提的是「另類居屋」，是次白表資格人士，「理論上」可以選擇的除了房委會發展的居屋第二市場單位外；也可考慮購買由房協發展「住宅發售計劃」 中，樓齡滿五年，但未補價的單位。房協「住宅發售計劃」在一手銷售時，資格雷同房委會居屋，市場一般稱呼其為房協版居屋。但在第二市場，兩個公營機構卻有 不同的處理：現階段，房協不會為第二市場的住宅發售計劃單位提供按揭擔保。另一方面，由於第二市場單位未補價，也不是按揭保險的適用範圍。白表買家要購買 房協住宅發售計劃第二市場單位，便需要支付3成首期。諷刺的是，居二市場單位成交價急升，不少單位成交價已逾300萬元，白表家庭即使用盡資產限額83萬 元作首期，也不足以應付首期。白表買家如有意購買此類單位，必須留意有關限制。

原文刊於經濟日報 2013年6月13日

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白表客推高成交量存疑

市場統計，四月份二手居屋約有260宗成交，成交量創近年半新低；市場估計首批2,500個白表名額在五月底起可在市場購買未補價居屋，料帶動成交量。不過，我們對此並不樂觀。

其 中一個原因，是居二市場樓價一年以來已上升兩成多，升幅逾私樓，令合資格家庭的購買力相對地下跌。其次是，二月底港府推出雙倍印花稅後樓價回落；此前超額 認購的綠悠雅苑更出現中籤買家缺席揀樓的情況。在後市前景未明、並非一致向好的情況下，估計2,500個有資格購買居二市場單位的家庭，有相當一部分會放 棄機會。

事實上，此批「幸運兒」本身有六個月時間於居二市場物色單位，如不能在期內成功購入單位，可申請續期。以現時的樓市氣氛，估計大部分白表資格準買家對入市會有一定猶豫，或會遲至11月底，即喪失資格前才會作出入市決定。

綜合以上因素，除非整體樓市氣氛好轉，否則居屋第二市場成交量難見大幅上升。

原文刊於晴報 2013年5月15日

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再推夾屋的啟示

早前房協高層表示，如樓價持續上升，會研究再推出夾屋。其實「夾心階層」的概念十分有趣，夾屋計劃由出現至消失，到近日才被提起，其實反映不少樓市問題。
夾屋的全稱是「夾心階層住屋計劃」，於1990年代推出；亦即以「夾心階層」為銷售對象的資助房屋。所謂夾心階層，指的是當時既不合資格購買居屋，也難以負擔私樓的一群人。當時有資格申請夾屋的家庭，月入限制在6萬元以下。
早前居屋及置安心計劃，白表申請資格的家庭月入上限是4萬元。房協現時房協表示有需要時研究再推夾屋，意思應該是月入4萬以上家庭，既沒有資格購買居屋/置安心單位；但要購買私樓，仍是力有不及，有需要再為此階層人士推出夾屋計劃。
樓價升幅高  夾心階層再現
現時要推出夾屋，不能說完全沒有理據，夾屋在90年代推出，第一個項目1995年落成，現時平均樓價早較1995年上升逾倍，家庭月入中位數在期內當然升不了一倍。以「樓價與收入比率」作為標準，「夾心階層」的確已再次大量出現。
不過，現時按揭利率偏低，一般按息低至2.1厘，較90年代中約8厘水平為低。以「供款負擔」計，假設家庭月入及樓價都一樣，現時一個家庭的按揭供 款開支遠低於90年代中期。現時說夾心階層難以負擔樓價，需要官方資助，問題可能出在首期。樓價上升，私樓「上車盤」標準上移至400萬元水平，以7成按 揭計，首期需120萬元，對月入僅僅超逾4萬元的家庭來說，的確難以應付。
月入6萬為限  9成家庭合資格
但「夾心階層」是否需要資助才可入市是一回事，「夾屋計劃」作為泡沫化指標又是另一回事。參考舊有夾屋標準(月入6萬作為界線)。根據統計處數 據，2012年第三季，月入6萬元以上家庭，只佔香港戶數10.5%。根據官方數字，約9成家庭月入在6萬元以下。如果當局真的再推夾屋計劃，而家庭申請 資格的月入限制仿照舊制，維持6萬元，意味單計月入，有9成家庭符合資格申請不同類型的資助房屋。(當然，夾屋計劃在月入之外，會有資產限制、以及申請人 在指定年期內不曾擁有物業)。「9成家庭合資格申請資助房屋」，反映本地樓價的確已脫離多數家庭的購買力。
以香港的房屋土地結構，政府當然不可能真的資助9成家庭置業。參考90年代的夾屋，亦只是有限供應的抽獎遊戲，用來安撫夾心階層。歸根究底，要解決 白表家庭，甚至是夾心階層此類中高收入家庭都難以置業的問題，最王道的方法是增加供應，而不是架床疊屋的增加不同類別的資助房屋。

原文刊於信報網站 2012年12月29日

置安心抵買嗎？

 房協首個置安心計劃，將於下月接受申請，折購價由240萬元至510萬元，以7成折扣計，市價即343萬至729萬元。究竟如此訂價水平，是否合理？對合資格家庭來說，又是否「抵買」？
房協的資料提及，項目實用面積平均呎價為$6,510，售價為市值7折，即實用面積呎價為$9,300。由於房協未有提及屋苑實用率，難以將數據轉化成市 場慣用的建築面積呎價。如果以實用率8成計，即項目市值建築面積呎價為$7,440；此一呎價除了略低於區內兩個龍頭屋苑盈翠半島及灝景灣外，已高於同區 其他屋苑。當然，其中最大的變數是「實用率」，如果屋苑實用率略低，即建築面積較高，建築面積呎價反而會下調，以實用率75%計，置安心市值建築呎價將與 區內眾多二手屋苑相若。
留意資助房屋流轉率低
其次要考慮的是未來流轉。資助房屋最大的優勢是較私人物業有一定的折扣；而缺點是受惠資格有一定限制，流轉率低。以居屋為例，現約有25萬個未補價單位，但居二市場在2011年只有1,659宗成交，年流轉率約0.66%.
相對來說，根據差餉物業估價署統計，香港約有111萬個住宅單位；而去年二手住宅成交約7.5萬宗；二手私樓流轉率約6.8%。簡單而言，購入一手的資助 房屋，如不為單位補價，在市場上出售單位的難度較私樓高約10倍。不過，購入資助房屋的買家，本身可能已預期購入單位為純自住，未必有考慮未來出售的安 排。
政府似乎正著力改變資助房屋二手市場成交偏淡的局面。置安心的白表申請資格入息上限，以及2013年起白表購買居屋第二市場單位的入息上限，都定於4萬元水平。根據統計處數據，本港大概有77%家庭收入低於4萬元。
新供應未配合 新增白表客難受惠
白表資格的放寬，將令大量中高收入家庭有資格購買未補價的資助房屋（當然要符合其他要求，例如資產值、近年是否持有物業等）；理論上有助提高第二市場的流 轉率。考慮到潛在需求可望增加，加上此類單位可獲9成按揭安排；未補價的資助房屋成交量勢將上升。政府的如意算盤應該是：部分白表家庭可在第二市場入市， 一定程度上紓緩私人住宅市場的「剛性需求」。如果未來白表資格維持放寬，現時以折扣價購入置安心/居二市場單位，在限制轉讓期滿之後，以免補價方式出售單 位便較易被承接。
值得留意的是，白表資格大幅放寬，可能預示着房屋政策核心原則的改變：中高收入家庭都可成為被資助對象。一個月入4萬元的家庭，現在有了申請置安心/購買 居二市場單位的「福利」，可能考慮會否透過新政策獲利。但現實是置安心供應緊張，新居屋更是未知可在何年何月面世，在新供應亦未能配合的情況下，單方面提 高白表資格，合資格家庭看來可享新福利，但現實或只是望梅止渴。

原文刊於經濟日報網站 2012年12月5日

月入四萬需要資助置業？

房協首個置安心計劃12月底接受申請；此外，由來年起，每年5,000個白表資格家庭可在居屋第二市場購買未補地價單位。兩個計劃，家庭月入上限均為四萬元。
月 入四萬元，在香港不算低收入，據統計處數字，全港只有22.6％家庭月入高於四萬元。樓價高企，此類中高收入家庭亦可成為資助房屋計劃的受惠者。但要留 意，首個置安心項目只有988個單位，而近年居屋第二市場每年平均成交量不足2,000個；名義上的合資格家庭，其實亦難以透過計劃入市。
事實 上，月入四萬元，如在私人市場置業，以25年還款期計，考慮到壓力測試，大概可負擔446萬元的按揭額（以利率2.15厘計，月供19,231元，按息上 升2厘時，則月供23,912元）；若申造九成按揭，足以購買樓價495萬元的物業，相當於在新界鐵路沿綫、樓齡十年左右的三房單位，此類家庭未必需要官 方資助入市。

原文刊於晴報 2012年12月4日

放寬白表資格的緩兵之計

近日房委會通過，將明年初接受申請的5000個白表可免補價購居屋名額，其家庭入息及資產限額分別升至4萬及83萬元，此舉將令符合白表資格的家庭數目大增。但在供應未有增加的情況下，恐怕多數白表家庭都難以在居二市場找到合適單位，措施只是延緩買家入市的緩兵之計。

房委會上調白表家庭入息上限，所持的理由是「未補價居屋樓價已上升」，如不上調上限，白表家庭勢將難以在居二市場購買單位。根據同一思維，如果樓價進一步上升，是否要將申請家庭入息上限以上升中的樓價為依歸進一步放寬至6萬、8萬元或更高？

月入4萬 可負擔私樓

根據統計處最新數據，第三季全港家庭月入中位數是2.4萬元；若只計算居於私人住宅家庭，月入中位數是3.2萬元，而月入高於4萬元的家庭只佔全港的22.6%。現時調整白表資格，大量中高收入家庭將合乎資格購買居二市場未補價的居屋。

在土地資源有限的前提下，政府以資助房屋協助市民置業，受惠對象應該有一定限制。現時提高白表入息上限，勢將混淆了政府資助的原則。

一個月入4萬元的家庭，如在私人市場置業，以25年還款期計，考慮到壓力測試，大概可負擔446萬元的按揭額(以利率2.15厘計，月供19231元，當 按息上升2厘時，則月供23912元)；若申造九成按揭計，更可購買樓價495萬元的物業，相當於坐落在新界鐵路沿線、樓齡10年左右的3房單位。此等入 息的家庭，根本就可自行解決置業需要。

提高上限或為舒緩入市壓力

多數意見認為解決房屋問題的王道方法是增加供應，但擺在眼前的事實是，雖然由去年開始，政府已逐步增加土地供應；但數量明顯不足，亦緩不濟急—新供應要數年後才可變成現樓。現時要解決無樓一族「上車難」的問題，便唯有先推出種種緩兵之計。

說是「緩兵之計」，意思是措施其實沒有改變基本因素，只是令購買力暫緩入市。樂觀地認為數年後供應增加，市民置業難的問題就可以迎刃而解。

政府在2年前推出居屋貨尾時，白表家庭入息上限是2.7萬元；現時將上限大幅提升，代表大批中等收入家庭可獲白表資格，在新政策下，更可以購買居二市場未 補地價的居屋。一個月入4萬元、原本有意在私人市場置業的家庭，現在可購買未補價的二手居屋；可以預期他們會先考慮居二市場，可有更合適、較相宜的選擇， 此批家庭入市購置私樓的步伐便會相應放緩。

當然，整體供應其實從未增加，參考過去數年的居二市場成交數字，成交量都在二千宗以下；突然增加5000個白表名額可購買居二市場單位，加上入息上限大額 提高，居二市場成交或會轉趨活躍。有人認為在新增需求刺激下，居二市場成交價或將進一步上升---此對真正有需要購置二手居屋來解決居住問題的家庭不利。 不過對月入4萬元的家庭而言，會否肯食「謙遜餅」(humble pie)，入住實而不華的舊居屋將有待市場驗證！

原文刊於信報網站 2012年12月1日

政府放風 新房策料醞釀中

 特首梁振英早前公布「白表買居二市場單位」後，暫時在房屋、土地政策上未見有大動作，加上政府將施政報告的發表日期由10月推遲至明年1月；未來數月，政府已被認定「無甚作為」，但我們傾向認為官方是在謀定而後動。
梁振英在之前的立法會答問會中，宣布由2013年起，每年推出5,000個白表名額，購買未補價的居屋第二市場單位。由於居屋供應未見增加，但需求卻大增，刺激居二市場的成交價量齊升，更令市場早前對梁振英政府會推低樓價的疑慮一掃而空。
施政報告發表日期由10月改至明年1月，料在此之前官方都不會有大動作。如果外圍因素無大變化，樓價升勢料必持續。
值得置業人士留意的是，在施政報告之前，官方似乎已透過非正式渠道，透露政策方向，測試輿論反應。例如被視為梁營一分子的房協鄔滿海提出「夾屋優於『置安 心』」的觀點、個別房委會成員建議政府再推出置業貸款、某傳媒報道官方正考慮全面限制第二套房按揭等。以上種種說明官方對樓市不是全無後着，較合理的推測 是，「5,000個白表名額」倉卒推出後，反刺激樓價上升，官方需要更多時間對其他措施再作詳細考慮，順便透過非正式渠道發放消息，測試市場反應。
我們一直認為，在眾多可遏抑樓價的措施中，穩定地增加土地供應是最直接的方案；而針對現時非本地資金的比重愈來愈高，政府應增加對資金流動的監察，以確定 來港購置物業的資金都由正當途徑而來。至於上文提及的「放風」措施，官方在實行前，應小心考慮會否與政策目標有所衝突。
細研政策 避免自相矛盾
大家都說樓價高企，很多人買不起樓。要「解決」此問題，有兩個方向，其一是官方推出各種措施，協助市民置業，如置業貸款資助、批准以白表資格購買未補價居 屋等。另一政策方向，是運用行政手段，壓低樓價；方法不外乎增加供應或遏抑需求。前者如增加私樓/夾屋/居屋供應；後者則包括推出特別印花稅、限制按揭成 數等。
很多時候，政府會將這兩類政策混合推出，但兩者在方向上，是互有衝突的。政府協助市民入市，等同刺激需求，令樓價上升；至於推出各種限制令成交量回落，反過來可能增加市民置業的難度。
「5,000個白表名額」是第一類措施，受惠的5,000戶，在不用補價的情況下，有機會在居二市場以較低價格購買單位；但整體置業需求會隨之增加，結果便是居屋以至細價樓樓價應聲而上。
「限制按揭成數」，尤其是限制「二套房」按揭，屬於第二類措施，通過壓低置業，特別是換樓需求，從而控制樓價升幅。但在本質上，限制按揭成數令業主樓換樓的難度增加，亦間接令「上車級物業」的放盤減少，影響初次置業人士的入市機會。
港府推遲了施政報告的發表日期，有額外的2個月時間作出規劃，希望來年推出的房策，不會再出現左手打右手的情況。

原文刊於置業家居 2012年8月25日

白表居二 中籤勿喜

行政長官梁振英周一出席立法會，正式宣布在明年容許5,000名合乎白表資格的買家，在居屋第二市場，購買未補地價的單位。有關措施，或可令數千名合資格又中籤的買家即時「受惠」，但對整體社會的住屋問題，未必有幫助。
由明年起，5,000個合乎白表資格（即月入3萬元以下而首次置業）的家庭可購買居屋第二市場單位。居二市場的放盤不須補價，成交價較居屋自由市場 的為低。此舉由於可於短時間內有五千個家庭「受惠」，料會為民望低企的政府贏來一定掌聲。由政府的角度考慮，此舉的另一好處是幾乎不會增加開支。
市場或未有足夠放盤
但開放居二市場供白表買家購買，中籤者亦未必值得高興。綜合地產代理及房委會資料，2011年，本港共6,914宗二手居屋成交，當中居二市場成交 為1,659宗，即自由市場成交為5,255宗。上述成交中，「自由市場」的五千多宗，本身並無購買資格限制，任何人都可購買。第二市場的千多宗成交，代 表的是此市場流通一直不太理想，部分原因是買家資格有限制，部分原因是一手居屋業主多用於自住，較少放盤。簡單來說，即使白表買家中籤，有機會在居二市場 購買單位，但市場上亦未必有足夠放盤。

有關政策在中長線而言，可能對房屋問題沒有任何幫助。原因在於，措施沒有令市場的供應有絲毫的增加，相反而言，在「優惠」之下，可能令部分購買力提早進入市場，反而會推高居屋第二市場的樓價。
市場上突然增加5,000合資格人士或家庭可購買居二市場的單位；在供應無增加但需求上升的情況下，合理的結果是居二市場成交價急升。
居二市場向中籤白表買家開放的另一結果，是製造更多的換樓需求。由於居二市場的單位在原則上不能出租，大部分將居二市場單位出售的原業主，單位應該是自用。如他們成功將單位出售，便需要在市場上另覓居所。
刺激需求 或推動樓價上升
向好的方向想，居二市場中的白表買家成功購買了單位，晉升為業主階級；單位的原業主賣樓套現加上儲蓄，可以考慮換樓（目標較可能為上車級的私樓）； 大家的生活環境都有改善。但此亦代表政策會推動換樓潮。結果不單是綠表居屋的成交價上升了，「上車級」私樓的成交價亦因需求增加而上升。
綜合而言，「讓白表買家購買居二市場單位」，好處是在不需動用公帑的情況下，獲得一定的掌聲，某程度上的回應了月入3萬元以下初次置業家庭的置業需 求。問題是，措施卻可能刺激居二市場成交價，甚至引發新一輪的換樓潮。如果現實中的房屋新供應未有增加，最終只會令上車級物業成交價上升。
按揭年期問題待處理
另一個問題是，居二市場特有的按揭問題---多數銀行會根據房委會提供的剩餘擔保期決定按揭年期。2010年後，房委會為居屋第二市場提供30年 （由一手購買日計起）的擔保期，令居二市場買家可借取95%按揭。多數銀行會參考房委會的剩餘有效擔保期批出按揭。例如樓齡20年的單位，銀行可能只會批 出10年期的按揭。銀行此舉，有其風險管理考慮；但按揭年期短，是令居二市場不活躍的原因之一。
近年部分銀行對居二市場的批核有所鬆動，個別銀行會向條件較佳的居二市場買家提供25年按揭，但只是個別例子。官方現時放寬白表買家購買居二市場單 位，但如果未能與業界取得共識，令銀行向居二市場買家（不論綠表抑白表），提供較長年期的按揭，新措施下真正受惠者，將更為有限。

原文刊於經濟日報網站 2012年7月18日